נדל"ן של מעלה, נדל"ן של מטה

1. צירפנו לטור הזה מכתב של קורא "גלובס" שעלה לו ה"סעיף" כהגדרתו בעקבות מה שקורה במדינה. זה מכתב נוקב, רהוט, שבעצמו "מעלה את הסעיף". אבל המכתב הזה לא רק מוציא קיטור, הוא גם מוציא רעיונות, פתרונות ותהייה אחת גדולה: למה אף אחד לא זז, למרות שהדברים שזקוקים לשינוי הם לא בשמים. החלטנו להוסיף עוד קצת שמן למדורה ולהוסיף כמה נקודות לגבי שוק הנדל"ן, שקרוב לוודאי ירגיזו מאוד את הקוראים, ובעצם, תלוי אילו קוראים.

2. חברת קנדה ישראל, שבשליטת אסף טוכמאיר וברק רוזן, ניסתה להעביר עסקה קטנטנה וחריגה בפרויקט שהיא מיזמיו וגם המשווקת של הדירות. מדובר במכירת דירה בפרויקט מידטאון בלב תל אביב לעופר פלדמן, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברה, במגה-הנחה, משהו כמו 25% לפחות. פלדמן היה אמור לרכוש את הדירה בכ-1.8 מיליון שקל, לעומת שווי ריאלי של כ-2.4 מיליון שקל, כלומר בהנחה משמעותית של כ-600 אלף שקל. אנחנו לא יודעים מה הסתובב במוחם של טוכמאיר ורוזן כשהם החליטו לצ'פר כך את פלדמן, אבל בהתערבות רשות ני"ע בוטלה העסקה המשונה הזו (אגב, הציבור הרחב מתבקש לפנות ישירות לטוכמאיר ורוזן בבקשה לקבל הנחה דומה. אם לפלדמן מותר, אז גם משה זוכמיר יכול). תוכנית 0% מע"מ לציבור לא יצאה עדיין לדרך, אבל כנראה יש כאלו שיש להם תוכנית 0% מע"מ פרטית משלהם.

חברת אפריקה מגורים מכרה במאי אשתקד דירת מגורים בפרויקט המשתלה בתל אביב לאורן הוד, מנכ"ל החברה. בהודעה של אפריקה מגורים נכתב כי הדיווח הוא רק "למען הזהירות", ללמדנו שהחברה לא חשבה שהיא אמורה הייתה לדווח על כך. בדיווח נמסר כי אפריקה מגורים התקשרה עם הוד ובת זוגו בעסקת מכר למכירת דירה בת 3 חדרים בתמורה לכ-1.76 מיליון שקל (כולל מע"מ ובלי להביא בחשבון הנחת מזומן על התנאים המקובלים לכלל לקוחות החברה). בדיווח נכתב עוד כי "דירקטוריון החברה אישר את עסקת המכר על בסיס מחירון החברה בפרויקט, כפי שנקבע לשלב 'קדם מכירה', לאחר שהוצגו בפניו נתונים אודות עסקאות נוספות של החברה בפרויקט המשתלה עם צדדים שלישיים בלתי קשורים במסגרת של 'קדם מכירה', וכן נתוני מחירון של פרויקט אחר בסמוך לפרויקט המשתלה, שבבעלות יזם אחר". ועדת הביקורת של החברה סיווגה את העסקה כ"לא חריגה", וזו כנראה הסיבה שאפריקה מגורים החליטה לדווח עליה רק "למען הזהירות".

אז ככה: יזמיות נדל"ן אכן עורכות איזשהו שלב של פריסייל, "קדם מכירה", לכל פרויקט נוצץ שלהן. בשלב הזה מוענקות אי-אלה הנחות לרוכשי הדירות ובשוק הנדל"ן מדברים על הנחות של אחוזים בודדים. יש כאלו שאומרים שלאחוזים הבודדים הללו יש נטייה לגלוש לאחוזים דו-ספרתיים. מי זוכה בהנחות? איש לא ממש יודע. אבל אנשים שאיתם דיברנו, ויודעים שניים-שלושה דברים על הפרקטיקה בשוק הנדל"ן, סיפרו לנו שמדובר בכל מיני "מקורבים", מדרגי ביניים בחברה ועד לחברים של חברים. בקיצור, מיוחסים.

