זהירות, עוקץ דירות: נשארים בלי הבית ובלי הכסף

אנשים רבים סבורים, בטעות, שעסקת רכישה של דירה "יד שניה" היא שגרתית, פשוטה וקלה. כך סבורים גם עורכי דין רבים. אלה גם אלה מאמינים כי כל שיש לעשות, בקשר לרכישת דירה שכזו, הוא לבדוק את נסח הרישום של הדירה, לוודא שהיא רשומה על-שמו של המוכר ושהוא אינו מנוע מלמכור אותה, לנהל עם המוכר משא-ומתן בנוגע לתנאי העסקה ולסעיפי הסכם המכר, לחתום, לשלם וזהו.

סברה מוטעית זו היא, ככל הנראה, שמאפשרת לעורכי דין רבים להסתפק בשכר-טרחה זעום תמורת ייצוגו של הרוכש. שיעורי שכר-הטרחה הולכים ופוחתים. אם בעבר היה נהוג לשלם לעורך דין של אחד הצדדים לעסקה שלושת רבעי האחוז מן התמורה לפחות, הרי היום יש עורכי דין, המסתפקים ברסיסי אחוזים, אפילו בתשלום קבוע בסך 500 שקל, וזאת ללא כל קשר לשיעורה של התמורה, שתשולם בגין הדירה.

לכל אלה מומלץ לחשוב שוב. לא אחת ולא שתיים מגיעים לאולמות בתי המשפט מקרים, שבמסגרתם מכרו בעליהן של דירות את אותן הדירות לאנשים שונים (עסקאות נוגדות). מקרים נוספים, שאינם זרים לבתי המשפט, הם אלה, שבמסגרתם דירות נמכרו על-ידי מי שהתחזו להיות בעליהן הרשומים, אך שלא היו כאלה באמת.

בסדרת פסקי דין של בית המשפט העליון, שאל פתחו הגיעו מקרים שכאלה, מודגשת שוב ושוב חשיבות הבדיקות, שעל רוכשי דירות ובאי-כוחם לבצע לפני החתימה על הסכמי הרכישה.

מי מכר את דירתו של הכנר המפורסם?

לאחרונה היה זה במסגרת פסק דין, שיצא תחת ידיו של השופט אליקים רובינשטיין (בהסכמת השופטים חנן מלצר ואורי שהם), בעניין דירה, בחולון, שהייתה שייכת לכנר המפורסם, שלמה מינץ. אף שהוא נעדר מישראל, במשך מרבית ימות השנה, לרגל עיסוקיו, נמנע מינץ מלהשכירה לאחרים, בשל ערכה הרגשי הרב עבורו, לאור זאת שבעבר הייתה זו דירתם של הוריו.

והנה, באחד מימי הסתיו של שנת 2004, הבחין חברו של הכנר המפורסם בכיתוב "משפחת איסקוב", שהתנוסס על תיבת הדואר של דירת חברו-מינץ. אותו חבר שלף את מפתח הדירה, שמינץ הפקיד בידיו, ניסה לפתוח בעזרתו את דלת הדירה, וגילה כי המנעול הוחלף. לבקשת מינץ, מיהר החבר והגיש תלונה למשטרה בגין פלישה לדירה.

בירור מעמיק העלה כי דירתו של מינץ נמכרה על-ידי מתחזה, ב"מחיר מציאה", לאדם, מרדכי בוהדנה שמו, שזמן קצר לאחר מכן מכר אותה, ברווח נאה, למשפחת איסקוב.

