השכר המדשדש לא מאפשר לשוק הדיור בארה"ב להתאושש

הדבר הראשון שאתה רואה בפרברים מיעוטי ההכנסה של דרום סקרמנטו הוא המדשאות הלא מכוסחות. אחר כך תבחין בצבע מתקלף על חזיתות הבתים ובסדקים על הקירות לפני שאתה נדהם ממספר הודעות הפינוי שתלויות על חלונות שבורים.

האזור הזה של בירת קליפורניה הצטיין בשיעור העיקולים מהגבוהים בארה"ב אחרי פקיעת בועת הדיור שמחקה 7 טריליון דולר מערך הבתים בארה"ב במשבר הפיננסי. מאז, סקרמנטו נהנית מהתאוששות, לכל הפחות על הנייר. אבל יש סימנים ברורים שהעיר הזו, כמו גם ערים רבות נוספות בארה"ב, תקועה בעודפי נכסי דיור שיש להם השלכות גדולות על ההבראה הכלכלית.

קליפורניה, נבאדה, אריזונה ופלורידה היו בין המדינות שנפגעו בצורה הקשה ביותר מקריסת שוק הדיור. ערכי הבתים צנחו בשיעורים של עד 50%. אך כאשר המחירים נגעו ברצפה ב-2012, משקיעים כמו קבוצת בלקסטון וקלוני קפיטל רכשו במהירות נכסים זולים כדי להסב אותם לנכסים להשכרה.

התוצאה של אותה גאות בהשקעות במקומות כמו דרום סקרמנטו הייתה דרמטית. המחיר החציוני של בית באזור עלה ביותר משליש מהשפל שלו לפני שנתיים, ל-251 אלף דולר. הבראת שוק הדיור בהובלת חברות פיננסיות גדולות לא הייתה בדיוק התוצאה שקובעי המדיניות רצו. הם קיוו ששילוב של מחירים זולים וריביות נמוכות יפתה קונים להיכנס לשוק. בעלות רחבה יותר על בתים הייתה אמורה לעודד את ההבראה הרחבה יותר במשק האמריקאי.

אבל גם כשמספר מכירות הנכסים במצוקה כבר ירד בהרבה מהשיאים של לפני שנתיים, קוני הבתים המסורתיים, שחוששים הפעם מעליית המחירים ומעליית שערי הריבית בעתיד, נשארים על הגדר. "אנשים רבים עדיין לא יכולים להרשות לעצמם קניית בית", אומרת ארורה ווילר, עקרת בית תושבת דרום סקרמנטו. "הם מעדיפים לשכור ולחסוך את ההוצאות של קנייה. הכלכלה עדיין לא מספיק טובה".

הנתונים האחרונים משוק הדיור משקפים היחלשות מחודשת. למרות שמכירות בתים עלו ברבעון השני השנה, העלייה הזו באה מחולשה בתחילת השנה. הביקוש לבתים חדשים, שירד בתלילות בחצי השנה האחרונה, ירד ביוני לשפל של כמעט שנה, לפי נתוני משרד המסחר הפדרלי.

צמיחה חלשה של השכר, עלייה במחירי הבתים, הגבלות על מתן משכנתאות, היצע קרקעות מוגבל ועליית ריבית המשכנתאות מעיקים על שוק הדיור. שלשום (ב') אמר סטנלי פישר, סגן יו"ר הפדרל ריזרב, שההבראה ה"רכה" בשוק הדיור היא גורם חשוב בשיעורי הצמיחה המאכזבים בכלכלת העולם, והזהיר שזו עלולה להיות תופעה מתמשכת.

העדר להיטות במגזר הבתים החדשים - מנוע מפתח של הוצאות בנייה ומקומות עבודה - מאיים על הצמיחה. במבט היסטורי, המגזר הזה תרם 5% לכלכלה הגדולה בעולם, לפי התאחדות קבלני הבנייה בארה"ב. הנתון הזה צנח בשנים האחרונות ל-3% והוא מדאיג את הפד.

המשקיפים על המגזר הזה אומרים ששערי הריבית הנמוכים והרמה הגבוהה של ההשקעות מסווים את חולשת ההבראה שלו. כמה אזורים בארה"ב חזרו לתנאים של בועה, ואילו אזורים אחרים מתקשים להתאושש.

התנאים בסקרמנטו מוכיחים ששוק הדיור הארצי הוא יותר עבודת טלאים שתלויה במידה רבה במצב הבריאות של שוקי העבודה המקומיים. סקרמנטו, שתלויה מאוד בממשל של מדינת קליפורניה ובמגזר הבנייה בכל הנוגע לתעסוקה - שלא כמו מרכז ההיי-טק השכן של סן פרנסיסקו - התאפיינה לאורך המשבר בפיטורי עובדים והקפאת שכר.