הדירה של הוד, אגב, שווה היום 2.05-2.2 מיליון שקל (לפי שיחת טלפון עם נציג מכירות של אפריקה מגורים) - עליית ערך של 16%-25% בתוך שנה. זו בטח לא העלייה במחירי הדירות בתל אביב. בפרויקט מידטאון, למשל, מפורטים מחירי המכירה למ"ר מדי רבעון, ואלו הנתונים שהוצאנו מהדוחות: במהלך השנה האחרונה (רבעון שני ב-2013 עד רבעון שני ב-2014, כולל) עלו המחירים הממוצעים בפרויקט בכ-1.6% בלבד. מתחילת השנה עלו המחירים הממוצעים בפרויקט ב-1.1%, נתונים רחוקים מאוד מנתוני הלמ"ס והשמאי הממשלתי. כלומר, חלה כנראה איזו בלימה במחירי הדירות, אפילו בתל אביב.

יש מאות ספורות של רוכשי דירה שזכו להנחה בדירות חדשות בשנים האחרונות, דירות שרכשו מהחברה שהם מועסקים בה. יש כנראה עוד הרבה יותר אנשים שהם מקורבים, חברים של חברים, שאינם עובדי החברה שזכו להנחות יפות. קיים אמנם קושי לקבוע אם הדירה נמכרה בהנחה, אך מי שבחן את התפלגות המחירים בעסקאות שבהן הרוכש מועסק בחברה, לעומת עסקאות מכירה של אותה חברה לרוכש "רגיל", גילה שבאזורי הביקוש במרכז הארץ קיים פער של 15%-20% בין מחיר הדירה לרוכש ה"רגיל" לבין מחיר הדירה לרוכש המועסק בחברה. באזור השפלה ובאזורי חיפה וירושלים פערי המחירים נמוכים יותר ועומדים על כ-8%.

ומי אלו אותם "מועסקים בחברה"? ניחשתם נכון, לא זוטרים במיוחד. שכרם הממוצע של ה"מיוחסים" עמד על כ-21 אלף שקל בחודש, לעומת שכר ממוצע של כ-11 אלף שקל לרוכש הרגיל. בקרב אותם "מיוחסים" יש אוכלוסייה מבוססת יותר, שמשתכרת 45 אלף שקל יותר. כלומר, ה"מיוחסים" הם אלו שזוכים להנחות היפות ובעצם מדובר בסוג של העברת עושר מתוחכמת למי שיש להם, תחת כל מיני שמות יפים כמו "קדם מכירה".

סטנלי פישר, לשעבר נגיד בנק ישראל, מחזיק נכסים מגוונים בשווי של עד 56 מיליון דולר - כך חשפה הצהרת ההון שלו בעקבות מינויו לסגן יו"רית הפד. לפישר יש, בין היתר, נדל"ן יוקרתי במנהטן בשווי של עד 25 מיליון דולר (לא ידוע לנו על נכסי נדל"ן שלו בישראל). לאורך כל כהונתו כנגיד בנק ישראל הקפיד פישר להעביר את המסר שאין בועה בשוק הנדל"ן הישראלי, אלא רק "התאמת מחירים" ועניין של היצע וביקוש. שוב ושוב הוא חזר על אותה אמירה פחות או יותר: מה שקורה בשוק הדיור בישראל הוא עדיין אינו בועה. רק לקראת שלהי כהונתו הוא הודה בחצי פה שזו בועה, גם אם התעקש לא להגות את המילה עצמה, ואמר שמה שקורה למחירי הדירות הוא "זינוק מעבר לקו המגמה". עם זאת הדגיש: אם קיימת בועה בשוק, אין לקחת פטיש ולפוצץ את הכול.