זו הייתה השתלשלות העניינים: בתחילת אותה השנה - 2004 - הגיעו בוהדנה ואדם נוסף, שהציג עצמו כ"שלמה מינץ", למשרדו של עו"ד יוסף סלטון. השניים ביקשו מסלטון לערוך ביניהם חוזה למכירת דירתו של מינץ לבוהדנה. במעמד החתימה על חוזה המכר הציג המתחזה בפני עו"ד סלטון תעודת זיהוי בלויה, שהעידה על כך שהוא הוא שלמה מינץ, המוכר. סלטון לא התלהב מהיות תעודת הזיהוי כה בלויה וביקש שטרם השלמת העסקה תוצג בפניו תעודת זיהוי חדשה. המתחזה יצא ממשרדו ושב אליו, כעבור מספר שעות, ובידיו רישיון נהיגה מתאים. הדבר הספיק לעו"ד סלטון, אשר מיד עשה לרישום הערת אזהרה על זכויותיו של מינץ לטובת בוהדנה.

לאחר מכן, נעלם המתחזה, וניסיונותיו של עו"ד סלטון לאתרו, על מנת שישלם לו את שכר-טרחתו, עלו בתוהו.

חודשיים לאחר חתימת חוזה המכר לבוהדנה, חתם האחרון על זיכרון דברים למכירת הדירה למשפחת איסקוב. בבוא הצדדים אל משרדו של עו"ד מטי בן-חיל, על מנת שהלה יערוך עבורם הסכם מכר מפורט, גילה בן-חיל כי זכויותיו של בוהדנה בדירה עדיין לא נרשמו בספרי המקרקעין, וכי רשומה לטובתו רק הערת אזהרה. לפיכך, הוא המליץ לרוכשים לשלם את התמורה בגין הדירה בתשלומים, באופן שרק לאחר רישום הזכויות בדירה על-שמו של בוהדנה, ישולם לידיו חלק הארי של התמורה. באותו מעמד טלפן עו"ד בן-חיל אל עו"ד סלטון, וזה הבטיח לו נאמנה כי רישום הבעלות בדירה על-שם בוהדנה יושלם בתוך שבועות בודדים. עו"ד בן-חיל הסתפק בכך.

ואכן, לאחר שהמתחזה שב והופיע במשרדו של עו"ד סלטון, מצויד בתעודת זיהוי חדשה, שהונפקה יום קודם לכן, עשה סלטון להשלמת רישום העברת הבעלות על-שמו של בוהדנה אצל רשם המקרקעין. מייד לאחר מכן, מיהרו הרוכשים-איסקוב לשלם לבוהדנה חלק נכבד מן התמורה, שהם התחייבו לשלם לידיו, וזאת תוך הקדמת התשלום לעומת מה שנקבע בהסכם המכר.

חודשיים מאוחר יותר נרשמו הרוכשים-איסקוב בספרי המקרקעין כבעלי הזכויות בדירה.

לאחר שמצב הדברים התגלה לו, מיאן הכנר המפורסם להשלים עמו, והוא הגיש תביעה מתאימה, לבית המשפט המחוזי בתל-אביב. הוא ביקש שיוצהר כי הוא הבעלים של הדירה, ושבני משפחת איסקוב יסלקו ידיהם ממנה.

השופטת ד"ר דרורה פלפל קיבלה את התביעה, ובני משפחת איסקוב ערערו על פסק דינה (באמצעות עו"ד סמיון סחרוב ואיתי גרוניך). הערעור נדחה.

בפסק דינו, שנסב סביב שאלת תחולתה של "תקנת השוק" על נסיבות המקרה, קבע השופט רובינשטיין מסמרות, הן בנוגע למהותה של הבדיקה הראויה, שעל רוכש של דירה לבצע טרם הרכישה, והן בנוגע לחובותיו של עורך הדין, המייצג את הרוכש באותה העסקה (לעניין זה, ראו מסגרת נפרדת).

"תקנת השוק" הנו הסדר, הקבוע בדין הישראלי ושלפיו "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". הסדר זה נועד להיטיב עם מי שרכש, בכסף מלא, באופן רגיל וראוי, נכס מקרקעין, שלאחר מכן התברר שרישום הזכויות בנוגע אליו היה שגוי.

