עמיקם אורן: "תוכנית מע"מ אפס - כמו להשתין במכנסיים"

ביוני 1990 היה עמיקם אורן אורח של חיל האוויר האמריקני בארה"ב, במסגרת שיתוף פעולה בין מערך הבינוי של חיל האוויר, שבראשו עמד, לבין חיל האוויר האמריקני. באמצע פגישת עבודה הוא נקרא החוצה לשיחת טלפון דחופה מישראל. על הקו היה שר השיכון אריאל שרון, שחיפש מנכ"ל למשרד, במקום עמוס אונגר שמונה על ידי שר השיכון הקודם דוד לוי.

"הוא אמר לי, 'אני צריך אותך'", נזכר אורן. "זאת הייתה שיחה מוזרה, כי לא הכרתי אותו ולפני כן לא דיברנו מעולם. 'אל תדאג, עשיתי הכול, דיברתי כבר עם כולם', הוא אמר לי. 'רק תגיד שאתה בא, כי אין זמן'". שבוע אחר כך כבר היה אורן מנכ"ל משרד השיכון.

היום עומד אורן בראש חברת ניהול הפרויקטים CPM שפיתחה גם זרוע יזמית, אשר שיווקה בשנה החולפת כ-1,000 דירות בפרויקט משותף עם חברת תדהר בראש העין.

"שרון מונה לשר השיכון כשמדינת ישראל עמדה בפני קליטת גל ההגירה העצום מרוסיה שהביא מיליון איש", אומר אורן. "זה כמו שארה"ב תכניס לתוכה את כל צרפת. האתגר הגדול היה לספק דיור לכולם. בשנות ה-80 היו 17 אלף התחלות בנייה בשנה בממוצע, וצריך היה להגיע ל-100 אלף. העובדה שאף אחד לא נאלץ לישון בפארק היא כשלעצמה סיפור הצלחה".

- אתה רואה את שוק הנדל"ן היום, וראית אותו בימי שרון. איך תתאר את ההבדל?

"מה ששרון הבין אז, שלא מבינים היום בממשלה, שהפתרון לבעיה נמצא בצד ההיצע ולא בצד הביקוש. שרון התנפל על צד ההיצע וירה לכל הכיוונים, מחוק הול"לים, עד להביא יזמים מחו"ל. היום מדינת ישראל לא מסוגלת לספק היצע. ב-20 שנה האחרונות המדינה סינדלה את עצמה. שרון הצליח גם בגלל שזו הייתה מדינה שניתן היה לפעול בה, המגרש היה ידידותי למקבל ההחלטות.

"היום המגרש השתנה - כל אחד רואה דרך נקודת המבט הצרה שלו, ומגן על המטרה הספציפית שלו בחירוף נפש. בינת שורץ למשל, הבינה שכראש מינהל התכנון במשרד הפנים היא צריכה להילחם בגופים הירוקים שעוצרים תוכניות בשעה שהיא צריכה לייצר יחידות דיור מתוכננות. וכתוצאה מההבנה הזאת שלה מכריזים עליה כאויבת האומה ודורשים לפטר אותה. עד שלא יבינו שצריך ללכת על זמינות ויקריבו קצת את האיכות, בעיית הדיור בישראל לא תיפתר".

- אחת הביקורות על הולל"ים של שרון היא שאולי בנו מהר, אבל היום הבניינים המתפוררים בגלל הבנייה הלא איכותית.

"רק אינטרסנטים טוענים את הטענות האלה. מי שטוען שאין איכות כתוצאה ממהירות שיראה לי דוגמה אחת. זה פשוט שטויות. שרון בנה בנייה מתקדמת, וכשמדובר במסות של בנייה, פה ושם קורות תקלות. נתנו פתרון למיליון איש שעלו מבריה"מ, את מי מעניין שבניין אחד אחרי 20 שנה מתפורר?

