קיבוצים יוכלו לרכוש הקרקעות; "ספק גדול אם הם ערוכים"

לאחר שנים של התכתשויות בין רשות מקרקעי ישראל לקיבוצים, מועצת מקרקעי ישראל, בראשות מנכ"ל משרד השיכון שלמה בן אליהו, אישרה אמש (א') פה אחד את המלצת ועדת ליברמן להסדרת זכויות המגורים בקיבוצים. לפי המתווה שאושר, האגודות השיתופיות בקיבוצים יוכלו לרכוש מרשות מקרקעי ישראל את זכויות המגורים בקיבוץ תמורת תשלום של 33% מערך הקרקע. בתנועה הקיבוצית מעריכים שבעקבות ההסדר ייבנו בשנים הקרובות 65 אלף מגרשים מתוך 120 אלף מגרשים בקיבוצים ברחבי הארץ. למעשה, בהסדר הזה המדינה מכירה לראשונה בזכויות חברי הקיבוץ.

בעבר כבר קבע בית המשפט העליון, בעקבות בג"ץ ארגון הקשת המזרחית על הסדר שיוך הדירות הפרטני, כי חברי קיבוץ יוכלו לרכוש את הקרקע תמורת 33% משווייה, אך ההחלטה לא יושמה ברוב הקיבוצים בגלל קשיים ביורוקרטיים וחשש שרכישה של חברי קיבוץ יחידים תהפוך את הקיבוצים למעין יישובים קהילתיים או מושבים, והצביון המייחד את הקיבוצים ייעלם.

כעת, הוועדה בראשות בנצי ליברמן, מנהל רשות מקרקעי ישראל, שמונתה על ידי שר השיכון ויו"ר מועצת מקרקעי ישראל אורי אריאל, אישרה הסדר נוסף - אלטרנטיבה להסדר שיוך הדירות הפרטני - שיעניק מצד אחד זכויות קניין לחברי הקיבוץ ומצד אחר יאפשר לאגודת הקיבוץ לשמר את הקהילה הקיבוצית, בכך שהוא ישאיר את ניהול הקיבוץ בידי האגודות השיתופיות.

על פי המתווה שאושר, במקום שכל חבר קיבוץ ירכוש את זכויותיו מרמ"י בזמנים שונים, ירכשו כעת האגודות השיתופיות של הקיבוצים את כלל זכויות המגורים בכל קיבוץ. רכישת הזכויות תכלול גם את הזכויות במגרשים שטרם נבנו. זאת בתנאי שלפחות 66% מחברי הקיבוץ יאשרו את המתווה.

הסכום שישלמו האגודות בגין המגרשים שבהם מתגוררים ויתגוררו בעתיד חברי הקיבוץ נע סביב 33% מערך הקרקע בשטח המגורים המוגדר של הקיבוץ, ו-91% מחוץ לו. הסכום ייגזר גם מהוותק של חבר הקיבוץ - ההסדר מבחין בין חבר ותיק, שהתגורר בקיבוץ לפני מארס 2007, לבין חבר חדש.

ההנחות במתווה ההסדר נובעות מהקדמת התשלום שהמדינה תקבל מהקיבוצים גם על מגרשים לבנייה עתידית, שעשוי להגיע למאות מיליוני שקלים.

