משקיעי נדל"ן, שימו לב: בספרד כבר רואים את התחתית

למעלה משש שנים שוק הנדל"ן למגורים בספרד משול לסכין נופלת. מהרבעון האחרון של 2007 צנחו המחירים במדינה בלמעלה מ-40% במונחים ריאליים. אמנם המסע מטה טרם הסתיים, אך אינדיקטורים שונים מעידים כי התחתית בטווח ראייה. משקיעים, היודעים שקשה לנחש במדויק מתי התחתית תופיע, מתחילים לחזור לשוק, לנצל את המחירים הנוחים בתקווה שהסכין החלודה תהפוך במהרה לכפית של זהב.

המשבר העולמי תפס את ספרד לא מוכנה. העליות המרשימות במחירי המגורים נגרמו בעיקר בשל ירידה מהותית בשיעורי הריבית. אם ב-1991 הריבית הממוצעת עמדה על 17%, הרי שב-2005 היא צנחה לכ-3.5% - מהנמוכות באירופה. הבנקים המקומיים הלוו כמעט לכל דורש והסוף הבלתי נמנע הביא להלאמת חלקם, במסגרת תהליך הנשמה מלאכותי שהזרים עשרות מיליארדי אירו כדי לייצבם.

הממשל, מצדו, לא ראה את תמרורי האזהרה לאורך הדרך, כך שהגל ששטף את העולם הפך לצונמי ספרדי שהשאיר מדינה עם כלכלה שסועה, שיעורי אבטלה גבוהים להחריד, וקבלנים עם טונות של בטון שומם לצד חובות אדירים. במהלך 25 רבעונים רצופים מאז ה"פיק" של רבעון אחרון 2007, שוק המגורים הספרדי חווה ירידות מחירים ללא הפסקה, שלא דעכו גם בשנים האחרונות, שבהן החלו להירשם ניצני התאוששות במדינות סמוכות.

הנחיתה במחירים לא פסחה על אף אזור בספרד הגדולה. על פי נתונים שליקט ה-Global Property Guide עולה כי במדריד ובברצלונה, אשר בתריסר השנים שנסתיימו ב-2007 רשמו עליות מחירים מוגזמות של כ-197% בממוצע, המחיר הממוצע למ"ר מגורים צנח מכ-3,000 אירו ל-2,000 אירו בימים אלו, בדומה לשיעורי הצניחה הממוצעים בערי החוף השונות, שם המחירים נמוכים בכ-50% מאלו שבערים הגדולות.

וכמו בטבע, כשהחיה מדממת, הטורפים עורבים עם שחר ומאתרים הזדמנויות. משקיעים זרים מלקטים השקעות מעניינות, מגובות בהטבות מצד הממשל המשווע לעירוי כלכלי. חלקן של ההשקעות הזרות גדל בקצב הדרגתי - 16% מסך רכישות הנדל"ן בספרד מקורו בכסף זר, לעומת כ-11% בשנת 2012.

קצב כניסת המשקיעים הזרים גבר בעיקר לאור הנחיה שנכנסה לתוקף ברבעון האחרון של 2013, לפיה מי שמשקיע למעלה מחצי מיליון אירו, זכאי לוויזת מגורים בספרד. המשקיעים הרעבים אינם מסתפקים בהשקעות בפריים של ברצלונה ומדריד ומרחיקים למחוזות ולנכסים בעייתיים.

יחד עם זאת, כמות העסקאות בשוק המגורים הספרדי עדיין נמוכה יחסית, זאת בעיקר עקב התעקשות המוכרים, שמזהים את מגמת הנהירה הזרה. בשנת 2013 נרשמו בשוק הנדל"ן כ-300 אלף עסקאות, למעלה מ-80% מתוכן עסקאות יד שנייה. הקיטון קשור אף לירידה בשיעור ובכמות המשכנתאות. כשליש מעסקאות הנדל"ן נעשו על בסיס מזומנים בלבד, ללא נטילת משכנתאות.