"היום יש כמות בלתי נשלטת של יוזמות שמייצרות הכול חוץ מהיצע. הקיפאון של השוק כתוצאה מתוכנית מע"מ אפס יצרה ביקושים כבושים. מי שלא קונה היום, יבוא עוד כמה חודשים, וצריך היצע. הקיפאון הוא אשליה. הפער בין הביקוש להיצע בישראל לא יתאזן לעולם. הדבר היחיד ששומר על המחירים זו תקרת זכוכית, והיא קיימת. היכולות של אנשים מוגבלות.

"תוכנית מע"מ אפס תהיה כמו להשתין במכנסיים. בהתחלה זה חם ונעים, ואחר כך זה סיפור אחר. פתאום ייווצר פער שיגרום לעליית מחירים. לכן כל הכלכלנים בדעה שהתוכנית היא טעות".

- מי שמייעץ ללפיד הוא אורי שני, אותו אדם שהיה מקורב בזמנו לשרון.

"ההחלטה כעת היא פוליטית, לטווח קצר, והסיבה לכך היא שהאנשים שמייעצים ללפיד הם אנשים פוליטיים. שני הוא פוליטיקאי, לא מומחה לכלכלה".

לא יס מן

אחרי תקופה קצרה במשרד השיכון, פרש אורן מתפקידו.

- למה עזבת כל כך מהר?

"הייתי בתפקיד 7-8 חודשים. אני יכול לומר שיש לי מערכת ערכים כזאת שאני נאמן לה, ולכן אולי קשה לי לעבוד עבור אחרים. למרות שהייתי 20 שנה עם מפקדים מעליי, לא כולם בנויים לעבוד בזירה שהיא מאוד פוליטית, במיוחד בתקופה ההיא שהשתרבבו למשרד השיכון גם נושאים כמו התנחלויות. היה לי קשה להיות מספר 2 אפילו של אריק שרון. היום אני המנהיג של הקבוצה שלי, אמנם בצוות עם שותפים נהדרים, אבל אני מספר אחד שם".

- גם את חברת אזורים התחלת לנהל לפני מספר שנים, אבל עזבת אחרי חצי שנה.

"ההצעה למנכ"ל את אזורים באה במארס 2007 משעיה בוימלגרין, בעל השליטה, שלא הכיר אותי. את המנכ"ל שלפניי, דוד לב (לבקו), אני גם החלפתי שנים קודם לכן במערך הבינוי של חיל האוויר. הסכמתי לקחת את התפקיד, במקביל לתפקיד ב-CPM, כי התקופה היתה אחרי כל ההשקעות של בוימלגרין בעולם. התחושה היתה שהוא עומד לכבוש את העולם ולכן גם הציפיות שלי היו לכבוש איתו את העולם.

"עבורי זאת היתה ההתנסות קצרה, אבל מיוחדת במובן שנחשפתי למה זאת חברה ציבורית. לא הכרתי כזאת לא לפני התפקיד ולא אחריו. כשנחשפתי לפעילות החברה התברר לי שלא אחת יש ניגוד עניינים בין האינטרסים של בעל השליטה לבין האינטרסים של החברה שאני מנכ"ל שלה. בעל השליטה באזורים הכניס עצמו לסיטואציה מאוד לחוצה (ב-2009 נאלץ בוימלגרין לוותר על החברה לטובת בעלי החוב וב-2011 אזורים נמכרה להרשי פרידמן). על רקע זה, בגלל שאני לא בדיוק יס מן, הגענו למתח מסוים והוא החליט לפטר אותי, אבל אין לי טענות אליו".

מכרזים מתישים

אורן עזב כאמור את משרד השיכון ב-1991. אותה שנה, כראש מנהלת המגורים של צה"ל, קצרו הוא ושותפיו דוד ציון, יוסי הנדלר וליאון בן דיין, את פירות עבודתם בצבא, עם אכלוס היישוב רעות שהקימו. "ארבעתנו הכרנו בצבא והתפקיד האחרון שלנו היה להקים את היישוב רעות שהממשלה החליטה על הקמתו ב-1985", מספר אורן. "צפינו ביישוב מתאכלס ואמרנו לעצמנו שמה שעשינו בחיילות, נעשה באזרחות".