"קשה למצוא כאן עבודה", אומרת ווילר. "הבת שלי היא רוקחת. היא סיימה את לימודיה, ואינה יכולה למצוא עבודה. אנחנו צריכים מקומות עבודה כדי שנהיה מסוגלים לקנות בתים".

אליזבת ויינטראוב, סוכנת נכסים בסקרמנטו, אומרת שקוני הבתים נשארו "עצבניים". "הם לא יכול להרשות לעצמם להיכנס לשוק כבר הרבה זמן, וכאשר בסופו של דבר הייתה להם הזדמנות לקנות בזול, באו משקיעים חיצוניים וקנו את הנכסים", לדבריה.

שיעור האבטלה באזור העירוני של סקרמנטו קרוב ל-7% - אמנם נמוך בהרבה מהשיא של 12.9% שנרשם בינואר 2010, אבל מעל הממוצע הארצי של 6.2%.

מחכים לשיפור בשוק העבודה

למרות שנתוני התעסוקה הארציים הולכים ומשתפרים, וכבר מחקו את כל הירידה שהייתה מ-2008, עליית השכר הייתה חלשה. בשנה האחרונה השכר הממוצע עלה בקצב האינפלציה, 2%. זה לא מספיק כדי שהצריכה הפרטית, שני שלישים מהתמ"ג האמריקאי, תעבור להילוך גבוה יותר.

הפד אותת שהוא יסיים את תוכנית קניית האג"ח שלו באוקטובר, ובשוק הדיור חוששים שהעלייה בריביות - שרבים צופים שתתחיל בשנה הבאה - תרחיק את הקונים מהשוק.

כלכלנים אומרים שהבראה ארצית בשוק הדיור תלויה בשיפור לרוחב כל שוק העבודה, שהיה עד כה מטולא למדי. צמיחת משרות והכנסה בתוך אזורים ובין אזורים שונים בארה"ב אינה אחידה, והיא מגבירה את השונות בין שוקי הדיור במדינה.

פייסקייל, חברת מעקב אחרי מגמות שכר, אומרת שעליות השכר היו מרוכזות בעיקר בכמה מגזרים מהירי צמיחה, כמו אנרגיה, שירותי בריאות וטכנולוגיה. קטי ברדרו, כלכלנית בפייסקייל, אומרת ש"באזורים עירוניים שבהם יש נוכחות גדולה של תעשיות מהירות-צמיחה אלה, רואים את שוקי הדיור מהחזקים במדינה, כי הם מושכים כישרונות, בייחוד אנשים שמקימים משפחות. העלייה בשכר היא ספציפית לכל אזור, ומרימה שוקי דיור סלקטיביים".

לכן, כאשר קוני הדירות בכוח בסקרמנטו ממתינים על הגדר, אלו שבאוסטין, טקסס, מזרימים ביקושים לנכסים הודות לתעשיית הטק הפורחת באזור. "העובדה שהשונות בין שוקי הדיור המצליחים והמתקשים היא כה גדולה היא משמעותית כשלעצמה", אומרת לואיז קילי, חוקרת בכירה ב- The Demand Institute, מכון מחקר, ואחת ממחברות הסקר "סיפורן של 2,000 ערים". היא מוסיפה ש"אנחנו לא רואים שום סיבה לכך שהשונות הזו תצטמצם. אם כבר, היא תימשך".

בחזרה לסקרמנטו, לינדה סוונסון, מתווכת נכסים, אומרת שלמרות שהתעסוקה המקומית עלתה לאחרונה, תוספת המשרות עדיין לא מביאה אנשים לשוק הדיור.

אזורים כמו נאטומס בצפון סקרמנטו עדיין נראים פגועים. שכונות אלה של המעמד הבינוני עדיין נראות בנויות-למחצה וריקות. "אזורים כאלו לעולם לא יחזרו למחירים של שנות הבום", היא אומרת כשהיא מביטה אל רחוב ריק מאנשים ומכוניות. "סקרמנטו עדיין בבעיה גדולה".

אקרון, אוהיו: מותק, הבית התכווץ

כשפטי לייתם קנתה את ביתה באקרון, אוהיו, ב-1992, היא לא העלתה בדעתה שכעבור 20 שנה, ב-2012, היא תקנה אותו חזרה בהנחה של 10,000 דולר.