רובינשטיין קבע כי "תקנת השוק" לא תוכל להועיל לבוהדנה, הרוכש הראשון מן המתחזה, וזאת מאחר שבעת הרכישה, רישום הזכויות בספרי המקרקעין לא היה שגוי. "קונה הרוכש זכות במקרקעין על בסיס מסמכים - דרכונים; תעודות זהות; יפויי כוח - שהם מזויפים, אינו זכאי להגנת תקנת השוק, אף אם השלים בתום-לב את העסקה ברישום", קבע. "תקנת השוק אינה מוחלת במקרים של 'פגמים בזיהוי' בשל היות הפגם חיצוני למרשם, והיות הקונה 'מונע הנזק' המיטבי בנסיבות, אילו נזהר כראוי", הטיל רובינשטיין את האחריות על רוכשי דירות.

למעלה מן הצורך, בירר רובינשטיין אף את השאלה אם בעת הרכישה היה בוהדנה תם-לב, כמובנה של דרישה זו להחלת תקנת השוק. "אמונה, הלכה למעשה, של הקונה כי המוכר הוא בעל זכות במקרקעין כאמור במרשם, וכי הוא רשאי להעביר את זכותו זו נקייה מכל זכות של אדם אחר... אינה קיימת אם הקונה לא ידע שלמוכר אין זכות במקרקעין או שזכותו זו מוטלת בספק, אך הוא חשד באשר לזכותו של המוכר ובמודע נמנע מלברר הדבר", אזכר רובינשטיין. "זה מצב של עצימת עיניים. הוא שקול כנגד ידיעה והוא שולל תום-לב", המשיך.

"הקונה אינו מתבקש לנהוג על-פי מידת החסידות", התקדם רובינשטיין בהילוכו, "אך ההקפדה היתירה על תנאי התקנה לשם החלתה מחייבת כי מקום בו מתעורר ספק כלשהו, יערוך הקונה בדיקה ראויה של מצב הזכויות בטרם יקדם את העסקה".

אף שרובינשטיין השתכנע שבוהדנה לא היה שותף לתרמית, הוא קבע כי בלבו ובלב עו"ד סלטון נתעורר חשד ביחס לזהותו של המוכר-המתחזה, וכי השניים לא ערכו בדיקות מעמיקות, על מנת להבטיח את זאת שהמתחזה הוא אכן מי שהוא התיימר להיות.

גם משפחת איסקוב ביקשה להסתמך על תקנת השוק, על מנת שזכויותיה יגברו על זכויותיו של מינץ (שיוצג בידי עו"ד גדעון קורן, יחזקאל ביניש ודוד אמיתי). רובינשטיין לא ראה עמה את הדברים עין בעין.

הוא העניק משקל רב לכך, שבעת חתימת הסכם המכר השני, לא היה בוהדנה רשום בספרי המקרקעין כבעלים של הדירה, ולכך שבאותה העת הייתה רשומה לטובתו הערת אזהרה בלבד.

"הקונה, במיוחד באמצעות עורך דינו, הוא 'מונע הנזק' הזול ביותר בשלב ההתקשרות החוזית", הטעים רובינשטיין והמשיך: "הכיסוי ה'ביטוחי' המוענק לקונה מכוח תקנת השוק במקרקעין, מוגבל לעסקאות שהסתיימו ברישום, שבהן המדינה מחזיקה, כגורם 'מעין מבטח', הן ביתרון מניעתי והן ביכולת כיסוי עדיפה... הערת אזהרה מגלה לקונה כי האדם שלזכותו נזקפת הערת אזהרה איננו בעל הזכות הקניינית אותה הוא מתיימר למכור... גם הקונה ממוכר שהוא בעל זכות הקניין, נדרש להביט אל מעבר ל'מסך הרישום', שכן אין המרשם מחסן מפני כלל הסיכונים העשויים להתממש בעסקאות מקרקעין... לא כל שכן רכישה ממוכר בעל הערת אזהרה".

