עו"ד יהודה רוה: "מחירי הדירות? ברור ששום דבר לא יתקדם"

"אני רואה את המשרד שלנו כחלק אינטגרלי מפיתוח הכלכלה והתשתיות בישראל. זה נשמע קצת גדול, אבל זה נכון". כך פותח עו"ד יהודה רוה, מייסד וראש משרד עורכי הדין רוה, את הריאיון לרגל חגיגות ה-40 שנה למשרדו. והוא מיד מתפנה להוכיח לנו את האמירה היומרנית לכאורה.

סיור וירטואלי בתיקי המשרד מגלה, כי המשרד היה מעורב בפרויקטים המרכזיים והבולטים במדינה בתחום התשתיות, הבנייה, התיירות ועוד - מגוש דן ועד אילת. זה מתחיל בליווי הקמת בתי-מלון מרכזיים באילת, החל מ-1980 ועד היום, הקמת מרכז הקונגרסים בעיר ומספר ניכר של בנייני מגורים ומבני תרבות; עובר דרך ליווי הקמת מלונות 'בראשית' ו'פונדק רמון', הקמת מפעל פניציה בירוחם, הקמת עיר הבה"דים, פארק הטכנולוגיה באר-שבע, תחנות הכוח ומתקני ההתפלה הגדולים בקריית גת, באשקלון ובאשדוד.

זה נמשך בליווי סלילת כביש חוצה ישראל (כביש 6) ותפעולו עד היום, וכביש 431, ליווי הקמת בתי-חולים, פרויקטים כלכליים, מרכזיים מסחריים, הקמת שכונת ומרכז ממילא, הרכבת הקלה ועוד פרויקטים רבים בירושלים הבירה, פרויקטים של מסחר, מלונאות ובנייה למגורים בתל-אביב, פרויקטים בנתניה, טבריה וליווי הגופים המממנים והיזמים הבונים את תחנות הכוח בגליל; ועד ייצוג רשות הטבע והגנים וליווי פעילותה בשמורות הצפון.

- כשאתה מטייל בארץ, אתה בעצם מטייל במשעולי חייך וההיסטוריה האישית והמקצועית שלך.

"טיול כזה חובק 40 שנות פיתוח המדינה. אני רואה את כל הפרויקטים שליווינו, ויש לי סיפוק אדיר. זאת ההיסטוריה האישית שלי וההיסטוריה של המשרד. אנחנו רואים את עצמנו כחלק מכלכלת ישראל. אמנם הייצור שאנחנו מייצרים הוא בדרך-כלל ניירות, והיום זה אפילו לא ניירות, אלא הכול במחשבים, אבל אנחנו רואים את עצמנו חלק מהפיתוח הכלכלי של ישראל, וגם נהנים מזה".

נדמה שידו של רוה בכול. ובהתאם, יש לו דעה על כל מה שקורה במדינה כמעט, החל מהיעילות של תוכנית "מע"מ אפס", דרך השחיתות במדינה, וכלה בפיצויים המגיעים לאזרחי המדינה בעקבות צוק איתן.

כמי שחי ונושם נדל"ן בארבעת העשורים האחרונים (תחום ההתמחות המרכזי של משרדו), פתחנו את השיחה-ראיון בתובנותיו של רוה על התחום. "כל הקריירה שלי אני עוסק בנדל"ן ומייצג חברות נדל"ן. בתחום הזה, 30% עד 50% מערך הדירות הם מסים עירוניים וממשלתיים, ובכל השנים האלה אף פעם אחת הממשלה לא התנדבה, וגם לא העיריות, להוריד מסים כדי להפחית את מחירי הדירות. זה אף פעם לא עמד על סדר היום. והנה בא שר האוצר יאיר לפיד ומציע להפחית את המע"מ לאפס.

"על אף שהרעיון חיובי, בלי שיפתרו את בעיית החסמים בענף הנדל"ן ובענף הבנייה, ובעיקר בענף המגורים, לא יעזור שום מהלך אחר, גם לא לתת 'מע"מ אפס'. זה לא יוריד את מחירי הדירות. אמנם זה חיובי שהממשלה מסכימה להכניס יד לכיסה, אבל לפני שיפתרו את בעיות הביורוקרטיה במדינה הזאת, שום דבר אחר לא יעזור".

