נרדמו בשמירה

1. משרד יחסי הציבור הפרטי של אלי דוידוביץ' זכה באחרונה במכרז להענקת שירותים לבנק ישראל, כולל כמובן יחסי ציבור למי שעומדת בראש הבנק, ד"ר קרנית פלוג. הזכייה במכרז היא לשנתיים עם אופציה להארכה. מחיר התענוג למשלם המסים הישראלי נדיב למדי: 24 אלף שקל בחודש פלוס מע"מ. בנק ישראל בזבז בשנים האחרונות מיליוני שקלים על שירותי יחסי ציבור, אף שיש לו מערך דוברות פנימי, שעולה עוד כמה מיליונים למשלם המסים. ה"שיטה" של בנק ישראל איננה נחלתו הבלעדית, היא אופיינית כמעט לכל משרד ממשלתי, כמעט לכל גוף ממשלתי, כמעט לכל חברה ממשלתית. הגופים הממשלתיים מעסיקים דוברים פנימיים בתנאי העסקה נוחים ושוכרים במקביל שירותי של יחצ"נים פרטיים כדי למרק את המוניטין שלהם, ובמיוחד למרק את המוניטין של העומד בראש הארגון הממשלתי.

בניגוד לטענה שמדובר בכסף קטן, כמה מאות אלפי שקלים בשנה לכל משרד, והבעיה היא בעיקר בנראות, מדובר במגפה של ממש שעולה ממון רב הנשאב מקופת המדינה. זה לא רק יועצים ליחסי ציבור, אלא יועצים מכל הסוגים - מיועצים "אסטרטגיים" ועד "מומחים" שכותבים חוות דעת לוועדות המרובות שמקימה הממשלה. אין מידע מסודר באוצר על היקף התופעה, יש מערכת שאוספת מידע על כל המכרזים שמוציאה המדינה - ממכרזים לקניית ציוד ועד מכרזים לקניית שירותי יחסי ציבור או אסטרטגיה. מה שברור, מכמה הצצות במערכת המידע הזאת, שלא מדובר בכמה מיליונים שהמדינה מוציאה על להקת היועצים שלוחשת על אוזנם של בכירי הסקטור הציבורי. מדובר בכמה מאות מיליונים לפחות מדי שנה שנשרפים לשווא.

אחת התוצאות הנלוות למערך היועצים המעובה סביב כל משרד ממשלתי היא שהדימוי התקשורתי הפך לחזות הכול: לא חשוב מה אני עושה, חשוב איך זה מוצג, איך זה מתוקשר, איך זה מצטלם ומה אומרים עליי או עלינו. המוציאים לפועל הם היחצ"נים הפרטיים שרוצים להצדיק את הכסף הטוב שמשולם להם: הם נדבקים, או לפחות מנסים להידבק, לאוזניהם של עיתונאים ועורכים בתקשורת, בניסיונות לשווק את הבוס שלהם כנפלא וכמופלא. עד מהרה זה גם הופך לאישי, מאוד אישי ובעצם - הכול אישי. הבוס שלי עושה דברים נפלאים, משרת את הציבור ונאבק למענו, והקולגה שלו, פלוני אלמוני אחר בממשלה, המתחרה שלו כביכול, עושה בדיוק ההיפך. מה שמשעשע בכל העניין הזה הוא שכשצצה ביקורת בתקשורת על אותו בוס, היח"צנים הפרטיים הם הראשונים שקופצים וטוענים שמדובר בביקורת "אישית" ולא "הגונה", אף שהם הפכו בעצמם את כל הפסטיבל הזה לאישי. וחמור מכול: שיטת "הדילים". כך היא עובדת: היחצ"ן מבטיח "מידע בלעדי", איזו "הדלפה" נחמדה, ובתמורה מצפה ל"מטרייה אווירית" סביב לקוחותיו. התקשורת מרוויחה אולי מידע, אבל בהרבה מקרים מדובר באזוטריה או בפיקנטריה שמרחיקה את הדיון מלב הבעיות של המשק הישראלי.

