פארסת דורי בניה: איך לעקוב אחרי הפרויקטים של החברה

דורי בניה עדיין לא פירטה באיזה פרויקטים שלה התגלה כי ההכנסות נמוכות מהצפוי והעלויות גבוהות מהצפוי. זה לא פרויקט אחד - מעבר להפסד של 250 עד 350 מיליון שקל נובע ככל הנראה ממספר גדול של פרויקטים. כן, בפתאומיות התגלו טעויות במספר פרויקטים, לפתע פתאום מתברר שהחברה לא רווחית ולא הייתה רווחית גם בשנים האחרונות. לכאורה, על פי הדוחות החשבונאיים היא הרוויחה, אבל בשקלול ההפסד כתוצאה מהטעויות והשינויים באומדנים, היא הפסידה.

איך זה קורה? איך פרויקט שמתחיל לכאורה ברווח (אחרת החברה לא הייתה מתמודדת עליו) מסתיים בהפסד? בראש וראשונה, זה כנראה השוק הצפוף והתחרות הגדולה. המרווחים של קבלני ביצוע כדורי בניה הם אחוזים בודדים. במשך תקופה ממושכת הרווח הגולמי המדווח היה סביב 8%, ופרויקטים רבים מניבים רווח גולמי של 5%. בשיעורים כאלו, כל תזוזה בעלויות משפיעה באופן אקוטי על הרווחיות, וכך גם כל הפחתה בהכנסות מפרויקט.

ועדיין, אין הסבר להפסד הענק והפתאומי הזה - דורי בניה עובדת על פרויקטים בהיקף העולה על 6 מיליארד שקל, וההפסד שנוצר בפתאומיות מהווה קרוב ל-5% מהרווח הגולמי בכל הפרויקטים. כלומר, החברה מצאה שהרווחיות שלה מכל הפרויקטים, בכל השלבים, נמוכה ב-5% מההערכות שלה - שזה כאמור סדר הגודל של הרווח מהפרויקטים. אין לנו תשובה איך זה קרה, אבל יש לנו מעקב אחרי פרויקטים בביצוע, וניתן להיווכח שעל פני תקופה של שנים היקף הפרויקט משתנה, ההכנסות והעלויות בו משתנות, ובהתאמה גם הרווחים והרווחיות.

אלו שינויים קטנים יחסית לשינויים באומדנים עליהם דיווחה דורי לאחרונה, אבל הם מבטאים עד כמה השיטה החשבונאית הזו של הכרה בהכנסות על פי קצב העבודה, היא רגישה ובעייתית. הישענות על שיטה זו משמעה התבססות על אומדנים והערכות של הנהלת החברה, וזו יכולה לטעות במקרה הטוב, ולהטעות במקרה הרע.

פתאום העלויות עולות

בדוחות הכספיים השנתיים של דורי בניה, ניתן במסגרת דוח הדירקטוריון תיאור על מצב הפרויקטים של החברה. בכל פרויקט פורט מתי הוא התחיל ומתי אמור להסתיים, נמסר היקף הפרויקט, שיעור הביצוע בפועל, ההכנסות שדווחו (בהתאם לשיעור הביצוע), העלויות, הרווח (או ההפסד) הגולמי ושיעורו (ובמקרה של הפסד - שיעור שלילי). החברה לא פירטה את שמות הפרויקטים, כך שלא ניתן לזהותם "בשטח", אלא הצמידה להם אותיות לזיהוי.

אז נתחיל בפרויקט מגורים י"ח. הפרויקט הזה שהתחיל בשנת 2011 ואמור להסתיים השנה, החל בהיקף כולל של 81 מיליון שקל. בדוח הדירקטוריון ב-2011 מדווחת ההנהלה כי היקף הפרויקט הוא 81 מיליון שקל, וכי החברה ביצעה 17.4% ממנו. המשמעות היא שדורי הכירה בהתאמה בהכנסות של כ-14.2 מיליון שקל (שיעור הביצוע כפול ההכנסות הכוללות הצפויות בפרויקט). העלויות בפרויקט נכון לסוף 2011 הסתכמו ב-13.5 מיליון שקל, מה שמשאיר (בחלק שהושלם) רווח גולמי של כ-700 אלף שקל ורווחיות גולמית של 4.8% - לא בשמיים, אבל בתחום הזה כאמור יש פרויקטים רבים שאלו סדרי הגודל של הרווחיות הגולמית.