ציון קינן, מנכ"ל בנק הפועלים, מכר בשנה שעברה את דירתו (להשקעה) בפארק צמרת, מגדלי מנהטן בתל אביב, בסכום נכבד של כ-20 מיליון שקל. מדובר ברווח של כ-100%, כ-10 מיליון שקל, ממחיר הרכישה המקורי בסביבות שנת 2005. אפשר להניח שקינן חשב, כשמכר את דירתו, גם על ענייני המיסוי, כי מסחר בדירות בישראל, לפחות עד השנה שעברה, היה פטור ממס כמעט לחלוטין. באוקטובר 2013, בכנס השנתי של קרן המטבע הבינלאומית, אמר קינן: "השימוש במושג 'בועת נדל"ן' הוא מסע הפחדה מסוכן". מנכ"ל בנק הפועלים הוסיף ש"ההיצע בשוק הנדל"ן נמוך מהביקוש, ולכך יש להוסיף את הריבית הנמוכה שמעודדת את הביקוש".

3. הנה המסקנות מכל הסיפורים שהבאנו כאן: ראשית, יש שוק נדל"ן לציבור ויש שוק נדל"ן למיוחסים. המיוחסים זוכים להנחות, לעתים אף בהנחות מפליגות. אותם מיוחסים שזוכים בלאו הכי לשכר נדיב, ובדרך כלל מתראיינים בתקשורת הכלכלית ונוזפים בה על השימוש במילה "בועה". מה פתאום זו בועה, הם אומרים, זה רק עניין של "היצע וביקוש", זה רק עניין של "התאמת מחירים", והמחירים ימשיכו לעלות, כמובן, לנצח נצחים. אולי כדאי שכל מרואיין יוסיף גילוי נאות בסוף כל ראיון לגבי מספר הדירות שבבעלותו ובבעלות בני משפחתו המורחבת.

המסקנה השנייה היא פסיכולוגית. לא פעם ציטטנו כאן מספרו הנפלא של אדווין לפבר, "זיכרונותיו של סוחר מניות בוול-סטריט", מ-1923, הפורס את סיפור חייו של ג'סי ליוורמור, מגדולי הספקולנטים בכל הזמנים של וול סטריט: "כדאי תמיד ללמוד את הגורמים האנושיים בשווקים", נכתב בספר, "באיזו קלות בני אדם מאמינים במה שנוח להם להאמין; באיזו קלות הם מושפעים מהחמדנות של עצמם".

כן, למי שחמים ונעים בתוך הבועה והוא מרוויח ממנה הון תועפות, יש נטייה להאמין במה שנוח לו להאמין: שאין בועה, שזה טבעי ושתעשיית הכסף משוק הנדל"ן תמשיך הלאה במלוא העוצמה. הבעיה היא שהאנשים היושבים בתוך הבועה הם לא רק יזמי נדל"ן אינטרסנטים אלא גם חברי ממשלת ישראל.

eli@globes.co.il

מצעד האיוולת

אלי שלום,

בכל פעם שאני קורא את מאמריך (בעיקר בימי שישי) זה "מביא לי את הסעיף". בכל פעם מחדש אתה מצליח לחשוף עצב מציק וכואב במצעד האיוולת של נבחרי הציבור והפקידים עושי דברם. העניין הוא, וזה הדבר הכי מרגיז, שהפתרון נמצא בהישג יד. אם אזרח ממוצע כמוני רואה אותו (את הפתרון), כל בר דעת יכול, שלא לדבר על נבחרי הציבור והפקידים שנמצאים עמוק בעניינים. אם דברים לא נעשים, זה מתוך יוהרה או רשעות או טיפשות או קוצר ראייה או חוסר מעוף או הכול יחד.

בטור האחרון שלך דיברת על שורת עוולות: עלויות הדיור, שכר המינימום (והשכר הממוצע במשק) וכמובן הפנסיות העלובות (להוציא את הפנסיה התקציבית). כל הדברים האלה מחוברים בקשר גורדי לאותו מצעד איוולת.

