העליון: רוכשי דירה שנעקצו ע"י מתחזה לא יקבלו את כספם חזרה

רוכשי דירה שנפלו קורבן לתרמית, שבמסגרתה רכשו דירה ברחוב אילת 40 בחולון על סמך מסמכים שזויפו, יפסידו למעשה את כספם - כך עולה מפסק דין שניתן השבוע על-ידי בית המשפט העליון.

בהרכב של 3 שופטים, אליקים רובינשטיין, חנן מלצר ואורי שהם, דחה העליון את הערעור שהגישו הרוכשים על החלטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב, שקבע בסוף 2012 כי הדירה תשוב לבעליה המקוריים, הכנר שלמה מינץ, שירש את הדירה מהוריו.

מינץ נמנע לאורך השנים מלהתגורר בדירה בשל עיסוקיו, וגם מלמכור את הדירה או להשכיר אותה לאחרים, בשל הערך הרגשי שהיה לו לדירת הוריו.

תחילת הפרשה בשנת 2004, אז גילה מינץ כי הדירה נמכרה ללא ידיעתו על-ידי אדם שהציג עצמו כשלמה מינץ, ומיהר להגיש תלונה במשטרה. אולם מי שזייף את מסמכי הדירה ומכר אותה לרוכש מרדכי בוהדנה - לא נמצא. בוהדנה עצמו, שרכש את הדירה במחיר נמוך ממחיר השוק, מיהר למכור אותה ברווח נאה לזוג מרדכי ושושנה קזייב.

בתביעה שהגיש נגד בני הזוג קזייב ונגד בוהדנה תבע מינץ את דירתו בחזרה. לטענתו, מסמכי הדירה זויפו, הרוכש הראשון מיהר למכור אותה, וייתכן כי אף היה שותף בעוקץ.

בוהדנה טען כי שילם עבור הדירה 87 אלף דולר בעסקה שנראתה לו כדאית, כיוון שמחיר השוק אז עבור הדירה היה 100 אלף דולר.

בני הזוג קזייב טענו כי רכשו את הדירה כחוק, לאחר שהוצגו בפניהם כל המסמכים הרלוונטיים, וזאת בהתייעצות משפטית עם עורך דין.

יש לציין כי תעודת הזהות שהציג המוכר שלמה מינץ הייתה בלויה, והוא נדרש להציג תעודה אחרת, כאשר רק לאחר מספר שעות שב לשולחן העסקה עם רישיון נהיגה.

שופטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב, דרורה פלפל, קבעה בסוף 2012 כי העסקה מבוטלת, וכי הרוכשים ישיבו למינץ את דירתו. פלפל קבעה בפסק הדין כי הרוכשים ייאלצו לפנות את הדירה בתוך שנה, ומינץ יפצה אותם ב-35 אלף שקל בגין השיפוץ שהשקיעו בה.

השופטת פלפל הודתה בפסק הדין כי התחבטה בשאלה מי מוגן יותר על-ידי החו' - בעל הזכויות הקנייניות או הרוכש, שסבר כי הוא עושה עסקה תמימה ושילם בעבור הנכס תמורה מלאה.

קזייב הגישו ערעור על פסק הדין לבית המשפט העליון, בו טענו כי הסתמכו על רישום המקרקעין בתום-לב, ולכן הם זכאים להגנה גם בנסיבות בהן הרישום השגוי על שם המוכר במרשם נוצר עקב זיוף, תרמית או טעות.

הם הוסיפו כי יש להתחשב בהם נוכח הפגיעה הכלכלית הכבדה שתיגרם להם. עוד הם טענו כי בשל חוסר המשקל שניתן לרישום מקרקעין, עתיד פסק הדין לזרוע חוסר וודאות בשוק הנדל"ן.

שופט העליון אליקים רובינשטיין קבע כי הרוכש זכות במקרקעין על בסיס מסמכים, דרכונים, תעודות זהות ויפויי-כוח שהם מזויפים אינו זכאי להגנת תקנת השוק, אף אם השלים בתום-לב את העסקה ברישום.

לגבי העסקה הראשונה קבע רובינשטיין כי בוהדנה רכש את הדירה מן המתחזה על סמך תעודת זהות ורישיון נהיגה מזויפים שהוצגו לו ולעורך דינו, ועל הסתמכות מעין זו לא באה תקנת השוק במקרקעין להגן.

עוד צוין בפסק הדין כי מקום בו מתעורר ספק כלשהו, מחייבת בדיקה ראויה על-ידי הקונה של מצב הזכויות בטרם יקדם את העסקה - ספק שעלה לגבי תעודת הזהות שהציג המוכר שלמה מינץ, שהביא מאוחר יותר רישיון נהיגה מזויף.

לגבי העסקה השנייה שביצעו בני הזוג קזייב, קבע רובינשטיין כי הצלחת רישום הזכות בפנקס המקרקעין על שם הקונה אינה מקנה לו הגנה אוטומטית של תקנת השוק.

