דמי השכירות עולים בברלין - ותוצאות איי.די.או זינקו בחדות

חברות הנדל"ן הישראליות הפועלות בגרמניה ממשיכות ליהנות מפריחת עסקיהן שם, כפי שניתן להיווכח מתוצאות הרבעון השני החיוביות שפרסמו בסוף השבוע החברות בראק אנ.וי ואיי.די.או (ADO).

איי.די.או, מקבוצת שיכון ובינוי שבשליטת שרי אריסון, נהנתה ברבעון החולף מצמיחה ניכרת של ערך נכסיה בגרמניה, ורשמה הכנסות שערוך נדל"ן של 128 מיליון שקל. בחברה מייחסים את הזינוק בשווי הנכסים לעלייה "בהנחות בדבר שיעור הצמיחה השנתית בשכר דירה ובירידה בשיעור ההיוון של תזרימי המזומנים".

אלה סייעו לרווח התפעולי והנקי של החברה לזנק ביותר מ-200% בהשוואה לרבעון המקביל, כשהרווח התפעולי מגיע ל-158 מיליון שקל, ואילו הרווח הנקי מסתכם ב-102 מיליון שקל. הרווח הנקי של החברה במחצית הראשונה כולה זינק ב-115% ל-132 מיליון שקל.

הכנסות החברה במחצית עלו ב-66% ל-76 מיליון שקל, זאת לאחר שבשנה שעברה היא הרחיבה את פורטפוליו הנכסים שלה, בעיקר בעסקה בה רכשה מקרן סטנהם הבריטית תיק נכסי מגורים של 48 בניינים בברלין, בשווי של כ-500 מיליון שקל (98 מיליון אירו).

גם בחודשים האחרונים החברה ממשיכה להרחיב את הפעילות ומתחילת השנה השלימה רכשת 16 בניינים הכוללים כ-1,300 יחידות דיור בעלות כוללת של כ-102 מיליון אירו.

פעילותה של איי.די.או מתרכזת בתחום הנדל"ן למגורים בברלין שבגרמניה, ובפעילות השוטפת היא הציגה קפיצה של 74% בהכנסות, שהגיעו ל-40 מיליון שקל. זינוק זה מיוחס לנכסים חדשים ולעליית שכר הדירה בנכסים קיימים. שכר הדירה הממוצע ברבעון השני צמח ב-8%, ל-5.8 אירו למ"ר.

כיום מחזיקה איי.די.או, המנוהלת ע"י רו"ח שלמה זהר, יו"ר דיסקונט לשעבר, בכ-200 בניינים ברובעים המרכזיים של ברלין, בהיקף של 475 אלף מ"ר, עם יותר מ-7,000 דירות בשיעור תפוסה של 96%-98%.

שותפיה העיקריים של שיכון ובינוי בחברה הם קרן סטנהם, עם כ-19% מההון וקבוצת הראל, עם 14% מההון. שווי איי.די.או עומד על כ-870 מיליון שקל ומשקף להחזקותיה של שיכון ובינוי (36%) שווי של יותר מ-300 מיליון שקל. בעל השליטה הקודם בחברה, עדי קייזמן, מחזיק 9% מההון בשווי של 78 מיליון שקל.

עוד עולה מדוחות החברה כי יתרת ההלוואות מבנקים בגין הנכסים עומדת על 1.56 מיליארד שקל, ומהווה כ-58% מסך הנכסים. בקופת החברה היו בסוף הרבעון מזומנים בהיקף של 137 מיליון שקל כאשר בחודשים האחרונים היא השלימה גיוס הון וחוב בהיקף שלכ-176 מיליון שקל.

זהר, מנכ"ל איי.די.או, מסר היום כי "שכר הדירה בברלין עדיין נמוך באופן משמעותי לעומת ערים אחרות בגרמניה. הצפי למחסור בדירות גורם לעליית מחירי הדירות להשקעה, וזאת במקביל לעליית מחירי השכירות ומחירי הדירות בבעלות".

