"הכישלון של מינהל התכנון הוא יום שחור למחירי הדיור"

הכישלון הצורב שנחלו בשבוע שעבר מינהל התכנון ומשרד השיכון, לאחר שלא הצליחו לקבל את אישור חברי המועצה הארצית לתכנון ובנייה להרחבת המרקמים העירוניים בתוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35) ב-2% עד 10%, הסתיר מפלה נוספת ולא פחות כואבת - הניסיון הכושל שלהם לייצר במקביל גמישות תכנונית גם בתוך המרקמים עצמם.

תוכנית המתאר הארצית כללה הוראה מחייבת, שקבעה כי 50% מהשטח הלא בנוי בתוך המרקמים העירוניים יישאר לא בנוי לעולם. הנוסח החדש שהביא מינהל התכנון כלל לראשונה אפשרות לגמישות גם בכלל הזה, מהלך שזכה לגיבוי מצד לא מעט חברים במועצה. אבל בסיכומו של דבר, בעקבות קואליציית הירוקים שהתארגנה נגד מינהל התכנון, נדחתה גם ההצעה הזו.

רוצה לומר, בסופו של הדיון הדרמטי, במינהל התכנון ובמשרד השיכון נשארו עם אפס גמישות בתמ"א 35 גם מחוץ למרקמים העירוניים (אפילו הרחבה של 2% לא אושרה) - וגם בתוך המרקמים עצמם.

במינהל התכנון דיברו על "אבסורד גדול", מעצם העובדה שאת המהלך הכשילו למעשה הערים עצמן. למרות הכותרות שדיווחו על ניצחון "הירוקים", מתוך 14 המתנגדים (מול 9 קולות שתמכו בהצעת מינהל התכנון), היו 6 ראשי רשויות ורק 4 נציגים של הארגונים הירוקים. אותם ראשי רשויות שמבטיחים מעל כל במה לחפש כל קרקע פנויה לטובת פתרונות דיור (וגם יודעים לעקוץ לא מעט את הירוקים שיושבים מולם בוועדות המחוזיות והמקומיות), הצביעו נגד כל גמישות תכנונית בתוכנית המתאר הישנה. בכיר במשרד הפנים אמר השבוע שראשי הרשויות בסה"כ חשפו את כוונתם האמיתית, להימנע מתוספת יחידות דיור שעלולות להכביד על הנטל העירוני.

כך או כך, שני מסרים מאוד ברורים יצאו מהמועצה: האחד חוזר למקד את תשומת הלב העתידית מחוץ למטרופולין תל אביב (פריצת גבולות הערים כוונה בעיקר לערי המרכז); השני שב ומדגיש את חשיבות ההתחדשות העירונית, שיהיה מוכרח לייצר יותר מכמה אלפי דירות בודדות מדי שנה.

בינתיים, חשוב להבין שרק 9.1% משטחה של המדינה, כ-2 מיליון דונם, נמצאים במה שמוגדר מרקמים עירוניים.

אבל גם בתוך אותם גבולות עירוניים, המגבלות הן אדירות. העובדה שעד כה לא בנו בשטחים הפתוחים שנותרו לבנייה אמורה לרמוז בדרך כלל על אין ספור בעיות וקונפליקטים בתוך אותם שטחים. מספיק להזכיר שמחצית מדו"ח האיומים שהוציאה החברה להגנת הטבע לשנת 2013 נמצאים באותם מרקמים עירוניים. זה כולל למשל התנגדות של הארגונים הירוקים לבנייה של 1,600 דירות במעלות, 700 דירות בדימונה, 2,000 דירות בבית שמש, 2,000 דירות במצפה נפתוח בירושלים (ו-20 אלף במערב ירושלים), 2,000 דירות ברחובות ועוד. מאבק הירוקים בבנייה העירונית כולל למשל מאבק נגד הבנייה ברמת בגין באילת, ברובע המגורים הגובל בדיונה באשדוד, בגבעת קוזולובסקי בגבעתיים, בגבעות הדרומיות של מודיעין ועוד.

"מצעד איוולת"

אבל מה שלא תהא עמדתו של כל אחד ואחת מאזרחי ישראל, חשוב להפנים שלניצחון "הירוקים" במועצה הארצית ישנו מחיר והשפעה על שוק הנדל"ן.

מינהל התכנון ביקש כזכור "גלישה" משטח המרקמים העירוניים על חשבון 95 אלף דונם פתוחים, מהלך שאמור היה לטענתם לייצר עד שנת 2030 עוד 457 אלף דירות מתוכננות. מה נעשה ללא אותן דירות? האם מישהו יודע איך בקצב הנוכחי של ההתחדשות העירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38) נצליח להתקרב לאותם מספרים - בעוד המשק הישראלי צומח בכ-40-50 אלף משקי בית נטו בכל שנה? ימים יגידו כמובן.

לדברי עו"ד דיוויד אמיד, שותף מנהל במשרד ש. בירן ושות', "הכישלון של מינהל התכנון במועצה הארצית הוא יום שחור למחירי הדיור במדינת ישראל והוא צעד נוסף במצעד האיוולת". לדבריו, "חייבים לדעת שיש קשר ישיר בין ההחלטות פופוליסטיות מסוג זה ליוקר הדיור. עד שמדינת ישראל לא תסכים להתמודד עם שלושה מכלולים ביושר, שום גימיק כמו מע"מ בשיעור אפס אחוז לא יעזור. ההחלטה שהתקבלה היא ביזיון, וההתהדרות של השר להגנת הסביבה עמיר פרץ היא זריית חול בעיני הציבור. אני נדהם לראות שההחלטה לא מקוממת אף אחד, אבל את המחיר שלה ישלמו כולם. שנתיים נעשית עבודה מקצועית מאומצת על תמ"א 35, מגיעים לפשרה, ואז בישיבה אחת עושים סיכול ממוקד".

לטענת אמיד, הגיעה השעה "להשליך לפח האשפה את תמ"א 35, שהובילה לעלייה דרסטית במחירי הדיור". אמיד מדגיש כי בעשור האחרון נוצר ביקוש רב יותר מההיצע, "ובאם לא נערוך הסדרה בתחום לא נוכל לעמוד בביקוש. זו ממשלה שנבחרה לאחר מחאה חברתית. אם הדברים ימשיכו כך, המחאה תחזור והיא תהיה קשה הרבה יותר".

אבל מנגד, כדאי גם להזכיר שקואליציה רחבה של ארגונים הכוללים את המשרד להגנת הסביבה טוענים מזה זמן רב שנתוני הבסיס שמציגים מינהל התכנון וגורמים אחרים אינם נכונים, וכי קיים מלאי תכנוני מספק שאותו על הממשלה לפתח ולקדם על ידי הסרת חסמים וטיפול אמיתי בהתחדשות עירונית בתוך הערים.

לדברי איתמר בן דוד, מנהל תחום התכנון בחברה להגנת הטבע, "החלטת המועצה הארצית היא הישג גדול המשותף לנו, לשלטון המקומי, לירוקים ולנציגי ציבור אחרים. המועצה הארצית הוכיחה את המקצועיות של חבריה ומנעה פגיעה קשה בשטחים הפתוחים".