במתווה שאושר לבסוף היה מעורב גם היועץ המשפטי לממשלה, יהודה וינשטיין, ששמע את עמדות התנועה הקיבוצית, רמ"י, משרדי הממשלה ותנועות כמו הקשת המזרחית הדמוקרטית והאגודה לצדק חלוקתי. התערבותו הביאה לכך שהצעת התנועה הקיבוצית ולפיה חברים ותיקים לא ישלמו עבור הקרקע, תמורת השקעותיהם בבניית בתיהם, לא התקבלה. היועמ"ש, באמצעות עו"ד ארז קמיניץ, קבע שהצעה זו, הנקראת "חלופת הפיקדון", אינה ראויה ובעייתית מבחינה משפטית, מאחר שהיא יוצרת שיוך דירות ללא תשלום. היועמ"ש קיבל גם את עמדת היועץ המשפטי של רשות מקרקעי ישראל יעקב קוינט בעניין האפשרות למכור זכויות עתידיות על ידי האגודה השיתופית. למשל, אם מגרש לבניית בית יהפוך בעתיד למגרש המיועד לבנייה רוויה, האגודה לא תוכל למכור מגרש בשוויו החדש לכל המרבה במחיר ותתבקש לבוא חשבון עם רשות מקרקעי ישראל. והדבר המשמעותי ביותר: האגודה לא תוכל למכור זכויות במגרשים שטרם שווקו בסכום גבוה מזה שתשלם כעת למדינה.

מי יוכל ליישם את ההסדר?

למרות הבשורה על הסדר היסטורי, בתנועה הקיבוצית, בראשות איתן ברושי, סבורים שהיא תיושם רק במקומות שבהם ערכי הקרקע נמוכים. "סוגיית הקפאת היתרי הבנייה בקיבוצים עדיין לא נפתרה", מסביר עו"ד מיכי דרורי, היועץ המשפטי של התנועה הקיבוצית. "גובה התשלומים גבוה מדי, וההחלטה היא חמורה מבחינה כספית. ההנחות בגין המכירה המרוכזת והקדמת התשלום הן אפסיות, ולכן ההחלטה תהייה ישימה בשלב זה רק באזורים פריפריאליים, שבהם ישנה הנחה על הקרקע. ההחלטה לא תהייה ישימה במרכז הארץ, לאור העלויות האדירות של הקרקע. רק קיבוצים במצב כלכלי באמת מצוין יוכלו לממש אותה, קיבוצים שיש בהם חברים ותיקים, שההנחות שמגיעות להם גם הן מסתכמות באחוזים זניחים. מי שאמור לשלם את הסכומים הן האגודות השיתופיות אבל העול ייפול על החברים".

מנגד טוען מנהל רשות מקרקעי ישראל בנצי ליברמן כי רוב הקיבוצים בישראל גם כך ממוקמים בפריפריה ועל כן ההחלטה תהייה אפשרית ליישום בחלק גדול מהקיבוצים. "ההחלטה משמעותית עבור הקיבוצים כי היא מעגנת לראשונה את זכויותיהם בקרקע שקודם לא היו", אומר ליברמן. "גם המדינה מרוויחה שני דברים - גם פחות חיכוך עם הקיבוצים וגם מקבלת כסף מראש".

לדברי שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, לפני הקיבוצים התמודדות נוספת עם דרישות כספיות בגובה עשרות מיליוני שקלים להסדרת נושאים שונים ובראשם הסדר השימושים החורגים. "ספק גדול אם הקיבוצים ערוכים ומסוגלים להתמודד עם דרישות ועלויות אלו", היא אומרת. "המדינה, שבחרה לא להגיע להסדר עם הקיבוצים במהלך השנים ולהעלים עין מתנה כרגע את מימוש ההחלטה ההיסטורית בעניין הסדרת השימושים החורגים. מדובר על דרישות כספיות עצומות וסביר שלקיבוצים יהיו השגות לגבי הדרישות הכספיות. מכאן שצפויים דיונים ארוכים בנושא. טוב יעשו האגודות בקיבוצים אם יחלו כבר עתה לעשות בדק בית לגבי הסדרת השימושים החורגים ויפה שעה אחת קודם. עליהם להעריך באופן מקצוע ומבעוד מועד את הדרישות ולבדוק מקצועית כיצד עליהם לטפל בנושא. ללא הסדרת השימושים החורגים לא ניתן להתקדם למימוש ההחלטה, זהו מהלך עקרוני".