בדומה לאחרים בשוק הנדל"ן, גם רוה סבור, כי הפתרון לעודף הביקוש על ההיצע בשוק הנדל"ן לא ייפתר בין-לילה, גם לא באמצעות התוכנית החיובית של שר האוצר לפיד. "כל עוד ההיצע של דירות וקרקעות לבניית דירות נמוך יותר מהביקוש, לא יעזור שום דבר אחר, מלאכותי. והאוצר יודע את זה. באוצר יושבים אנשים חכמים, אז הם מנסים באמת להגדיל את ההיצע בכל מיני דרכים, בהן העברת בסיסי ההדרכה של צה"ל לנגב, יחד עם משרד הביטחון. זה מפנה הרבה מאוד שטחים לבניית דירות למגורים.

"החסם השני בשוק הנדל"ן הוא תהליכי התכנון והבנייה. אם כדי לקבל אישור של תוכנית בניין ערים, תב"ע, אתה צריך לעבוד בין שנתיים ל-20 שנה - ואני לא מגזים, יש תוכניות שתקועות 15-20 שנה - אז ברור ששום דבר לא יתקדם פה. תראו את התוכנית של מערב ירושלים, אלפי יחידות דיור תקועות 15 שנה, זה עולה ויורד, ויש התנגדויות, ופונים לבית משפט, ושוב חוזר לוועדה, ושוב יורד מהוועדה, ובסופו של דבר אלפי יח"ד לא נבנות, כי אין תוכנית מאושרת".

רוה מבהיר כי גם בעניין זה הממשלה אמנם פועלת, בין היתר לצמצום הביורוקרטיה והסרת חסמים, אך הבעיה היא שהכול קורה ממש לאט. "אין במדינה דמוקרטית, שבתי המשפט פתוחים לכל דורש והליך חקיקה פתוח להתנגדויות מכל הסוגים, אפשרות לפעול אחרת".

- זה מסר פסימי. אתה אומר: המחירים לא ירדו בשלב הזה, כי הבעיות שורשיות יותר.

"אני אופטימי בנוגע לעתיד הנדל"ן בישראל, אבל מכיוון שאני לא חושב שיש בועת נדל"ן היום בישראל, אז ברור לי שאין פתרון אחד לבעיה. היום יש עודף ביקוש על היצע. אין בועה. תגדיל את ההיצע, ירדו המחירים. זה קורה, והמדינה פועלת, אבל בענף הנדל"ן דברים לא זזים כל-כך מהר".

רכש את המשרד מחותנו האונזר

משרד עורכי הדין יהודה רווה ושות', שהוקם ב-1940 על-ידי חותנו של רוה, עו"ד גדעון האוזנר, גדל עם השנים לאחד המשרדים המובילים בתחומי הנדל"ן, מכרזי BOT (פרויקטים המשלבים השקעה בבנייה ציבורית ופרטית), תשתיות וכינוסים ופירוקים. רוה רכש את המשרד מחותנו ב-74', כשהיה למשרד לקוח אחד ואפס עורכי דין שכירים, וכיום מעסיק המשרד 77 עורכי דין, מתוכם 12 שותפים, בסניפים בירושלים, בתל-אביב, בחיפה ובבאר-שבע.

עם השנים הפך רוה גם לאיש עסקים מצליח ועשה את הונו מזיהוי הזדמנויות עסקיות. בין היתר היה מהראשונים שזיהו את הפוטנציאל העצום של מיזמי תשתיות. ב-2006 יזם עם שותפיו מחברת הביטוח הראל, שבבעלות משפחת המבורגר, את הקמת קרן התשתיות לישראל, בעלת השליטה בכביש 6, שנחשב לפרויקט דגל בתחום התשתיות בארץ.

באחרונה, לאחר דיון סוער (שבמהלכו הורחקה חברת הכנסת סתיו שפיר מהאולם), אישרו חברי ועדת הכספים של הכנסת העברת 3.3 מיליארד שקל לתקציב הביטחון על חשבון תקציבים לתחבורה הציבורית, לפיתוח משק המים ולהיערכות לרעידות אדמה.