רובינשטיין התייחס לעובדה שהרוכשים הסתמכו רק על הערת האזהרה שנרשמה על שם המוכר בוהדנה: "עצם קיומה של הערת אזהרה לטובת המוכר אינו מקנה כשלעצמו הגנה אוטומטית לקונה. קונה אשר לא הפעיל אמצעים סבירים וזמינים לאיתור המידע והסתפק בהערת אזהרה, גם אם פרס חלק מן התשלומים, לא יוכל לטעון כי הסתמך בתום-לב על המרשם, ואין לו להלין אלא על עצמו או על עורך דינו".

רובינשטיין הוסיף כי "נורה אדומה אינה בשמיים, ובדיקתה אינה טעונה חוכמת שלמה או גאונות אלברט איינשטיין". הוא הסביר כי התקשרות עם מוכר שזכותו טרם נרשמה במרשם המקרקעין מהווה כשלעצמה נורת אזהרה, ודי בכך כדי לערוך בדיקה של מצב הזכויות בדירה.

לפסק הדין יש משמעות מהותית לגבי תפקידם של עורכי דין המייצגים בעסקאות, שאינה מסתיימת לדברי רובינשטיין בזיהוי הצדדים לעסקה, אימות חתימותיהם וצירוף המסמכים הדרושים לעסקה והגשתם לרשם.

"עורכי דין נדרשים לפעול גם בשלבים מוקדמים יותר של עסקאות שבהם ניתן למנוע סיכונים שעלולים להיווצר", הוא אומר ומוסיף כי מלאכת הבדיקה בשלבים אלה מורכבת ודורשת מומחיות. "זו מלאכתם וזו מומחיותם של עורכי הדין המייצגים צדדים, שעל-פי רוב אינם מוצאים ידיהם ורגליהם בסבכי הפורמליות המשפטית והרישומית".

עוד מציין רובישנטיין כי בוהדנה נרשם בטאבו כבעלי הדירה שבועות אחדים לאחר ההתקשרות בעסקה עם בני הזוג קזייב, ומוסיף כי אם העסקה הייתה מתבצעת רק לאחר רישומו של בוהדנה כבעלים, מצבם של הרוכשים היה שונה, והם יכלו לטעון כי הסתמכו על רישום הבעלות של המוכר.

"מצבה הרישומי של זכות הבעלים בדירה הקים חובה לערוך בדיקה ראויה של העסקה הראשונה, כדי שהרוכשים שרכשו זמן קצר כל-כך לאחר המכירה לבוהדנה יכלו להיחשב מי שהסתמכו בתום-לב על המרשם".

רובינשטיין מציין כי הוא מודע לתוצאה הקשה העולה מפסק הדין - התמורה ששולמה על הנכס ירדה לטמיו,ן וזאת משבוהדנה הוכרז כפושט-רגל, ובני הזוג קזייב נותרו ללא מעמד קנייני ביחס לדירה.

יחד עם זאת, השופט ציין כי שלמה מינץ, בעל הדירה המקורי, אינו אשם שביתו נגזל בידי זרים, ולכן הכף נוטה משפטית לכיוון היעדר הבירור המספיק על-ידי הרוכשים. "ייתכן כי רוכשי הדירה היו תמימים וסמכו על בעלי מקצוע, אך אין בכך להקנות להם תקנת השוק, ולמרבה הצער חלק מהשחקנים כנראה אינם רלוונטיים מעשית".

הרוכשים נדרשים להשיב את הנכס בתוך שנה מפסק דין זה, ויקבלו סך של 110 אלף שקל ממינץ, שהדירה תירשם על שמו בתוך 60 יום.

את מינץ ייצגו בערעור עורכי הדין גדעון קורן, יחזקאל ביניש ודוד אמיתי. את קזייב יצגו בערעור עורכי הדין סמיון סחרוב ואיתי גרוניך.

לדברי עו"ד אבי בן-יעקב ממשרד וקסלר ברגמן המתמחה במקרקעין, "עסקאות של רכישת זכויות ממי שטרם השלימו את רישום הזכויות על שמם הינן שכיחות, ופסק הדין מטיל חובות בדיקה נרחבות על מי שרוכש זכויות במצב רישומי כזה.

"באיזון העדין שבין הגנה על זכויות הקניין של בעלים שרכושו נגזל - לבין זכויותיהם של רוכשים תמי-לב של רכוש זה, העדיף בית המשפט את ההגנה על הקנין של הבעלים המקורי וממילא את הרחבת אחריותם של הרוכשים לבדיקת הזכויות לפני הרכישה. זו מגמה נמשכת בפסיקה.

"הטעם לכך הוא שהרוכש הראשון בשרשרת הוא מונע הנזק היעיל והזול ביותר. לאי-מניעת התקלה על-ידו יש משמעות חברתית של הגברת הנזק עם כל חולייה של רכישת זכויות עתידית המסתמכת באופן עקיף על בדיקתו הרשלנית".