העליון: "לשקלל את הפעילות הכלכלית של עסק בהערכת הקרקע"

בית המשפט העליון פסק לאחרונה כי שווי של קרקע שייעודה שונה מחקלאות לתחנת דלק, יכלול לצורך חישוב היטל השבחה גם את היקף הפעילות העסקית הפוטנציאלית בו, בהתאם למיקומו ולכמות כלי הרכב שצפויה לעבור בסמוך לו.

חברת גולדן פוינט שבבעלות איש העסקים אביחי סטולרו היא בעליה של קרקע חקלאית בין צומת ירקון לצומת סגולה בפתח-תקווה. בשנת 2008 נכנסה לתוקף תוכנית אותה יזמה החברה, ששינתה את ייעוד הקרקע מחקלאות לתחנת דלק.

לאחר אישור התוכנית, נתגלעה מחלוקת בין החברה לבין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח-תקווה, בנוגע לגובה היטל ההשבחה שהחברה נדרשת לשלם בגין אישור התוכנית המשביחה.

להכרעה בסוגייה מונה השמאי אריה אריאל, על מנת לקבוע את גובה היטל ההשבחה שעל החברה לשלם. אריאל הסתמך על עקרונות אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים, והתייחס לכמות הרכבים העוברים ליד התחנה המיועדת המוערכים בין 3%-4.5% מכלל כלי הרכב החולפים לצידה, ומכאן העריך כי כמות הדלקים הצפויים להימכר בתחנה הינה בהיקף של 900 ק"ל לחודש.

אריאל מצא כי שווי הקרקע במצב החדש עומד על 19 מיליון שקל, נכון למועד הקובע של התוכנית המשביחה. שווי הקרקע בייעוד החקלאי עמד על 3 מיליון שקל, כך שסך ההשבחה עומד על 15.9 מיליון שקל, והיטל ההשבחה המשקף מחצית מההשבחה עומד על 7.9 מיליון שקל.

החברה הגישה ערר לוועדת הערר, ובדיון התבקשה לחשוף את טיוטת ההסכם שטרם נחתם בינה לבין חברת סונול, המפרט את תנאי ההתקשרות בין הצדדים, כולל דמי השכירות שאמורה הייתה סונול לשלם לחברה בגין הפעלת תחנת תדלוק במקום.

בחודש אוקטובר 2013 עדכן השמאי המכריע את השומה בהתייחס לדמי השכירות, כך ששווי התחנה ייקבע על בסיס מכירת דלקים של כ-700 ק"ל לחודש בלבד. לפיכך העריך את שווי התחנה ב-16.5 מיליון שקל בלבד, לעומת 19 מיליון שקל על-פי השומה המקורית.

נוכח ההפחתה הופחתה ההשבחה לסך של 13.4 מיליון שקל, והיטל ההשבחה נקבע ל-6.7 מיליון שקל.

הוועדה המקומית והחברה ערערו על השומה המעודכנת לבית המשפט המחוזי, שקיבל את הטיעונים של שתיהן. הוועדה המקומית טענה כי ההשבחה שקבע נמוכה מדי, מאחר שהשמאי העריך את שווי המגרש רק על-פי השטח שתשכור סונול, המתפרס על פני מחצית מהמגרש.

בית המשפט קיבל את הטענה והורה לשמאי המכריע לחשב מחדש את שווי המגרש, וזאת באמצעות חישוב שטחו הכולל.

החברה הגישה גם היא עתירה נגד החלטת השמאי המכריע וטענה כי שגה כשהביא בחשבון לצורך השבחה את מרכיב פעילות העסק, ולא את השבחת המגרש עצמו.

בנוסף טענה החברה כי נוכח אישור תוכנית המתאר המחוזית צפוי להיסלל כביש עוקף נוסף לכביש הצמוד לתחנה, אשר יפחית באופן דרמטי את נפח התנועה הצפוי לעבור בציר בו תוקם התחנה, דבר שיוריד בשיעור ניכר את דמי השכירות.