לדבריו, "מחירה הממוצע של דירה בתיק החברה נאמד בכ-80 אלף אירו, נמוך משמעותית מעלות בנייה של דירה חדשה. עליית שווי הדירות בתיק נובעת בעיקר מעלייה עקבית במחירי השכירות. מחירים אלה עדיין נמוכים משמעותית ביחס למחירי השכירות לדיירים חדשים באזורים אלה. מאחר ששוויה של איי.די.או נגזר ישירות משווי הדירות שלה, אנו צופים המשך עלייה משמעותית בשווי הנכסי הנקי של החברה".

בבנק ירושלים ברוקראז' ציינו היום כי "הפוטנציאל העיקרי בהצפת ערך בחברה טמון בערכם של נכסי הנדל"ן, המתומחרים בדיסקאונט משמעותי ביחס למחירי השוק". עוד מעריכים שם כי "בעלי השליטה עשויים למכור את הנכסים בגרמניה או את חברות הנכסים המחזיקות בהם".

בראק NV מציגה התקדמות

חברת נדל"ן נוספת הפועלת בגרמניה היא בראק אנ.וי שבשליטת שמעון וינטרוב ורונן פלד. גם היא מציגה התקדמות בדוחותיה, ולראשונה הכירה ברווח של כ-5 מיליון אירו ממכירות דירות בשלב א' בפרויקט המגורים Grafental שבעיר דיסלדורף. בסך הכל מציגה בראק הכנסות של כ-27 מיליון אירו ממכירת דירות ברבעון השני, וצפויה להכיר ביתרת הרווחים מהמכירות בהמשך השנה.

בראק מחזיקה בשטחים מניבים בשטח של כ-870 אלף מ"ר בגרמניה - כ-8,600 יחידות דיור ו-32 נכסים להשכרה. בנוסף בידיה קרקע של כ-150 דונם בדיסלדורף, שם נבנית שכונת מגורים של כ-1,000 דירות, וכן פארק משרדים. החברה נסחרת בשווי של כ-1.4 מיליארד שקל, אחרי עלייה של כ-20% בשנה האחרונה.

בסיכום רבעוני הרווח התפעולי של בראק קפץ ב-31% ל-28 מיליון אירו, אולם בשל השפעת הוצאות מימון ושינויי מטבע רווחיה לרבעון השני נחלשו בכ-2% ל-11.5 מיליון אירו. במחצית השנה רווחיה קפצו ב-33% ל-13 מיליון אירו. הכנסות החברה מדמי שכירות ברבעון עלו ב-32% לכ-15 מיליון אירו, ובמחצית השנה עלו בשיעור דומה ל-29 מיליון אירו, זאת בעיקר עקב רכישת שני נכסים חדשים בחודשים האחרונים.

בבית ההשקעות אי.בי.אי ציינו היום כי "בימים בהם עתידו של שוק הנדל"ן בארץ לא ברור - אם בגלל עודף שטחי מסחר ומשרדים ואם בגלל האטה בצמיחה - שוק הנדל"ן בגרמניה, שנהנה מרוח גבית של כלכלה חזקה, מהווה אלטרנטיבת השקעה ראויה". בהתייחס לדוחות בראק ציינו שם כי "התוצאות הכספיות של החברה למחצית הראשונה של 2014 היו טובות ובהתאם לצפי", ולאור זאת הם מותירים המלצת "קנייה" למניה.

במקביל לפרסום הדוחות, עדכנה בראק על השלמת רכישת פורטפוליו של 308 יחידות דיור בגרמניה בהשקעה של כ-11 מיליון אירו (51 מיליון שקל).

את עיקר הסכום (7.4 מיליון אירו) צפויה בראק לממן באמצעות הלוואת "נון ריקורס" מבנק גרמני, ויתרת המימון תגיע מהונה העצמי. שטח הנכסים, הממוקמים בדורטמונד, הוא כ-15 אלף מ"ר ודמי השכירות השנתיים ברוטו מהם עומדים על כ-4 מיליון שקל. בכך יגיע מספר הדירות של בראק בדורטמונד לכ-750.

 תוצאות בראק אנ וי

 תוצאות איידיאו