אין לאכוף העברת זכויות

חוכר של מינהל מקרקעי ישראל ( כיום רשות מקרקעי ישראל) המעוניין למכור זכויותיו חייב לעמוד בתנאי חוזה החכירה וההוראות בעניין העברת זכויות.

באותה מידה מי שמתכוון לרכוש קרקע מסוג זה עליו לבדוק את פרטי הנכס במינהל מקרקעי ישראל ולראות מהן דרישות של המינהל לצורך העברת הזכויות.

הפרקטיקה הנוהגת הינה כי לאחר חתימת ההסכם, הצדדים מגישים בקשה להעברת זכויות למינהל מקרקעי ישראל בצרוף ההסכם.

שלב זה הינו שלב קריטי, כאשר זהו השלב בו המינהל בודק את ייתכנות העברת הזכויות מהמוכר לקונה. התשובה הראשונה שמגיעה ממינהל מקרקעי ישראל קובעת ומתווה את המשך קיום או אי קיום העסקה.

דא עקא, לעיתים המוכר או הקונה עושים שימוש לא נכון בנכס והנוגד את מטרת ההסכם. נשאלת השאלה האם ניתן לאכוף הסכם בין מוכר לקונה כשאחד הצדדים להסכם עושה שימוש לא נכון ובניגוד להסכם בקרקע. בדרך כלל בהסכמי חכירה של המינהל יש סעיף הקובע כי ככל שהמוכר יעשה שימוש בניגוד להסכם, המינהל רשאי לבטל את ההסכם ואף לסלק את החוכר.

לאחרונה בבית משפט השלום בבאר שבע התעוררה סוגיה דומה בפני כבוד השופטת עירית קויפמן. במקרה הנדון התובע הינו שותף עם עוד שניים בנכס מסוים המצוי על מקרקעי ישראל. לפי הסכם החכירה יעוד החוזה הינו למלאכה. התובע שהינו אחד משלושת השותפים התיימר למכור לנתבע חלק מסוים ממקרקעין. הנתבע בטרם ישלם את כל התמורה, נכנס למקרקעין והפך את המקרקעין למוסך לאחר השקעה של מאות אלפי שקלים.

יודגש כי התובע היה בעל זכאות חכירה במשותף עם עוד שני שותפים שחילקו את הקרקע לפי הסכם שיתוף ביניהם.

התובע בראותו, שהנתבע תפס חזקה בשטח מבלי לשלם את כל התמורה, הגיש תביעה כנגד הקונה לסלוק יד הנתבע בטענה כי הפר את ההסכם.

לתביעה צורפו גם שני השותפים של המוכר בקרקע וגם מינהל מקרקעי ישראל. מינהל מקרקעי ישראל התנגד לעצם העברת הזכויות מהתובע לנתבע בטענה שהנתבע הפר את ההסכם בכך שהחל להשתמש בנכס שלא בהתאם להסכם חכירה ועל כן לא מוכן לאשר את העזרה.

הנתבע מצדו הגיש תביעה לאכיפה של הסכם הרכישה מהנתבע.

כ"ב השופטת קויפמן החליטה כי אכן לא ניתן לבצע ולאכוף את ההסכם בין התובע לבין הנתבע משתי סיבות. הקונה עושה שימוש שלא כדין בקרקע וגם לא ניתן לוודא איזה חלק מהקרקע נמכרה לקונה.

אמנם הסכמת המינהל לביצוע ההסכם מראש אינו תנאי מתלה לכניסת החוזה בין תובע לנתבע לתוקף אך יש להפריד בין שלב שהחוזה תקף לבין שלב שהחוזה אינו בר אכיפה.

אמנם בין מוכר לקונה יש הסכם תקף אך לאור העובדה שהמינהל מתנגד להעברת זכויות בגלל שימוש שלא כדין של הנתבע לכן תביעת אכיפה של הנתבע נדחית, ועל הנתבע לחפש את פתרונו בסעדים אחרים כגון כספיים.

בענייננו, לא רק שהסכמת המינהל לא ניתנה, גם הסכמת השותפים לא ניתנה. הנתבע תפס חזקה לא רק בחלק שנמכר לו אלא גם פלש לחלקים השייכים לשותפים אחרים.

עוד הסתבר כי החלק שנמכר לנתבע לא מבוסס על תשריט חלוקה כדין בין שותפים מקוריים אלא רק על הסכם חלוקה שלא מצורף לו כל תשריט שאושר ע"י מודד, כלומר המדובר בחלוקה שלא נרשמה בפנקסי מקרקעין אינה ניתנת להעברה. ולכן בית המשפט קובע כי למעשה, אין בפנינו "חלק מסוים" וברור שניתן להעבירו לנתבע. הענין נוגד את סעיף 13 לחוק המקרקעין האוסר ביצוע עסקה בחלק מסוים מהמקרקעין.

יודגש כי במציאות ישנם מקרים רבים בהם שותפים עושים תשריט חלוקה ומחלקים בינם לבין עצמם את המקרקעין ואף עושים חכירה הדדית. במצב כזה אין מניעה ששותף אחד ימכור זכויותיו לאחרים ובלבד והחלק הנמכר תואם את תשריט החלוקה המהווה סוג של הסכם שתוף. מכך נובע כי כל סוג של הסכם מכר לגבי חלק מסוים ממקרקעין חייב להיות מבוסס על תשריט חלוקה המאושר ע"י מודד. ואם הצדדים מעוניינים כי החלק הנמכר יהווה יחידה תכנונית עצמאית עליהם לקבל על תשריט זה גם אישור הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ואז למעשה ההסכם הינו בר ביצוע גם מבחינה קניינית וגם מבחינה תכנונית בפסק דין דנן למעשה ההסכם לא היה אכיף משתי סיבות. האחת היא שימוש הנוגד שעושה הקונה כנגד הסכם החכירה והשניה כי להסכם המכר לא צורף תשריט חלוקה ערוך ולכן לא בר אכיפה.

• ת"א 3115-09 דוד חמו ואח' נ' עופר חדד.
  
• הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה.
  
• האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.