מחירי הדיור:

כמובן, למחירי הקרקעות יש השפעה רבה על מחירי הדיור אבל כך גם להיצע ולביקוש. כחצי מאזרחי ישראל מרוכזים במשולש הגדול שבין נתניה-אשדוד-ירושלים, וחצי מהם, פחות או יותר, נמצאים בגוש דן. כל שאר המדינה (כ-4 מיליון אנשים!) הוא "פריפריה". למה? מה עושה חלק ממדינה ל"פריפריה"? המרחק מתל אביב? זה מזכיר לי שהאירופאים (הקולוניאליסטים) חילקו את המזרח ל-2: המזרח הרחוק (אסיה) והמזרח הקרוב (או המזרח התיכון). "רחוק" או "קרוב" נקבע ביחס למרחק מלונדון. האסייתים לא אוהבים את המונח הזה (יש אנשים שאפילו נעלבים מכך) כי העובדה שהם רחוקים מלונדון אינה אומרת שהם "רחוקים". אותו הדין לגבי ה"פריפריה" שלנו. זה שכרמיאל רחוקה מת"א לא אמור לפגוע בה והכינוי "פריפריה" לא צריך לתת לכך לגיטימציה.

אם ארגונים גדולים כמו הנהלות של בנקים, חברות ביטוח, חברות שירותי תוכנה ומפעלים יעברו לערים מרוחקות מהמרכז (כמו בסיסי צה"ל שעוברים לצפון הנגב) נתחיל לטשטש את גבולות ה"פריפריה". מבחינה תפעולית אין שום בעיה לבצע זאת. תקשורת הנתונים מעבירה מסמכים יותר מהר מדואר שליחים על קטנוע וכל פגישה ניתן לבצע פנים אל פנים באיכות HD בשיחת ועידה על גבי מסכים.

יחד עם אותם ארגונים גדולים יזוזו גם העובדים. הלחץ על הנדל"ן במרכז יירד פלאים וכך גם המחירים. את זה אפשר לעשות כמעט מעכשיו לעכשיו. אני בטוח שראשי עיריות דימונה או עפולה ימצאו לכל ארגון שירצה לעבור סידור מצוין בתוך חודשים ספורים. את עלויות המעבר תוכל הממשלה לכסות באמצעות הטבות מס, ואת העובדים אפשר לפתות במשכנתאות נוחות לתקופה ארוכה. אני בטוח שכל אחד יעדיף לשלם כמה מאות שקלים בכל חודש במשך 50 שנה מאשר לשלם אלפי שקלים במשך 20 שנה (הגיוני יותר מ-0% מע"מ).

אגב איוולת: ממשלת ישראל בונה עכשיו ליד תמנע שדה תעופה אזרחי חדש בעוד שכמה מאות מטרים ממנו, מעבר לנחל הערבה, מצוי שדה בינלאומי ירדני (של עקבה) חדש לחלוטין שיכול לקלוט את כל הטיסות לאילת ולפעול לפי המודל של השדה בז'נבה: מי שמגיע לישראל הולך לשער כחול, מי שמגיע לירדן הולך לשער ירוק. המרחק מהשדה לאילת הוא פחות מחצי שעה נסיעה. אם הירדנים מעיזים להפקיד את עתיד משק הגז שלהם בידינו (שלא לדבר על משק המים) אנחנו יכולים לקחת אותו הימור ולחסוך מיליארדי שקלים. מצעד האיוולת אמרנו כבר?

הפנסיות:

אם יש דבר מרגיז ובוטה שמפלה בין אזרח לאזרח זה הפנסיות התקציביות. אתם טיפלתם בזה באופן נחרץ, אבל לא מספיק. חצי מהעובדים במדינה, שהיו מאוגדים בארגונים גדולים ולעתים אלימים, יונקים מהפנסיה התקציבית, חיים חיי עושר (חבר שעבד במשרד ממשלתי אמר לי שאף פעם מצבו לא היה יותר טוב...) ואחרים (ואני אחד מהם) חייבים להמשיך לעבוד (לא שזה רע...) כי הכסף פשוט לא מספיק.