ב-1993 הקים אורן עם שלושת שותפיו מהצבא את קבוצת CPM, שהתמחותה העיקרית היא ניהול פרויקטים, ופעילותה כוללת שלוש זרועות נוספות: יזמות בנייה בארץ, יזמות בחו"ל (רומניה ואוקראינה) ונכסים מניבים. 50 מתוך 60 העובדים משתייכים לזרוע ניהול הפרויקטים. אבל הזרוע המעניינת ואולי גם המותשת ביותר של CPM היא הזרוע היזמית, שקצרה רק לאחרונה את הפירות של הפרויקט העיקרי שיזמה והובילה, אחרי 20 שנה. בשנת 1995, זמן קצר אחרי הקמתה, התמודדה CPM על מכרזים לקרקע בלתי מתוכננת (מקב"ת) של מינהל (היום רשות) מקרקעי ישראל (רמ"י), מכרזים שנודעו לימים לשמצה בשל מורכבותם. במכרזים מסוג זה היזם הזוכה מציע את המחיר הגבוה ביותר תמורת התחייבות לקידום תוכנית למספר מסוים של יחידות דיור, וקבלת 20% מהן.

CPM זכתה ב-1995 במקב"ת ינוב שבמסגרתו תכננה 2,000 יחידות דיור בכפר יונה, וקיבלה 400 יחידות דיור מתוכן - 300 דירות בבנייה רוויה שאותן מכרה לחברות אפריקה ישראל ורם אדרת לפני חודשיים, ועוד 100 קוטג'ים שנותרו בבעלותה.

מקב"ת נוסף שבו זכתה באותה שנה היה בראש העין, שמסיבות ביורוקרטיות שעל סף השערורייה יוצא לפועל רק כעת. בשנת 1997 זכתה CPM במקב"ת רמלה, שהניב לה 300 דירות שאותן מכרה לגינדי השקעות. החברה גם זכתה במקב"ת גני יהודה, אך בתום מאבק משפטי, הוכרזה כזוכה קבוצת יעקב לוי, יזם מפנמה, ועד היום מנהלת CPM הליך משפטי מול רמ"י במטרה לקבל בחזרה את השקעותיה.

"המקב"תים היו ערוץ שיווק קרקעות נוסף של המדינה בשיתוף הסקטור הפרטי", אומר אורן, שלמרות הביורוקרטיה הרבה עדיין מאמין בשיטה. "הרעיון מאחורי השיטה הוא שליזם פרטי יש מוטיבציה לקדם תוכנית במהירות וביעילות, בניגוד למדינה. את שואלת למה זה נקטע? לצערי אני לא יודע. אני חושב שכמו שפרויקטים מסוג BOT מתקיימים, גם המקב"תים היו צריכים להימשך. ראש העין היא דוגמה לפרויקט שלקח הרבה זמן, אך בסוף הצלחנו לאשר 4,600 דירות, מתוכן 1,036 דירות הן שלנו.

"כשזכינו במכרז, קיבלנו 800 דונם של אדמת טרשים, ומההתחלה הודיעו לנו ממשרד הפנים שיקדמו את התוכנית רק אם נקדם תוכנית מתאר ל-15 אלף דירות. בקרקע היו שטחי אש ומתחם למטווחים. המדינה אמרה לנו: 'אתם אנשי צבא, תוציאו את הצבא משם'. היינו המומים. הצלחנו בסוף, אבל זה לקח שנים. כשפורסם המכרז המדינה דיברה על 2,500 דירות, ואנחנו אישרנו 4,600, פי שניים. כלומר, ידענו בסוף איך לנצל את הקרקע בצורה טובה יותר מהמדינה".

- 20 שנה לקח לכם להתחיל לבנות בראש העין.