כך, על-פי רובינשטיין, אין די בהסתמכות הרוכש על הערת אזהרה לטובת המוכר, לצורך עמידה ביסוד "ההסתמכות על הרישום", שבתקנת השוק.

הוא לא הסתפק בדחיית מועדי תשלומי התמורה עד לאחר רישום הזכויות על-שם בוהדנה, וקבע כי אין בכך משום תחליף נאות ל"בדיקה ראויה" של הזכויות. "להסתמכות על הערת אזהרה יש על כן לצרף בדיקתה של עסקת היסוד על-ידי הקונה", סיכם רובינשטיין. "הבדיקה הראויה משלימה את השהיית התמורה, ובכך עשויה לקיים את יסוד ההסתמכות בתום-הלב הנדרש מן הקונה", הוסיף.

ועוד: "רכישה ממוכר שטרם נרשם כבעל זכות הקניין, והמוכר את הנכס תקופה קצרה ביותר לאחר שרכש אותו - מצדיקה דרישה מן הקונה לבחון באופן ראוי את עסקת היסוד שהובילה לרישומו של המוכר כבעל הערת אזהרה".

חרד לכך שקביעתו זו תהיה ברורה וחד-משמעית, בחר רובינשטיין לפרט: "על קונה המבקש לקבל עדיפות על פני בעליה המקוריים של הזכות, מוטלת החובה לעבות את המידע הראשוני המצוי ברשותו; הקונה נדרש לערוך בדיקות מהן ניתן יהיה ללמוד על העסקה גופה. קונה אשר לא הפעיל אמצעים סבירים וזמינים לאיתור המידע, והסתפק בהערת אזהרה, גם אם פרס חלק מן התשלומים, לא יוכל לטעון כי הסתמך בתום-לב על המרשם, ואין לו להלין אלא על עצמו (או על עורך דינו). ככל שהקונה נמנע מבדיקת עסקת היסוד, אין מקום לאפשר לו להתגבר, באמצעות תקנת השוק, על זכותו הקניינית של הבעלים המקורי שלא חטא".

ומהי אותה "בדיקה ראויה", אודותיה שח רובינשטיין? לדידו, זו אמורה להתבצע על-ידי עורכי הדין, המייצגים את הצדדים בעסקת המקרקעין (להרחבה, ראו מסגרת נפרדת). על-פי רובינשטיין, במסגרת הבדיקה, יכול ויעלה הצורך ליצור קשר ישיר עם בעל הזכות הרשומה ולבקש ממנו פרטים חיוניים בנוגע לעסקת המכר לבעל הערת האזהרה, "ויפה גישת בית שמאי, בחינת אם יש ספק - בדקו", כך הוא.

הוא הוסיף וקבע כי "אמת המידה של 'בדיקה ראויה' אינה משמיעה רף של דרישה במופלא, אלא מבקשת מן הקונה לבחון עסקה אשר טרם קיבלה גושפנקא סופית מידי רשם המקרקעין".

רובינשטיין סיכם בקובעו כי "קונה ממוכר שאינו רשום, נדרש לגלות מודעות לסיכונים הכרוכים בנסיבות ההתקשרות, בראש וראשונה לשם בטחונו שלו, אך ככל שעסקינן בתקנת השוק - כדי שיוכל לצלוח את משוכת ההסתמכות בתום-לב".

הוא קבע כי משפחת איסקוב ובא-כוחה לא ערכו בדיקה ראויה, שאילו הייתה נערכת היו מתגלים, ככל הנראה, הפגמים והסיכונים, שליוו את עסקת היסוד, שבוצעה מול המתחזה. בקשר לכך העלה רובינשטיין על נס גם את זאת, שבוהדנה מכר את הדירה זמן קצר לאחר שרכש אותה. מבחינתו, הייתה עובדה זו אמורה להדליק "נורת אזהרה" אצל משפחת איסקוב ובא-כוחה, אשר הייתה אמורה לגרום להם לערוך בדיקה יסודית יותר של העסקה הראשונה. הוא קבע כי משפחת איסקוב עצמה את עיניה בנוגע לכך, דבר ששללל את תום-לבה, הנדרש, כזכור, לשם החלת תקנת השוק.