שורה של ארגונים חברתיים כבר יצאו נגד ההסדר, שלטענתם יביא ל"מכירת חיסול של הקרקעות הציבוריות בקיבוצים". הארגונים, ובהם האגודה לצדק חלוקתי, הקשת הדמוקרטית המזרחית ועמותת תהודה, רואים בהסדר פגיעה אנושה בעקרונות השוויון הצדק החלוקתי בכך שהוא מאפשר לטענתם לקבוצה קטנה בחברה הישראלית ליהנות מהטבות מרחיקות לכת במשאבי הציבור בשעה שרוב רובם של האזרחים מודרים ממנו. "ההסדר צורם במיוחד בימים אלו בהם נערך קיצוץ נרחב בתקציב המדינה", מסרו הארגונים. "בשעה שרוב הציבור לא יכול אפילו לחלום על רכישת בית מגורים, מאפשר ההסדר לקיבוצים למכור בתים בשטחם ולמעשה לספסר בקרקע, באופן המאפשר להם להתפרנס מנדל"ן ולא מחקלאות". עוד מסרו כי הארגונים נערכים להתמודד עם ההחלטה במטרה לסכלה.

בתגובה לדברים אמר ליברמן כי ביהמ"ש העליון הוא שקבע כי גובה התשלום שישלמו הקיבוצים למדינה בגין הקרקע יעמוד על 33% מערכה והוסיף: "ההתנהלות החברתית שהייתה פה לפני 50 שנה הייתה אידיאליסטית ולא ראתה את הקרקע כמשאב פרטי, אך החיים השתנו ולכן היום לבקש מקיבוצניק לשלם 100% מערך הקרקע זה לא נכון".

ומה עם כפר שלם וגבעת עמל? "מסכסכים בין סוגים שונים של פריפריות"

אחת השאלות שעולות מההסדר עם הקיבוצים מתייחסת גם לגורלם של תושבי כפר שלם, וההסדר שאמורים להגיע אליו עם המדינה. רק לאחרונה הודיעה המדינה על דחיית הדיון בעניינם, וזאת בשל הקמת ועדה מיוחדת שתבחן את דרישותיהם. "על פי הקריטריונים שנקבעו תושב כפר שלם שעונה על הקריטריונים יקבל תמורה בשווי דירת 4 חדרים חדשה בכפר שלם", אומר מנהל רשות מקרקעי ישראל בנצי ליברמן. "ולא רק התושב, אלא גם דור שני ושלישי. האם מפוני גוש קטיף קיבלו תמורה כזאת?".

לשאלה על גורלם של תושבי גבעת עמל שחלקם יושבו בקרקע על ידי המדינה, אותה מכרה האחרונה בשנת 1961, השיב ליברמן: "כאן מדובר בסיפור אחר, כי המדינה נפרדה מהקרקע כשמכרה אותה לפני 50 שנה. ללא ספק היום המדינה לא הייתה מוכרת את הקרקע בצורה לא ראויה כפי שמכרה אז, והיינו שומרים על הזכויות בקרקע, וזכויות האנשים בצורה יותר טובה, למרות שבתי המשפט קבעו שלא מגיע להם פיצוי".

על ההשוואה בין הקיבוצים לשכונת כפר שלם, למשל, אמר היועמ"ש של התנועה הקיבוצית מיכי דרורי: "תושבי כפר שלם מקבלים הרבה יותר מהקיבוצים. אני הייתי מציע לקשת המזרחית הדמוקרטית לבדוק את חלוקת העושר בין שכונת כפר שלם, לבין שכונת אפקה, ולשאול את המדינה למה לעשירים נותנים בעלות פרטית חינם בשכונת אפקה, ולא למה נותנים זכויות לקיבוצים בהרבה כסף. זה טריק זול לסכסך בין שחורים ואינדיאנים כשהמלחמה האמיתית היא בין השחורים ללבנים. הקשת המזרחית היא מסך העשן של האליטות. מסכסכים בין סוגים שונים של פריפריות, בעוד הם מסתירים את העשירים האמיתיים של שכונת אפקה וזאת קנוניה".

 עיקרי ההסדר