2. דוידוביץ' עשה השבוע מלאכה לא רעה: אחרי הורדת הריבית על ידי בנק ישראל, הוא שיווק את המהלך כאישי ומצא אוזן קשבת אצל חלק מהעיתונאים. לשיטתו השיווקית, פלוג נקטה צעד "מנהיגותי, נחוש, אמיץ, צלול, תקיף וחד-משמעי", תיאורים מופרזים ומופרכים להורדת ריבית של רבע אחוז, שההשלכות שלה על המשק הם לא כאלו דרמטיות. הרגישות בין ריבית של חצי אחוז לרבע אחוז היא כבר לא כזאת גבוהה, הרי אנחנו נמצאים בסביבת ריבית רצפתית, בחלקה ריבית ריאלית שלילית, כבר כמה שנים טובות, כשש שנים - אחד העידנים הארוכים בהיסטוריה. התוצאות של המדיניות הזאת הן ברורות לעין: עיוות במחירי הנכסים, ממחירי הדיור ועד מחירי המניות והאג"ח, והירידה ברבע אחוז היא בסך הכול עוד קיסם קטנטן אחד למדורה. דבידוביץ' ופלוג מצאו מולם איש שלא צריך עזרה מיח"צנים פרטיים, אחד שיודע להשתמש בתקשורת בעצמו - שר האוצר יאיר לפיד. והנה לכם קרב השמצות לתפארת מדינת ישראל.

צעד מנהיגותי, אמיץ ונחוש של ד"ר פלוג היה יכול להיראות אחרת לגמרי, אם הראיונות לתקשורת לא היו כוללים עוד מאותו דבר: עוד ביקורת על תוכנית 0% מע"מ על דירות, עוד דרישה להעלאות מסים ולקיצוץ בתקציב ועוד הפחדות על הפחתת דירוגי האשראי של ישראל כתוצאה מפריצה של יעד הגירעון. צעד מנהיגותי, נחוש ואמיץ היה להישיר מבט לציבור ולדבר בגובה העיניים על מחירי הדיור, על רמות השכר, על יוקר המחיה, על רמות המסים שהוא משלם והשירותים שהוא מקבל.

חבל שד"ר פלוג לא אזרה אומץ, נחישות ומנהיגות כדי לומר לציבור: אזרחים יקרים, הריבית האפסית היא המנוע והחמצן של הסחרור במחירי הדירות בשנים האחרונות, כי היא דוחפת משקי בית וחברות לקחת הלוואות בתוך התעלמות כמעט מוחלטת מהסיכונים. היא הייתה מכירה בעובדה שמחירי הדיור המנופחים הם כרגע הבעיה הכי גדולה של המשק הישראלי, הם העיוות החברתי הגדול ביותר. היא הייתה אומרת לציבור שהאוצר ובנק ישראל לא העריכו נכון את עודף הביקושים שייגרמו כתוצאה מהריבית האפסית, את ההתנפלות של משקיעים בשוק הנדל"ן, את סחרור העליות הדרמטי, עשרות אחוזים ויותר. היא הייתה גם מכה על חטא: בשעה שהמערכת הכלכלית חגגה את יציאתה החלקה היחסית של ישראל מהמשבר העולמי ב-2008, החלה להתנפח לה בועת הדיור.

היא הייתה אומרת בכנות שכולם נרדמו בשמירה: בנק ישראל לא השכיל להבין שמתפתחת פה בועה והתעקש לדבר על התאמת מחירים; והאוצר איחר בהפעלת כלי המיסוי שברשותו כדי לחנוק את פעילות המשקיעים. היא הייתה מסבירה ששני הגופים הנצים כרגע, בנק ישראל והאוצר, החלו לפעול מאוחר מדי ומעט מדי. כמה סבבים של הגבלות על משכנתאות ניסו לחנוק את הביקושים ללא כל ההצלחה בשלב הראשון, אבל לפחות יש לכך סימנים מעודדים בשנה האחרונה. היא הייתה אומרת לזוגות הצעירים ולציבור בכלל שהדיבורים על "הרחבת ההיצע" בשוק הנדל"ן הם דיבורים בעלמא, דיבורים ריקים מתוכן, משום שהם דיבורים לעוד כמה שנים, שאין להם כל יכולת להשפיע כרגע על שוק הדיור. היא הייתה מנסה לדבר על לבם של הזוגות הצעירים ואומרת שהיא מבינה שהם רוצים פתרונות מיידיים, שהם שבעים מההבטחות, שהם שבעים מהתוכניות, שהם שבעים מההצהרות, ושהם שבעים בעיקר מהאנשים שם למעלה שמתקשים להבין את האנשים שם למטה, שמתקשים לשרוד, מתקשים לגרד הון עצמי לדירה במחיר מנופח ומשעבדים את כל חייהם בשבילה.