אבל כאן קורה דבר משונה: על פניו נראה שהמדינה (זאת שמחלקת פנסיה תקציבית ברוחב לב ליקיריה) רוצה שהפנסיונרים האחרים יהיו עניים. מי שמקבל "קצבת זיקנה" מהביטוח הלאומי (כ-2,000 שקל בחודש) ועוד קצת מקרן הפנסיה שהקים לעצמו (נניח 2,000 שקל בחודש) ועובד ומרוויח עוד 4,000 שקל בחודש, וסה"כ ההכנסה בקושי או לא מגיעה ל"שכר הממוצע במשק", משלם כמעט חצי מהפנסיה כמס ו/או מפסיד חלק נכבד מקצבת הזיקנה.

המעט שהממשלה יכולה לעשות עבור "שאר הפנסיונרים" זה לפטור אותם ממס על הפנסיה וקצבת הזיקנה אם סך כל הכנסות הן מתחת ל"שכר הממוצע במשק". זה יאפשר לאזרחים, שאף אחד לא רוצה להעסיק אותם, לחיות בכבוד.

זאת בשעה שמנגד שופט בדימוס בן 88 מקבל 86,000 שקל (ברוטו) בחודש פנסיה תקציבית ופקיד בקריה בדרגת אל"מ יוצא לפנסיה בגיל 45 עם כ-25,000 שקל (ברוטו).

תראו מה כותב אלוף משנה (במיל') דורון מיינרט בעמוד הפייסבוק שלו: "... הפנסיה שלי - היא באמת מוגזמת! נכון, הייתי אל"מ, שירתי 25 שנה והייתי קרבי. אבל לקבל החל מגיל 50 יותר מ-25 אלף שקל ברוטו כל חודש לכל החיים, בלי לעבוד? (ואני עוד פראייר, רובנו פורשים בגיל 45)? אנחנו נורא אוהבים לכעוס על החרדים שמקבלים כסף מהמדינה בלי לעבוד, אבל בואו נסתכל רגע בראי... לחבר'ה עם עבר כמו שלי אין בעיה להסתדר בשוק האזרחי ולהרוויח טוב, זה מה שרובנו עושים. אנחנו מנצלים את המוניטין והידע שצברנו בצבא ומשתלבים בתפקידים בכירים, לא צריך לדאוג לנו".

ומנגד, חייל בשירות סדיר שנפצע בתאונת דרכים בעת שנהג ברכבו של אביו והוא (החייל) שיכור כלוט מוכר כנכה צה"ל לכל דבר ועניין.

איפה ההיגיון? איפה הצדק?

אגב "שכר ממוצע במשק" והפנסיות (לאזרחים סוג ב'):

עד כמה שידוע לי, שכרם של חברי הכנסת נקבע על בסיס "השכר הממוצע במשק" (נדמה לי ששכרם עומד על פי 4 מהשכר הממוצע במשק). כמו ש"השכר הממוצע במשק" נקבע כסרגל מדידה לשכר נבחרי הציבור הוא יכול באותה מידה לשמש סרגל למדידת הפנסיה. כלומר, הכנסותיו של פנסיונר לא ימוסו אם הן בגובה או מתחת לשכר הממוצע במשק. המס יחול על כל שקל מעליו ובמדרגת מס גבוהה אחת (נניח 50%)! ככה ניתן יהיה לתקן באמצעות מסים את העוולה שנקראת "הפנסיה התקציבית".

אגב "השכר הממוצע במשק" ושכר המינימום:

על איזה סרגל בדיוק נשען שכר המינימום? על סמך מה הוא נקבע? אם נבחרי הציבור מצמידים את שכרם לשכר הממוצע במשק למה לא נעשה הדבר גם עם שכר מינימום? מדוע שכר המינימום של אזרח/ית מהשורה שעובד/ת במשרה מלאה לא יהיה צמוד לשכר הממוצע במשק, נניח 75%? אין סיבה שאדם עובד (או פנסיונר) יהיה עני. זה לא הוגן ולא הגון.

במצעד האיוולת הזה, רק שאלה אחת נשארת: למה אין מבוגר אחראי בצומתי קבלת ההחלטות וליד ברזי הכספים שלנו?

יורם ניר

 נדל