העיר הזו במערב התיכון האמריקאי, שידועה בתעשיות הצמיגים והרכב שלה - גודייר וברידג'סטון היו מעסיקות מקומיות גדולות - נפגעה קשה כאשר אלפי משרות של צווארון כחול נדדו למיקור חוץ בחו"ל בשנות ה-70 וה-80. לא היו תעשיות חדשות למלא את החלל. המשבר הפיננסי הנחית מכה נוספת, רוקן את קופת העירייה ואת חסכונותיהם של תושבי אקרון.

"זה כמעט כאילו לא קיים כאן שוק עבודה", אומרת לייתם, אחות רפואית במקצועה. "זו לא עיר גדולה. כשאתה מאבד הרבה מקומות עבודה של מעמד בינוני, זה יוצר סביבה רעילה".

למרות שמחירי הבתים לא צנחו בשיעורים כה דרמטיים כמו בערי הגאות והשפל דוגמת סקרמנטו, מספר בעלי הבתים שהתקשו לפרוע את המשכנתאות שלהם עלה, נכסים עוקלו ומאות בתים התפוררו עד כדי כך שהרשויות המקומיות נאלצו להרוס אותם כדי למנוע מהם להפוך למגורי עוני. מגרשים פנויים מצויים בכל מקום בעיר.

כיום, אקרון היא אחד המקומות עם הדיור בר-ההשגה ביותר בארה"ב, אך היא גם סמל לצד הקודר של הבראת שוק הנדל"ן הארצי. בית צנוע למשפחה של ארבע נפשות נמכר כאן ב-50 אלף דולר. בכמה אזורים מוזנחים במיוחד אפשר להשיג אותו גם ב-6,000 דולר.

אבל העדר מקומות העבודה וההכנסה מרחיק אנשים מהעיר. עובדים לא מיומנים ונושרים מבתי ספר תיכוניים מתקשים להשיג משרות בסיסיות, ובוגרי בתי ספר עוזבים כדי לחפש עבודה במקומות אחרים. הקבלנים בונים רק בתים יקרים יותר בשולי העיר, שמיועדים לאנשי מקצוע שמרוויחים מעל 100 אלף דולר בשנה.

למרות שהשוק הכללי חלש, שוק ההשכרה התחזק כמו ביתר חלקי ארה"ב. דמי השכירות הבסיסיים עלו מ-536 דולר בחודש בשנה שעברה ל-995 דולר לחודש השנה, לפי התאחדות המתווכים הארצית. במקביל, עלה גם הביקוש לדיור חברתי מסובסד.

"דמי השכירות של השוק גבוהים מדי, אבל זו תוצאה של פעילות במגזר הפרטי, ואנחנו לא יכולים לעשות הרבה בנוגע לזה", אומרת הלן טומיק ממחלקת התכנון והפיתוח העירוני בעירייה. "בנינו עד כה 20-30 דירות לנזקקים. אנחנו יודעים שאנחנו צריכים לבנות יותר בתים בני השגה, אבל אנחנו ממתינים ששוק הדיור יתאושש".

אוסטין, טקסס: ההיי-טק תומך בשוק

ג'וליה קאליג-גארובה עקרה מניו יורק לאוסטין כדי לפתוח את קו מוצרי הקוסמטיקה שלה. "כיזמים יכולנו בקושי להרשות לעצמנו את הדירה שלנו בניו יורק, שלא לדבר על שטח אחסון ועבודה", אומרת עורכת הדין לשעבר. "הגענו לנקודה בניו יורק שבה לא היה הגיוני מבחינה כספית להמשיך לגור בה". יזמים צעירים נמשכים לאוסטין על ידי המסים הנמוכים שלה. גם חברות טק, כמו אפל, גוגל ודרופבוקס מתרחבות באגרסיביות באוסטין.

דיור בר השגה יחסית יחד עם אקלים נוח העלה את הביקוש בשוק הדיור של אוסטין. האוכלוסייה העירונית צמחה ב-20% משנת 2010 ל-1.8 מיליון תושבים (במרכז העיר מתגוררים 851,881 תושבים) ובשנת 2050 צפוי מספרם להגיע ל-5 מיליון. אבל המקומיים תוהים את הצמיחה הזו היא בת קיימא. שיעור הנכסים הפנויים הוא כמעט אפסי, והמחסור בנכסי דיור תורם לעליית המחירים. עם הגירה יומית של 150 אנשים ביום לעיר, השאלה היא גם אם התשתיות יספיקו לגידול העירוני בשנים הבאות.

"כאשר מבקרים מעתירים שבחים על העיר ואומרים שהם רוצים לחיות כאן, אני תמיד אומר להם, 'באמת? אני שומע שגם דנבר נחמדה'", אומר מקומי שחושש מעליית המחירים בעיר.