אף שהוא חש אי-נוחות מן התוצאה, שלפיה משפחת איסקוב תיוותר ללא הדירה וללא הכסף, לא ראה רובינשטיין דרך אחרת מלבד הקביעה, שלפיה מינץ הוא בעל הזכויות בדירה, והורה על סילוק ידה של משפחת איסקוב ממנה. מפאת תחושת האי-נוחות, הוא המליץ לכנר מינץ לשלם לה פיצוי כלשהו, וזאת לפנים משורת הדין (ע"א 624/13).

תחרות בין רוכשים

התופעה של מכירת דירה על-ידי מתחזה נפוצה פחות מזו, שלפיה בעליו של נכס מקרקעין מוכר אותו תחילה לאדם אחד, ולאחר מכן לאדם אחר. או אז באים שני הרוכשים ומתחרים ביניהם: מי יוכרז כבעל הזכויות בנכס?

החוק צפה גם מצב שכזה, של עסקאות נוגדות במקרקעין. הוא קובע כי כאשר אדם התחייב לעשות עסקה במקרקעין, ולפני שנגמרה העסקה ברישום, הוא חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, כי אז זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה. לכלל זה יש חריג: כאשר הרוכש השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב, זכותו תהא עדיפה.

אלא שכידוע, בדרך כלל, ממהר רוכש של זכות במקרקעין ועושה לרישומה של הערת אזהרה לטובתו. ככל שכך הוא עושה, לא יוכל הרוכש השני, בעסקה הנוגדת, לטעון לתום-לב, שעה שאפילו לא בדק אם רשומה הערת אזהרה על הזכויות הנרכשות על-ידו.

ומה כאשר הרוכש הראשון לא עשה לרישום הערת אזהרה לטובתו? במספר פסקי דין, שיצאו בשנים האחרונות מבית המשפט העליון, נקבע כי יכול והרוכש הראשון יגבר בתחרות מול הרוכש השני גם אם לא תירשם לטובתו הערת אזהרה. כך יקרה, כאשר הרוכש השני לא יוכיח כי פעל בתום-לב לאורך כל שלבי העסקה. "על מנת להוכיח כי הרוכש השני פעל בחוסר תום-לב, אין צורך להוכיח כי הוא ידע ידיעה של ממש על עריכת העסקה הראשונה ודי בכך ש'עצם את עיניו' לאפשרות כי לרוכש אחר שקדם לו בזמן קיימת זכות בנכס", קבעה השופט אסתר חיות באחד מפסקי הדין (ע"א 3099/10).

כפי שנקבע בפסק הדין בעניין הכנר המפורסם, כך גם כאן נקבע כי על רוכש של נכס מקרקעין לפקוח את עיניו לרווחה ולא להתעלם מ"נורות אזהרה", הנדלקות לנגד עיניו בנוגע לעסקה, שהוא עומד לבצע. "על מנת שהרוכש השני יקנה עדיפות על פני הרוכש הראשון חייב תום-לבו להישמר לאורך כל שלבי העסקה החל ממועד עריכתה ועד שהושלמה ברישום".

אמור מעתה: גם עסקת רכישת דירה "יד שנייה" היא עסקה שסיכוניה בצדה. אין להתייחס בקלות-ראש לעסקה שכזו. בכגון דא, אין לסמוך על כך ש"לי זה לא יקרה". עסקת רכישת דירה היא אחת העסקאות הרציניות ביותר בחייו של אדם, אם לא הרצינית שבהן. אי-הענקת תשומת-לב ראויה ל"נורית אזהרה" כזו או אחרת, עלולה להמיט על רוכש של דירה אסון כלכלי, שיכול והוא לא יתאושש ממנו לעולם.

