תוכנית בעייתית לשינוי ייעוד קרקע חקלאית בתל מונד

כשרשויות מקומיות מקבלות החלטה אם לתמוך בקידום תוכנית לשינוי יעוד קרקע בתחומן, הן אמורות לקבל החלטה על בסיס שיקולים אובייקטיביים. במקרה הבא, חושף "גלובס" כי למועצה מקומית תל-מונד, שתמכה בשינוי יעוד קרקע חקלאית בתחומה, היה שיקול נוסף.

מדובר בתוכנית שחלה על קרקע בת 115 דונם במערב תל מונד, דרך הכניסה הדרום מערבית ליישוב ובצמוד לרחוב דרך הלורד. התוכנית שבה תומכת המועצה המקומית מציעה שינוי יעוד הקרקע מחקלאות לתעסוקה. התוכנית הופקדה להתנגדויות הציבור, והוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תדון בהתנגדויות ביום ראשון הקרוב.

בהסכם שהגיע לידי "גלובס" ושנחתם ב-16 ביוני 2009 בין החברה הכלכלית לפיתוח תל מונד לבין בעלי הקרקע, סוכם כי בכוונת החברה הכלכלית ליזום הליכים לשינוי יעוד חטיבת קרקע בה נכללת הקרקע של הבעלים, שמטרתה שינוי יעוד הקרקע מחקלאות לבנייה, וזו תקדם עבורה את כל ההליכים הכרוכים בכך. בתמורה, נקבע בהסכם, ישלמו הבעלים לחברה הכלכלית שכר טרחה השווה ל-7.5% בתוספת מע"מ משוויה המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד.

על-פי ההסכם, התמורה תשולם לחברה הכלכלית בתוך חצי שנה מיום מתן תוקף סופי לתוכנית, ו"כל איחור בהעברת התמורה יזכה את החברה בריבית החובה המקסימאלית נהוגה בבנק הפועלים בצירוף הפרשי הצמדה".

לדברי מומחים במקרקעין, מדובר בהסכם בלתי חוקי, שכן רשות מקומית אינה יכולה לגבות כספים על עריכה או קידום תכניות. הכספים היחידים שאמורים לשלם בעלי קרקע לרשות מקומית בגין תכניות משביחות הן היטלי השבחה. בהסכם מצוין במפורש, כי אותם 7.5% ישולמו על ידי בעלי הקרקע לרשות המקומית ללא קשר למיסים ותשלומים שיחולו בגין שינוי יעוד הקרקע. עוד מציינים המומחים, כי כאשר הציגה הרשות המקומית מציגים את התוכנית בפני הוועדה המחוזית וממליצים על הפקדתה, הם הופכים למעשה לבעלי עניין בקרקע.

גורמים המתנגדים לתכניות שהוגשה אמרו ל"גלובס", כי מדובר בניגוד אינטרסים מובהק של המועצה מול התושבים שלה. "בהסכם, המועצה מראש נותנת את התחייבותה להפשרת הקרקע החקלאית ליעוד אחר, מבלי לשקלל את צרכי הישוב ובלי לשקול חלופות. אם תתנגד לתוכנית היא מצד אחד צפויה להפסיד רווחים הנאמדים במיליונים, ומצד שני תהיה צפויה להשיב לכל בעלי הקרקע את הסכומים ששולמו על ידם. מדובר בסכום של 8,000 שקל לדונם, ושטח התוכנית הוא כ-115 דונם - כך שמדובר בסכומים ניכרים", אומר גורם שמכיר את ההסכמים.

לדבריו, "לחברה הכלכלית - ולמעשה למועצה - יש אינטרס מובהק בהשאת שוויה של הקרקע לאחר שינוי היעוד, אשר נוגד את האינטרס הציבורי. מדובר בניגוד עניינים מובהק בין תפקידה הציבורי של העירייה לשמור על אינטרס הציבור במסגרת התוכנית לבין האינטרס הכלכלי שיצמח לה מהשבחתה של הקרקע".

מבדיקה שערך "גלובס" לגבי אישור התוכנית, עולה כי גם ההליכים עד ההמלצה על הפקדת התוכנית היו מורכבים בשל העובדה כי מדובר בהפשרת קרקע חקלאית, המוגדרת כשטח ירוק ופתוח, בניגוד לעקרונות תמ"א 35 שעל פיה יש למצות את הבנייה באזורים בעלי ריכוז של בינוי קיים. לצורך דיון בוועדה המחוזית נדרש אישורה של הולנת"ע (ועדת המשנה לעניינים עקרוניים). בכל הדיונים שהתקיימו בולנת"ע צוין כי לפי תמ"א 35 , שטח התוכנית מוגדר כאזור בעל "רגישות נופית סביבתית גבוהה", ואף לפי תוכנית המתאר במחוזית הוא מוגדר כאזור חקלאי ונוף כפרי פתוח. עוד עולה כי חלק משטח התוכנית נמצא ברדיוס מגן של קידוח מי שתייה.

בחודש יוני 2010 דחתה הולנת"ע את התוכנית, אך לבסוף, ולאחר דיונים נוספים בולנת"ע שבמהלכם הצליח ראש המועצה לשכנע את חברי הוועדה כי תל מונד זקוקה נואשות לשטחים המניבים, התקבל אישור הולנת"ע, שהשיבה את הדיון בתוכנית אל הוועדה המחוזית.

הוועדה החליטה להפקיד את התוכנית להתנגדויות הציבור, וביום ראשון הקרוב תדון הוועדה בהתנגדויות.

בתגובה ביקש ראש המועצה, רוני גולן, להבהיר, כי "התוכנית לאזור התעסוקה תוכננה על ידי המועצה הקודמת טרם זמני ועם כניסתי לתפקיד הבשילה להפקדה למתן תוקף לאחר אישור כל מוסדות התכנון. התוכנית לאזור התעסוקה הינה תוכנית הנגזרת אחת לאחת מתוכנית האב של היישוב, אשר אושרה בשנת 2002 ע"י הועדה המחוזית לאחר דיון מעמיק ויסודי שנערך בשיתוף צוות היגוי שכלל תושבים מהישוב.

"התוכנית לאזור התעסוקה נדונה בפני ועדות התכנון של המועצה מספר פעמים ונמצאה ככזו שהולמת את הצרכים התכנוניים של הישוב.

"החברה הכלכלית מיישמת תוכנית זו לכלל ביצוע כזרוע ביצועית של המועצה. ברור לכל שאישור אזור תעסוקה ואכלוסו יאפשר למועצה מתן שירותים טובים יותר כתוצאה מגידול בארנונה בעשרות אחוזים בשנה. ללא אזור התעסוקה לא תהיה למועצה אפשרות להתנהל על בסיס תקציב מאוזן".