היא הייתה אומרת להם בכנות שהמצע הפורה שעליו צמחה בועת הנדל"ן, הריבית האפסית של בנק ישראל, ימשיך לשרת אותה עוד זמן מה, זמן שהיא בעצמה איננה יודעת כמה יימשך. היא הייתה מדגישה שלשיטתה המקצועית לא נותרה לבנק ישראל הרבה ברירה. כדי לתמוך בצמיחה, כדי לתמוך בשיעורי אבטלה נמוכים, כדי לנסות לתמוך בשער הדולר החשוב ליצואנים (אגב, התחזקות הדולר מול השקל בחודש האחרון מקבילה, אם כי לא באותה עוצמה, להתחזקות הדולר מול האירו בעולם. לכן הנטייה של בנק ישראל לזקוף את התחזקות הדולר בארץ לזכות הורדות הריבית האחרונות חוטאת לאמת) וכדי ליישר קו עם המדיניות המרחיבה העולמית, הבנק שבראשותה החליט להוריד את הריבית לרמתה האפסית. היא גם הייתה אומרת להם שאין לה שמץ של מושג איך העידן הארוך הזה של הכסף בזיל הזול ייגמר, שהיא מקווה שזה ייגמר בנחיתה רכה ועדינה, אבל ההיסטוריה מלמדת שלבנקים המרכזיים אין שום יכולת לשלוט בקצב העלייה או הירידה בשווקים. בקיצור, אלוהים גדול ואלוהי השווקים יכולים להיות מאוד מפחידים, כפי שכולנו ראינו ב-2008.

3. לחברי ההנהלה שלה בבנק ישראל הייתה יכולה פלוג להביא קטעים ממאמר שכתב אלן גרינספן ל"פייננשל טיימס" ב-2008. גרינספן, שנתפס כעת כאחד האשמים במשבר הפיננסי האחרון שבו קרסו מחירי המניות, האג"ח והדירות בבת אחת, כתב אז, בדרכו המעורפלת משהו: "...הבעיה המהותית היא שהמודלים שלנו - הן המודלים של הסיכונים והן המודלים האקונומטריים (של מדידה כלכלית) - אף שהפכו כבר למורכבים, עדיין פשוטים מכדי לשקף את כל המשתנים המניעים את המציאות הכלכלית העולמית... מודל, בהגדרתו, הוא הפשטה של פרטי הפרטים בעולם האמיתי. ברוח ההשקפה המוצדקת היסטורית שלפיה הגיוון מפחית סיכונים, המחשבים פיצחו הררי נתונים בחיפוש אחרי מתאמים שליליים בין מחירים ונכסים סחירים... ההסבר לכך שניהול סיכונים לפי המודלים הסטטיסטיים הכי מעודכנים יכול להיכשל הוא שנתוני הבסיס לאומדן מבנה המודל מגיעים לרוב מתקופות של אופוריה ומתקופות של פחד, כלומר ממשטרים עם הבדלי דינמיקה חשובים... אינני אומר שהשיטות הנוכחיות לניהול סיכונים או חיזוי אקונומטרי אינן מעוגנות במידה רבה בעולם האמיתי... אך מודלים אלו לא תופסים מה שלדעתי הייתה עד היום תוספת שולית למודלים של מחזור העסקים והפיננסים: התגובה האנושית האינהרנטית לתנודות בין אופוריה ופחד, אשר חוזרת דור אחרי דור, עם ראיות מעטות לעקומת למידה... בועות מחירי נכסים נוצרות ופוקעות כיום כפי שהן נוצרו ופקעו מאז תחילת המאה ה-18, כשהשוק התחרותי המודרני בא לעולם. אנו נוטים, כמובן, לתייג את התגובות ההתנהגויות הללו כבלתי הגיוניות, אך הדאגה של החזאים אינה צריכה להיות אם הן הגיוניות או לא, אלא אם הן ניתנות לאבחון והן שיטתיות".

4. הדרישה של פלוג מהממשלה להעלות מסים נומקה על ידיה בצורך להעלות את ההוצאה האזרחית, כלומר, לתמוך בשירותים החברתיים. האמירה הזאת, "נטיל עוד מסים כדי להעניק יותר שירותים חברתיים", נשמעת לכאורה הגיונית, אבל היא אמירה כוללנית, פשטנית ונאיבית מדי. ראשית, על פי כל המחקרים שמוכרים היטב לבנק ישראל, רמת המיסוי העקיף עלתה בישראל באופן משמעותי בעשור האחרון. המשמעות היא שמסים מהסוג הזה, מסים רגרסיביים כמו מע"מ, הבלו על הדלק, מסי סיגריות ואלכוהול ומסי קנייה אחרים, פגעו ופוגעים קשה יותר בשכבות החלשות וגם הבינוניות. עוד העלאה של מסים, בין אם עקיפים ובין אם ישירים, תפגע עוד יותר בשכבות הללו ותפחית את הכנסתם הפנויה, עם איזושהי הבטחה מעורפלת שזה יחזור אליהם באמצעות שירותים חברתיים. אלו הבטחות בעייתיות במבנה התקציבי והפוליטי בישראל, שבנוי על קבוצות לחץ. קל מאוד להעלות מסים ישירים ועקיפים, קצת יותר קשה להבטיח שהם יחזרו לציבור.