מה היה לרובינשטיין לומר על עורכי הדין?

בפסק הדין בעניין דירתו של הכנר שלמה מינץ, קבע השופט רובינשטיין מסמרות אף בנוגע לחובות הבדיקה, החלות על עורכי הדין, המייצגים רוכש של נכס מקרקעין. מאחר שחלק הארי של עורכי הדין בישראל "חוטא" בעריכת הסכם מכר דירה "יד שנייה", לצד עיסוקיו האחרים, מוטב לכל עורכי הדין כי יעיינו היטב בציטוטים שנביא כאן מקביעותיו של רובינשטיין.

"בבואו לרכוש דירה, עסקה מרכזית ולא תדירה בחייו של אדם מן היישוב, שהרי לעתים זהו נכס המקרקעין היחיד שירכוש, והוא ביתו, מעונו ו'פוליסת ביטוח' רכושית לעת זקנה - סביר כי ייעזר הקונה בעורך דין, שמומחיותו נחוצה לניהול העסקה ורישומה על-פי כללי הדין. בטענת הרוכשים כי קיימו את יסוד ההסתמכות, שכן פעלו על-פי עצות שקיבלו מן הגורמים המקצועיים, עורכי הדין שטיפלו בעסקה, אין די; על הקונה, המבקש ליהנות מתקנת השוק, להראות כי בא-כוחו - 'שלוחו של אדם כמותו'... קיים בפועל את דרישת ההסתמכות על המרשם בתום-לב: 'בנשאם נטל אחריות זאת צריכים עורכי הדין ולקוחותיהם לשנן היטב כי רשלנות של עורך דין לא תפטור את לקוחותיהם מתוצאותיה הקנייניים ומאבדן הזכויות במקרקעין'".

"בדיקה ראויה - מהי? כללית ניתן לומר כי האחריות לבדיקת המידע מוטלת באופן מעשי, רובה ככולה, לפתחם המקצועי של עורכי הדין המייצגים את הצדדים בעסקת מקרקעין... אחריות עורך הדין המייצג את הצדדים לעסקה, או למצער אחד מהם, אינה מסתכמת רק בזיהוי הצדדים לעסקה (תקנה 16 לתקנות המקרקעין); אימות חתימותיהם (תקנה 14(א) לתקנות המקרקעין); וצירוף כלל המסמכים הדרושים לבקשה לרישום העסקה והגשתם לרשם (תקנה 9(ג) ותקנה 14(ג) לתקנות המקרקעין). עורכי הדין נדרשים לפעול 'גם בשלבים המוקדמים יותר של עסקאות, שבהם ניתן למנוע מראש הסיכונים שעשויים להיווצר'".

"זו מלאכתם וזו מומחיותם של עורכי הדין, המייצגים צדדים שעל-פי רוב אינם מוצאים ידיהם ורגליהם בסבכי הפורמליות המשפטית והרישומית. מלאכת הבדיקה אינה מתמצה, איפוא, בקיומה הפורמלי; עורך הדין הפועל בשם הקונה נדרש ליצוק לבדיקה תוכן שיקיים את דרישת ההסתמכות בתום-לב. כאמור, אף משקונה הרוכש זכות ממוכר שזכותו רשומה, לעתים ראוי שלא ייתן אמון עיוור במרשם בבחינת 'כזה ראה וקדש', בנסיבות העלולות לעורר חשד; קל וחומר שקונה ממוכר שאינו בעל זכות רשומה, אלא הערת אזהרה בלבד, נדרש לדרוש ולחקור. תוכן הבדיקות הנחוצות נקבע על-פי הנסיבות המשתנות בין מקרה למקרה, בין עסקה לעסקה".