"באמת לקח לנו 20 שנה, אבל למדינה זה היה לוקח 200 שנה. הייתה התנגדות אדירה לתוכנית. הקרב הגדול - נגד שכונת נווה אפק שרצו להשאיר פה כלניות - נמשך 10 שנים. האבסורד הוא שאנחנו אלה שבנינו את השכונה הצבאית נווה אפק בראש העין כשהיינו בצבא, וכשהפרויקט הושלם נשאר עודף של כמה מיליונים. השארנו לתושבים את הקופה, למקרה שיצטרכו להקים גן ילדים או גינה, אבל במקום בגני ילדים הם השקיעו במאבק משפטי עד בית המשפט העליון. פסק הדין היה די ברור כבר בהתחלה, אבל משום מה לקח שלוש שנים לכתוב אותו".

- למרות הזמן הממושך, הרווחתם לא מעט מהפרויקט.

"במארס 2013 אני וגיל (גבע, מנכ"ל תדהר) ישבנו בבית קפה בשכונת צהלה, והייתי צריך להעביר לרמ"י 200 מיליון שקל על הקרקע. לא הייתה לי אפילו אפשרות לממן את התשלום על הקרקע בשלבים. גיל אמר לי, 'בוא נממן את את הקרקע דרך הרוכשים, ונשווק את כל הדירות בבת אחד לחבר'. אחרי 20 דקות כבר חתמנו הסכם על מפית, בלי עורכי דין ובלי כלום. בדצמבר 2013 מכרנו 793 דירות בשעתיים ביריד בגני התערוכה מתוך 1,036 הדירות.

"לכולנו רעדו הביצים לפני המהלך. באתי שעתיים לפני פתיחת היריד וראיתי כבר תור של אנשים, זה היה מרגש בצורה בלתי רגילה. מדהים שחתמנו על מפית בבית קפה במארס 2013 ושיווקנו כמעט את כל הדירות בדצמבר באותה שנה".

- קבלנים אחרים בשכונה טוענים שהרסתם את השוק.

"זה לא מדויק. אני אומר בביטחון שהעלנו את ראש העין על המפה. אין עוד קבלן עם יותר מ-1,000 דירות בשכונה הזו. לכן בראש העין אולי יש הרבה קבלנים אבל אנחנו שלגייה והשאר גמדים".

14 שנה אחרי שנכנס לביתו, לאחר הליכים פליליים ו-300 אלף שקל, אורן יקבל היתר בנייה

עמיקם אורן, שהקים עם שותפיו את הישוב רעות, הוא תושב רעות בעצמו. כשרצה לגור ברעות, נתקל במכשול: ההטבה בדיור לאנשי צבא מגיעה לכל אחד רק פעם אחת, ואורן כבר ניצל אותה כשרכש קודם לכן בית בשכונה הצבאית ביבנה, שנמנה גם עם מקימיה.

"כדי לזכות בהטבה ברעות ולגור בה, הייתי צריך לפנות לרמטכ"ל דאז, אהוד ברק, וסיפרתי לו שאת הבית ביבנה נתתי לאשתי בהסכם הגירושין בינינו. לשמחתי הוא נתן לי אישור להטבה נוספת, ואז בניתי את הבית ברעות", הוא מספר.

אבל בכך לא תמו הצרות. אורן סיים לבנות את הבית ברעות ב-1993, עם אכלוס רעות ב', ובשנת 2007 הוגש נגשו כתב אישום בגין בנייה של בית בשטח 450 מ"ר ללא היתר. זאת, לאחר שורה של מכתבי התראה וצווים מנהליים להפסקת עבודה אשר הוצאו נגדו מטעם המועצה.

"הבעיה הייתה לא רק שלי. סוף סוף הסיפור הזה סודר לאחרונה ואני אקבל היתר בנייה לבית שלי, 14 שנה אחרי האכלוס", אומר אורן. "רשות מקרקעי ישראל רק צריכה לתת את האישור עכשיו. חוץ מזה גם התנכלו לי כי הייתי אופוזיציה יחידה לראש העיר הקודם משה ספקטור. הפרשה הזאת עלתה לי בשני הסדרי טיעון ולא מעט כסף: 100 אלף שקל לעורכי דין ו-200 אלף שקל קנסות".