מכירות הבתים באוסטין עלו ב-20% ב-2013 והמחיר הממוצע עלה בכמעט 10% אל מעל 200 אלף דולר, לפי לשכת המתווכים המקומית. מנגד, מספר הנכסים למכירה ירד ב-20%.

"אנחנו צריכים להיות חכמים עם הצמיחה שלנו", אומר ביל אבנס, נשיא לשכת המתווכים באוסטין. למרות שפעילות הבנייה עלתה, לאוסטין יש תקנות קנייה נוקשות יותר בהשוואה למקומות אחרים בטקסס, מה שמגביל את ההיצע של דיור חדש.

"אנחנו צריכים לוודא שלקבלנים לא קשה להרים דירות חדשות מהקרקע. חייב להיות יותר היצע, גם של נכסים שמתאימים לבעלי שכר שנמוך מ-90,000 דולר בשנה", אומר אבנס.

כמה מקומיים חוששים שאוסטין תלך בדרכן של ניו יורק וסן פרנסיסקו, שבהן היצע דיור בר השגה מצומצם מדי. "יש שכונות שבהן בתים שנמכרו לפני ארע שנים ב-210 אלף דולר נמכרים כעת ב-700 אלף דולר", אומר אריק ברמלט, סוכן מקומי. "בתים שמתומחרים לא גבוה מדי נמכרים כאן בדרך כלל תוך שבוע".

פערי ההכנסה בשיא

פערי ההכנסה לנפש בין האזורים העירוניים העשירים והעניים ביותר בארה"ב התרחבו לשיא היסטורי, שמעיד על הבראה לא אחידה בשוק הדיור, ומאיים לעכב את הבראת הכלכלה הגדולה בעולם.

במחזורים כלכליים בעבר, הפער הזה הצטמצם והתרחב, אבל ההבראה מהמשבר הפיננסי האחרון הביאה דווקא להתרחבות פערי ההכנסה לשיא מאז תחילת רישום נתוני הפער לפני 45 שנים - מה שמעורר דאגה בקרב קובעי מדיניות.

לפי נתוני משרד המסחר ומשרד העבודה הפדרליים ל-100 האזורים העירוניים הגדולים בארה"ב במונחי אוכלוסייה, פער ההכנסה בין האזור העשירי בדירוג מחירי הדיור והאזור ה-90 בדירוג הזה ב-2013 היה הגבוה ביותר מאז תחילת המדידה הזו ב-1969.

הסקר, שנותח עבור פייננשל טיימס על ידי אתר הנכסים טרוליה, מראה שבוסטון, במקום העשירי בדירוג, דיווחה על הכנסה לנפש של פי 1.61 ביחס לסינסינטי שממוקדמת במקום ה-90. ב-1976 נרשם פער ההכנסה הקטן ביותר, של פי 1.36, בין סן פרנסיסקו ואל פאסו.

ההבראה הלא אחידה בשוק העבודה בארה"ב יצרה שונות גדולה בתוספת מקומות העבודה ובהכנסה בין אזורים שונים בארה"ב, שחיזקה מצידה את הפערים בין שוקי הדיור/מגורים. השווקים הללו מתנהלים בקצב שונה, גם כתוצאה מהעדר עומק גיאוגרפי בשוק העבודה. מגזרים מסוימים רושמים ביצועים כלכליים טובים יותר, אמר מארק פיילים, כלכלן של חברת מימון המשכנתאות פאני מיי, ולכן כמה שוקי דיור עולים בקצב מהיר יותר מאחרים.

כמה אזורים מצויים בתנאים של בועה, ואילו אחרים מקרטעים. באוסטין, טקסס, תנופה ביצירת משרות היי-טק מניעה ביקוש חזק לדיור. באקרון, אוהיו, לעומת זאת, שמתקשה לייצר מקומות עבודה חדשים בתעשייה, הביקוש לדיור קטן הרבה יותר. בסקרמנטו בירת קליפורניה מוכרי הבתים מעדיפים להמתין עד שמצב השוק ישתפר.

סטנלי פישר, סגן יו"ר הפדרל ריזרב, הדגיש את החששות של הבנק המרכזי ביחס לשוק הדיור בנאום שנשא השבוע. "מגזר הדיור היה במוקד המשבר הפיננסי בארה"ב והמיתון, והוא ממשיך להעיק על ההבראה", הוא אמר. מספר המועסקים במשק האמריקאי כבר עולה על רמות השיא של לפני המשבר, אך לא הייתה צמיחה גדולה בהכנסות המעמד הבינוני והנמוך.

 גידול בשכר מחירי בתים