כשממשיכים לדוחות 2012 (אנו עוקבים אחרי הפרויקט משנה לשנה), מקבלים נתונים שונים. שיעור הביצוע בפרויקט כמובן עלה, אפילו משמעותית - ל-56.1%, והיקף ההכנסות המדווח (בדוחות הכספיים) הגיע ל-47.1 מיליון שקל. אלא שהעלויות נושקות להכנסות: בפועל הסתכמו העלויות ב-47 מיליון שקל, מה שהשאיר רווח גולמי נמוך מאוד ורווחיות גולמית שנושקת לאפס. כך, בשנה ירדה הרווחיות הגולמית משיעור שאפשר להסתדר איתו (כ-5%) למשהו שמבטא הפסד - רווחיות גולמית של אפס, בהינתן הוצאות תפעוליות ומימון. משמע, שהפרויקט בסופו של דבר מניב לחברה הפסד.

בדוחות לשנת 2013, היקף הפרויקט הכולל כבר עלה ל-85 מיליון שקל (ככל הנראה בגלל הצמדות למדד/למדד תשומות הבנייה), ושיעור הביצוע - 96.5% - מרמז שהפרויקט אוטוטו מסתיים. ההכנסות מהפרויקט עד כה הסתכמו ב-82 מיליון שקל, אבל העלויות גדולות יותר, בסך 83.7 מיליון שקל. הפרויקט עבר להפסד (על החלק שהושלם) של 1.7 מיליון שקל, שיעור הפסד גולמי של 2.1%.

הכנסה שלילית מפרויקט בביצוע

ההרעה בפרויקט הזה נמשכה גם ברבעון הראשון של 2014. כאן, קרה לכאורה קסם: שיעור הביצוע ירד - מ-96.5% בסוף 2013 לשיעור של 93.5% בסוף הרבעון הראשון. איך זה ייתכן? יכול להיות שהתגלה שהחברה צריכה לעשות חלק מסוים מהפרויקט מחדש, או שהלקוח לא אישר חלק מהפרויקט והיא נדרשת לשפץ/לתקן אותו - יש הרבה אפשרויות שיגרמו לכך שבסופו של דבר העבודה על הפרויקט מתרחבת. כאשר שיעור הביצוע יורד, המשמעות היא שמכירים בפחות הכנסות בסך הכול; בסוף הרבעון הראשון הכירו בהכנסות כוללות של 79.4 מיליון שקל (המשמעות היא הכנסה שלילית בגובה ההפרש מ-82 מיליון בסוף 2013).

במקביל, העלויות גדלו, ונכון לסוף הרבעון הראשון הן מסתכמות ב-97.6 מיליון שקל - גידול משמעותי של כ-14 מיליון שקל ביחס לעלויות בסוף 2013, אשר לא התבטא בהתאמה בגידול בשיעור הביצוע, אלא ההיפך (שזה כאמור אפשרי, אך בעייתי), ותוך כדי הכנסה שלילית מהפרויקט. האומדנים כאן זזו במהלך הרבעון הראשון ויצרו הפסד, וזה אולי מסביר את ההפסד עליו דיווחה דורי בניה ברבעון (עוד לפני הבור הענק של 250-350 מיליון שקל) - כ-30 מיליון שקל.

בסיכום פרויקט מגורים י"ח ההפסד ממנו מסתכם ב-18.2 מיליון שקל, שיעור הפסד של 22.9%. כלומר, התחלנו עם פרויקט רווחי, שלאט לאט התדרדר על פני השנים, עד שקיבלנו ברבעון הראשון השנה הפסד גולמי משמעותי.

זה כנראה הסיפור גם בפרויקטים אחרים שעדיין לא "נחשפו", מה שיכול להסביר את ההפסד הפנומנלי הצפוי של החברה.

הכותב הוא מרצה לחשבונאות, ניתוח דוחות כספיים והערכות שווי, ויועץ בתחומים אלו. בכל מקרה, אין לראות בכתבות אלה משום עצה ו/או המלצה לרכישה או למכירה של ני"ע. כל הפועל בהסתמך על המאמר ו/או על תוכנו, אחראי באופן בלעדי לכל נזק ו/או הפסד שייגרם לו

 איך התדרדר הפרויקט של דורי