שכירות מדשדשת

גם מחירי השכירות עדיין מדשדשים. נתוני ינואר 2014 מראים על ירידה של כ-5% לעומת החודש המקביל ושל כחצי אחוז לעומת דצמבר 2013. מחיר מ"ר מושכר לחודש עומד על 6.87 אירו בממוצע, כ-32% פחות מהשיא במאי 2007. באופן לא מפתיע, התחלות הבנייה נמצאות גם הן בשפל. אם בשנים העליזות 2005-2007 נרשמו בממוצע התחלות בנייה שנתיות של כ-650 אלף יחידות, ב-2012 עמד מספר התחלות הבנייה על פחות מ-50 אלף (כ-700 אלף יחידות דיור חדשות נותרו ללא דורש). ע"פ הערכות שונות, עודף ההיצע צפוי להיסגר ב-2017.

המספרים היבשים אינם מספרים מדוע מסתמנת בכל זאת אופטימיות מסוימת. ישנה תחושה כי הרע ביותר כבר מאחורינו, למרות שנתוני האבטלה עדיין מזעזעים ועומדים על כ-25%. המדינה עוברת תהליך כואב והכרחי של התפכחות על מנת שתוכל לצאת מהבור. לראשונה משנת 2008 נרשמה צמיחה חיובית, מגובה בעליה מעודדת בצריכה פרטית. בתחילת השנה ספרד הפכה למדינה שנייה, אחרי אירלנד, שיוצאת מתוכנית החילוץ במהלכה הזרים לה האיחוד האירופי עשרות מיליארדי אירו.

ועדיין, הדרך לשיקום ארוכה מהמרחק בין ברצלונה למדריד. אך בנדל"ן, עקומת הסיכון-סיכוי נותנת את הטון, ומזמינה כעת לא מעט משקיעים אמיצים.

*** הכותב יועץ בתחום הנדל"ן

הנקודה הישראלית: ביג והפאואר סנטרים

האחים נפתלי מקווים שהפעם יצליח להם בספרד. לאחר שהברז נסגר בעבר על מיזם משותף שהקימו באמצעות מי עדן עם חברת דנונה הספרדית, הפעם הם הולכים על הנדל"ן.

על פי הודעה מיוני האחרון, בכוונתם לרכוש באמצעות חברת ביג שבשליטתם, 50% מחברת נדל"ן ספרדית אשר בבעלותה כעשרה פאואר סנטרים, נכס משרדי וכמה קרקעות בספרד ובפורטוגל לפי שווי חברה של 120 מיליון אירו, המייצגים תשואה של 8.5% על הרווח התפעולי הנקי (NOI).

האם המשקיעים ילכו אחרי האחים נפתלי לספרד? על פניו נראה כי מדובר במדינה עם מאפייני סיכון סיכוי המתאימים למשקיע הישראלי. ספרד היא יצור כלאיים בין ההרפתקנות של מזרח אירופה והודו לבין השמרנות בהשקעות נדל"ן מניב סולידיות בארצות מערב אירופה, דוגמת גרמניה ואנגליה, שהפכו את הנדל"ן לעסקה פיננסית.

הישראלים ידועים בכל העולם כמאתרי הזדמנויות מוצלחים, וספרד מציגה ללא ספק מחירי נדל"ן אטרקטיביים. יחד עם זאת, ההיסטוריה הלא רחוקה העידה כי אותו ישראלי נכשל לא פעם בחישוב הסיכון הכרוך בהשקעה בשווקים פצועים ובנכסים מדממים.

כבר היום, עסקאות הקשורות לקנייה מרוכזת של נכסים מכונסי נכסים ומבנקים עולות על הפרק אצל הישראלים, שאף מתארגנים לקבוצות רוכשים במטרה לקנות נכסי פריים מבעלי בית השקועים בחובות. חברות בינלאומיות וקרנות שונות מרחבי העולם מתחילות כאמור כבר להשקיע בספרד, ניצנים להטבה כלכלית זוחלת ולעליות דירוג אשראי המאפשרות השקעה במדינה.

 נדל