אבסורד: הטבת המע"מ מעדיפה דירות גדולות ויקרות

חישוב השמאי הממשלתי את המ"ר הדירתי בהטבת מע"מ בשיעור 0% נותנת עדיפות לדירות הגדולות על פני הדירות הקטנות, כך עולה מבדיקה שערך אתר מדלן המתבסס על נתוני רשות המסים.

על פי סימולציה שערכו אנשי האתר על דרך חישוב השמאי הממשלתי את המחיר הממוצע של מ"ר דירתי סבורים אנשי מדלן שהם יכולים לצפות מה הערכים המקורבים שיפרסם השמאי הממשלתי בהמשך. על פי נתונים אלו, מבין כל דירות ה-3 חדרים שנבדקו ומחירן נמוך מ-1.6 מיליון שקל רק 34% נכנסות להטבה כאשר מבין דירות 4 חדרים רק 51% נכנסות ומבין דירות ה-5 חדרים 74% נכנסות להטבה.

רוה איתן, סמנכ"ל מחקר ואסטרטגיה באתר מדלן, מסביר: "חוק מע"מ אפס בהחלט יכול לעזור לעשרות אלפי זוגות צעירים שנזרקו מחוץ למעגל רוכשי הדירות בגלל העליות האדירות שחלו בשוק בשנים האחרונות. כדי להקשות על הקבלנים לעלות מחירים עקב הביקוש הצפוי, השמאי הממשלתי יקבע לכל אזור תקרת מחיר למ"ר ודירות שנמכרות במחיר יקר יותר לא יכנסו להטבה. מדובר במנגנון חשוב, אך לפי ניתוח שבצענו הוא מעודד מכירה ובניה של דירות גדולות, ומשאיר בחוץ דירות 4 ו-3 חדרים גם אם מחירן נמוך מ-1.6 מיליון. הסיבה לכך היא שלמרות שהדירות הגדולות יותר יקרות יותר, בדרך כלל המחיר למ"ר נמוך יותר".

רוה ממשיך ומסביר את המשמעות: "העדפת הדירות הגדולות, שאינן מתאימות דווקא למשפחות צעירות, ושמחירן האבסולוטי גבוה יותר, אינה עולה בקנה אחת עם תכלית החוק, ואף מתנגשת עם צעדים שנוקטת הממשלה להגדלת היצע הדירות הקטנות בשוק הדירות החדשות".

באתר מדלן מסבירים כי ניתן לתקן את העיוות שנוצר באמצעות שינוי קל בהגדרות החוק שטרם אושר: "בעזרת מנגנון פשוט ניתן לבצע התאמה למחיר למטר שיקבע השמאי לפי גודל הדירה, כך שהמחיר המירבי למטר בדירות הקטנות יהיה גבוה יותר ביחס לדירות הגדולות וכך יאפשר ליותר דירות קטנות להימכר במסגרת ההטבה".

באותו הזמן, גורמים בענף ובסביבתו של השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, טל אלדרוטי, מסבירים כי חישוב המ"ר הדירתי נעשה בצורה ממוצעת בכל גוש שנבחן ומסיבה זו ייתכנו עיוותים במקומות מסוימים. נציין כי במהלך דיוני ועדת הכספים אמר אלדרוטי יותר מפעם אחת כי החישוב שנעשה במסגרת החוק הוגדר ככזה שניתן לערוך בפרק זמן סביר ולכן החישוב מוביל למגבלות שנוצרו מהעדפת המהירות על פי הדיוק.

גורמים המעורים בניסוח החוק מסרו כי אין גבול לשינויים שניתן לערוך בנוסחת החישוב שיכולים לכלול גם הבדלים בין קומות וגם כיווני אוויר לדירה למשל שגם להם משמעות במחיר הדירה. חישובים אלו אפשריים לביצוע אך יובילו לכך שעבודת השמאי הממשלתי תיארך פרק זמן ארוך מאוד. היה צורך בהחלטה על חישוב שייעשה במסגרת החוק והמתווה שנבחר הוא זה שהוחלט ליישמו כדי שיהיה ברור ופשוט לביצוע.

בנקודה זו חשוב גם לציין עובדה נוספת המתייחסת למספרן הנמוך של דירות 3 חדרים בשוק. בשנים האחרונות החלה בנייתן של מעט מאוד דירות 3 חדרים ונוצר מחסור חמור בשוק לדירות קטנות אלו. העובדה שמלאי הדירות הקטנות נמוך משמעותית ממלאי דירות 4 ו-5 חדרים למשל, גרם לכך שמחירן הפך להיות גבוה יותר באופן יחסי.

גם ועדת טרכטנברג שמונתה בעקבות המחאה החברתית של קיץ 2011 דנה בנושא זה ובעקבות מסקנות הועדה יצאה הנחייה של משרד הפנים המחייבת תוכניות חדשות לכלול 20% דירות קטנות. כל עוד המלאי של דירות 3 חדרים ימשיך להיות מצומצם, כך הביקוש אליהן גובר ואיתו גם המחיר מאמיר אך ככל שתוכניות חדשות יבשילו לכדי מימוש ובנייה וייבנו יותר דירות 3 חדרים כך סביר שגם מחירן יירד בהמשך הדרך.