5. האם מחירי הדירות ממשיכים לעלות? נראה שזו התפיסה הרווחת, במיוחד לאור הנתונים שמתפרסמים על ידי השמאי הממשלתי, משרד השיכון והלמ"ס. האם זו המציאות בשטח? כלל לא בטוח. נכון שהריבית הנמוכה ממשיכה לתדלק את השוק, אבל מצד שני שורת המגבלות על המשכנתאות וצעדי המיסוי של האוצר עושים פעולה הפוכה. בתווך יש תוכנית 0% מע"מ שגרמה לירידה במספר העסקאות, אבל גם התוכנית הזו, יהיו הדעות עליה אשר יהיו, איננה יכולה לשמש הסבר לעליית המחירים הנמשכת לכאורה.

מדידת מחירי הדירות היא בעייתית. דירה אינה מוצר הומוגני, אין איסוף ותיעוד מדויק של נתוני הדירה הנמכרת ולכן גם בשלושת הגופים שמפרסמים מדדים למחירי הדירות מודים בשיחות סגורות: האיכות ומהימנות הנתונים אינה כפי שהיינו רוצים, ולעתים, כשהממצאים מצביעים על עלייה של 1% וקצת במחירי הדירות, המגמה יכולה להיות אף הפוכה. שלושת הגופים מתבססים על קובץ הנתונים המרכזי של עסקאות נדל"ן המדווחות למערכות המיסוי בישראל - נתונים, אגב, שפתוחים לציבור, אבל השימוש בהם עדיין לא מושלם.

בעבר כתבנו פה שדווקא המדד שמתפרסם על ידי מכון מחקר פרטי נראה הרבה יותר אמין וקרוב למציאות. מדובר במדד של מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן, המתבסס על מדד הרכישות החוזרות, בדומה למדד קייס שילר בארה"ב. המדד הזה בודק דירות שנסחרו פעמיים באותה תקופה ומאפשר לעקוב אחרי אותה דירה כאשר היא מופיעה מחדש בשוק. זה נחשב מדד אמין הרבה יותר מהמדדים של המשרדים הממשלתיים, אם כי גם לו יש את בעיותיו: הוא אינו בוחן את השינוי במחירי דירות חדשות והוא מתעלם משינויים אפשריים בדירה לאורך זמן, כמו שיפוצים, שדרוגים וכדומה. כמובן, כל מדד תלוי במספר העסקאות שלו - ככל שהמספר נמוך יותר, המדד פחות אמין. המדד של גזית גלובס מחושב אחת לרבעון, אחת לחודש ברמה הארצית, ומציג את השינויים שחלו בתשעה אזורים גאוגרפיים שונים בישראל.

כך או אחרת, המדד הזה, לפחות לרבעון הראשון של 2014 (העדכני ביותר) הולך נגד המגמה (ראו טבלה מצורפת). המדד הארצי של הדירות ירד בכ-1.5%. בת"א נמשכת מגמת העלייה, אבל באזורים אחרים מסתמנת איזושהי תופעת בלימה. העלייה בירושלים מוסברת במספר העסקאות הנמוך שמעמיד את התוצאה בסימן שאלה.

כמובן, זה מדד רבעוני ויהיה מעניין לראות כיצד המדד הזה התנהג ברבעון השני של השנה ויתנהג בשני הרבעונים האחרונים שלה, אבל הממצאים בהחלט שוברים את המיתוס של "נמשכת עליית מחירי הדירות". התעלומה הולכת ומתגברת ברבעון השני, שבו בא לידי ביטוי האפקט של תוכנית 0% מע"מ. מצד אחד, נרשם שפל במספר העסקאות והן חזרו לרמה של המחאה החברתית. מצד שני, לפחות לפי נתוני הלמ"ס, מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו בסוף יוני גבוה ב-11% מאשתקד. אז איך יכול להיות שמחירי הדירות עולים על פי נתוני השמאי שפורסמו השבוע? היה כבר מי שאמר על זה: אולי לא רק מע"מ אפס לא לכלכלנים, אלא גם חוקי הביקוש וההיצע של הכלכלה.

 מחירי הדירות עולים

 קרנית פלוג ויאיר לפיד / איור: גיל ג'יבלי

eli@globes.co.il