ריח של מניפולציה

בערב חג הפסח אשתקד, פחות משבועיים לאחר שנחת בכורסת שר האוצר, פרסם השר הטרי יאיר לפיד סטטוס אלמותי בפייסבוק. שבו ציין לפיד כי ביקש מפקידי האוצר לקיים דיון מיוחד על גברת ריקי כהן, מורה מחדרה, שהיא ובעלה יחד "מרוויחים קצת יותר מ-20 אלף שקל בחודש", ולמרות זאת זוג עם שכר ממוצע זה לא יצליח לקנות דירה חדשה לאחד מילדיהם.

מחודש אפריל 2013, אז התקיים הדיון המפורסם ועד לחודש מאי 2014, קרי במשמרת של השר לפיד, האמירו מחירי הדירות בישראל ב-8.8% נוספים, והחלום של ריקי כהן לרכוש דירה לילדיה התרחק עוד יותר מהגשמה.

בחודש שעבר, ביום השני למבצע צוק איתן, בעוד עיני התקשורת והציבור נשואות להתפתחויות הביטחוניות, ביצע שר האוצר לפיד מאמץ לקדם בוועדת הכספים את התינוק המשובט שלו, הידוע בציבור בשם הקוד, "מע"מ 0%", באמצעות מצגת.

המצגת טרחה להמחיש לחברי ועדת הכספים בדוגמה מספרית את מה שלפיד מכנה "הטרגדיה של שוק הנדל"ן בישראל". כלומר, מה קרה למשפחה ישראלית ממוצעת שביקשה לרכוש דירת 4 חדרים ביבנה או בחדרה בשנת 2008, ומה מצבה ב-2013. הפעם הניח לפיד לריקי כהן מחדרה, ובחר במשפחה ממוצעת, כך שניתן היה לחשוב כי השר לפיד למד דבר או שניים מן הפארסה של דוגמת ריקי כהן.

על-פי המצגת שהציג לפיד - מחירה של דירה מסוימת ב-2008 עמד על 800 אלף שקל, ואילו בשנת 2013 האמיר מחיר דירה זו ל-1.32 מיליון שקל. לפיכך, גם אם ההון העצמי של אותה משפחה צמח ביותר מ-100% באותן שנים, היא עדיין נזקקה למשכנתא גבוהה הרבה יותר, בסך 990 אלף שקל, לעומת משכנתא בסך 650 אלף שקל בשנת 2008. כך שההחזר החודשי זינק ל- 6,920 שקל בחודש לעומת 5,040 שקל ב-2008.

,המשמעות על-פי לפיד היא - הפסד של 22,650 שקל בשנה לאותה משפחה, ומכאן ה"טרגדיה" של שוק הדיור, שכן בכל שנה מתחייבים עשרות-אלפי זוגות ומשפחות לעול כלכלי הרסני.

ובכן, בתוך עמי אני יושב וחי, ואיני מכיר זוגות רבים המחזירים החזר חודשי של משכנתא בסך של 7,000 שקל. בנק ישראל מציין כי יחס החזר ההלוואה להכנסה ירד בשנים האחרונות, ועומד בממוצע על פחות מ-26% מן השכר. אם נשתמש בנתוני הלמ"ס, ונניח כי הכנסה משפחתית ממוצעת נטו היא כ-14 אלף שקל לחודש, מדובר בהחזר חודשי ממוצע של כ-3,600 שקל בחודש, רחוק מאוד מן ההחזר החודשי של 7,000 שקל שהביא לפיד במצגת, וקרוב למציאות המוכרת לרובנו.

דומה כי לפיד, למרות הזמן שעבר מעת כניסתו לתפקיד, עדיין מתקשה להפנים כי רוב מעמד הביניים הישראלי אינו מרוויח 20 אלף שקל נטו לחודש. וגם אם מדובר במשפחה שמרוויחה 20 אלף שקל ברוטו בחודש, ונותרים לה 14 אלף שקל ביד בקירוב; החזר של 7,000 שקל הוא חצי מהכנסתה, ומקרים כאלו הם חריגים ביותר ואינם מייצגים את הכלל.

יתר על כן, על-פי נתוני בנק ישראל, רק 4% מאוכלוסיית רוכשי הדירות נוטלים משכנתא חודשית העולה על 40% משכרם. בנק ישראל ציין כי יחס המשכנתא הממוצע לשווי דירה הוא 52%. כלומר, שונה דרמטית ממקרה המבחן של לפיד אשר הניח יחס משכנתא לשווי דירה בשיעור של 75%, המנותק מנתוני בנק ישראל. יחס מינוף עצום כזה נכון רק ל-2% מנוטלי המשכנתאות כיום.

נשאלת השאלה, כיצד הגיע השר לפיד לדוגמה המספרית המופרכת שהוצגה במצגת בפני ועדת הכספים. ניתוח הדוגמה המספרית מלמד כי מלבד הנחת הבסיס המנותקת לגבי רמת המינוף הממוצעת, השר ועוזריו שתלו במצגת הנחת-בסיס נוספת, תלושה מן המציאות, שלפיה הטווח הממוצע לפדיון של משכנתא הוא 15 שנים בלבד, בעוד על-פי נתוני משרד השיכון לשנת 2013 הטווח הממוצע לפדיון משכנתאות הוא 25 שנים. יצוין, כי במצגת לא מציינים את הטווח להחזר של המשכנתא וכן לא מציינים את הריבית על המשכנתאות שעל בסיסה בוצעו החישובים, אף שמדובר באבני היסוד של הדוגמה המספרית, וחישובם מחייב עיבוד עצמאי.

עלות מע"מ 0%: כ-2.5 מיליארד שקל בשנה

אם לפיד ועוזריו היו משתמשים בנתוני אמת אלו בדוגמה המספרית שלהם, ההחזר החודשי של המשכנתא היה מתכווץ לסכומים נמוכים בעשרות אחוזים מן המספרים שהובאו במצגת, והפאנץ'-ליין או הפואנטה של המצגת היו חלשים יותר.

יצוין, כי תוכנית "מע"מ 0%" עתידה לעלות לציבור משלמי המסים סכום עתק של כ-2.5 מיליארד שקל מדי שנה, והיא גם עתירת סיכונים - להפוך כסף ציבורי גדול לרווח קבלני מוגדל, לתדלק עליות מחירים נוספות בשוק הדיור, ליצור עיוות פרמננטי במערכת המס, ועוד.

לא צריך להיות כלכלן מומחה כדי להבין כי התייקרות הדיור מטילה עול כבד על הציבור, אולם הדוגמה המספרית שהביא לפיד בפני ועדת הכספים מעוותת את נתוני האמת בשוק המשכנתאות, ומעלה ריח של מניפולציה העושה שימוש בבעיה מוכרת וכואבת, בשילוב עם מספרים מופרכים כדי לקדם תוכנית שנויה במחלוקת.

הפתרון לבועת מחירי הדיור היה ונותר מתחת לפנס - הגדלה מאסיבית של היצע הדירות ממטולה עד אילת, ל- 50 אלף יחידות-דיור לשנה, ובזה היו צריכים להתמקד התוכנית והמצגת של לפיד וכן הממשלה, ולא במצגת בדיונית עם מספרים מופרכים.