בית המשפט קיבל את הטענה כי השמאי המכריע שגה בכך שלקח בחשבון את מרכיב העסק, שעה שהשבחה נובעת מהפעילות העסקית ולא מתוכנית, איננה בת-חיוב בהיטל השבחה. רק השבחה הנובעת מתוכנות הקרקע היא כזו העולה בקנה אחד עם המושג השבחה, המתייחס עליית שווי נכס עקב תוכנית.

בית המשפט הוסיף כי לא יכול להיות קשר בין סוג והיקף הפעילות העסקית המתבצעת במגרש לבין חישוב ההשבחה - בדיוק כפי שפיצויים בגין תוכנית פוגעת מתוקף סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה אינם נגזרים מסוגיית הפעילות העסקית, אלא רק מהסטטוס התכנוני.

לאור זאת הורה בית המשפט לשמאי המכריע לערוך חוות-דעת חדשה, שבה יעריך את הקרקע בדומה להערכה לצורך תשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. הוא הוסיף כי אין בתוכנית המקטינה את נפחי התנועה בקרבת תחנת דלק כדי לזכות את בעל התחנה בפיצויים.

הוועדה המקומית ערערה על ההחלטה לבית המשפט העליון, באמצעות עו"ד יעקב ברכה, שותף במשרד פריש-שפרבר-ריינהרץ, וטענה כי לא ניתן לנתק את מרכיב הפעילות העסקית משווי המגרש, מאחר שתחנת דלק היא ייעוד מיוחד ששוויו קשור ישירות לרמת הפעילות הכלכלית בו.

הוועדה טענה כי סוג והיקף הפעילות העסקית המושפעים בין היתר מנפחי התנועה הקרבת המגרש וממיקומו, מהווים חלק בלתי נפרד משווי המגרש לאחר השינוי התכנוני, ולכן יש לראות אותם כשיקולים הכרחיים בתהליך חישוב ההשבחה.

לטענת הוועדה המקומית, חישוב שווי המגרש, בדומה לחישוב פיצויים, הוא שגוי, שכן הוא עוסק בשאלת הזכאות לפיצויים ולא בשאלת השווי.

מנגד טענה החברה כי יש לקבל את פסק הדין של בית המשפט המחוזי ולחשב מחדש את שווי המגרש, מאחר שאין לקחת בחשבון את מרכיב הפעילות העסקית של מגרש לצורך חישוב היטל השבחה.

בית המשפט העליון קיבל את הערעור שהגישה הוועדה המקומית וביטל את פסק הדין של בית המשפט המחוזי. עוד נקבע כי החלטת וועדת הערר תישאר על כנה.

"ככל שהשיקולים הנוגעים לסוג ולהיקף הפעילות העסקית בתחנת דלק - כמיקום, היקף התנועה ורמת הנגישות - הם כאלה שמשפיעים על שומת הקרקע, הרי שמדובר בשיקולים שרשאי היה השמאי המכריע לכלול בשומתו".

עוד נקבע בפסק הדין כי הוועדה המקומית טוענת כי סוג הפעילות העסקית במגרש והיקפה נובעים ישירות משינוי היעוד שנעשה בתוכנית.

"אכן, כאשר מדובר בבחינת השבחה בשינוי המייעד את המקרקעין להקמת תחנת דלק, עשויה להיות השפעה לשיקולים שמאיים שונים, ובהם מיקום המקרקעין, קיומם של כבישים סמוכים ונפחי התנועה באזור. אין לקבוע באופן קטגורי כי שומה הלוקחת בחשבון שיקולים מעין אלה איננה יכולה לעמוד.

"כאשר במסגרת שינוי ייעוד זה קמים שיקולים שמאיים הכרוכים בפעילות הכלכלית בנכס, רשאי השמאי המכריע לשקללם בשומתו. בהיבט זה לא הייתה עילה להתערב בהחלטתה של ועדת הערר. לא היה מקום לכך שבית המשפט לעניינים מינהלייים יגזור גזירה שווה מהכללים שעניינם קביעת זכאות לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק, לשומת היטל השבחה".