רוה, שחי ונושם תשתיות, לא מופתע. "כמי שמעורב ברוב הפרויקטים של התשתית בישראל, החל מכביש 6, עיר הבה"דים, תחנות כוח, מתקני התפלה, כביש 431, הרכבת הקלה בירושלים ובתל-אביב, אני יכול להגיד בקול ברור 'אל תגעו בתשתיות'. אבל בעקבות העיתוי של העברת הכסף לביטחון - יום אחרי מבצע צוק איתן, קשה להתווכח עם צורכי הביטחון. יש בעיה אמיתית של כסף, וצריך למצוא מאיפה לקחת".

- תמיד יש בעיות ביטחון במדינה. זהות האויב משתנה, מיקומו הגיאוגרפי של האיום זז, אבל אנחנו תמיד תחת איום כלשהו.

רוה: "התקציב הוא סך כל ההכנסות של המדינה בתוספת הגירעון, וכשהשמיכה הזאת קצרה, ולא יכולה לכסות את כל הצרכים, השאלה היא מאיפה אתה מוריד. אז לרוע המזל, בדרך-כלל - וזה נכון בכל מדינה בעולם - אתה מוריד במקום שאפשר, ולא תמיד במקום שצריך. הכבישים והתשתיות לא יוצאים להפגנות, ולכביש אין קולות בכנסת, אז אפשר לקצץ שם. נכון שלא צריך לנגוע בתשתיות, אבל כשצריך לקצץ, וצריך לקצץ, ובעקבות מבצע צוק איתן עוד יהיו קיצוצים משמעותיים של מיליארדים, אז במה יקצצו? ברווחה? בחינוך? אלה התקציבים הגדולים. אחרי תקציב הביטחון, תקציב החינוך הוא הגדול ביותר, אבל אם נפגע עוד בחינוך, נפגע בעתיד של המדינה. אז נפגע ברווחה? זה לפגוע בחלשים במדינה. בקיצור, אני לא רוצה להיות בנעליו של הממונה על התקציבים באוצר ושאר אנשי הצוות באוצר, שצריכים להחליט איפה לקצץ".

מעבר לכך, אומר רוה, "לבעיית התשתיות במדינה יש פתרון מחוץ לתקציב המדינה. צריך לקדם פה יותר פרויקטים של BOT". וכרגיל, הדוגמה הטובה ביותר של רוה, היא כביש 6. "בכביש הזה מדינת ישראל לא נדרשה להשקיע אגורה. כולו מומן ובוצע על-ידי הסקטור הפרטי. הוא לא היה תלוי בתקציב המדינה. וזה הפתרון לבעיית התשתיות בארץ".

- אם הפתרון כל-כך ברור, ונמצא מול העיניים שלנו, למה זה לא קורה?

רוה: "כי בקרב היהודים תמיד יש מי שיש לו דעה מנוגדת, ונותנים לו במה. תמיד יש חילוקי דעות בין הכלכלנים ובין המדינה בתוך המדינה - אם BOT זה טוב או רע. אני לא אובייקטיבי, אני עוסק בתחום הזה יום-יום במשך הרבה שנים, וחושב שזה מעולה למדינה. אבל יש כלכלנים שאומרים, שהמדינה יכולה לגייס כסף בעלות נמוכה יותר מהשוק הפרטי, אז למה אנחנו צריכים את השוק הפרטי.

"אם המדינה הייתה מתנהלת כמו שצריך, ומקדמת מיזמי BOT, אז כבר הייתה למשל רכבת קלה בתל-אביב. אנחנו ייצגנו את קבוצת MTS שזכתה במכרז להקמת הרכבת הקלה בתל-אביב, כאשר התקציב היה אמור להיות 10.7 מיליארד שקל, שמתוכם המדינה הייתה אמורה לתמוך בתקציב ב-7.5 מיליארד. אך בשלב מסוים, אחרי הזכייה, המכרז בוטל. בהמשך, המדינה החליטה להקים את הרכבת הקלה מתקציבה, ומה המצב היום? המדינה חושבת שעלות הקמת הפרויקט הזה תהיה יותר מ-20 מיליארד שקל, וההשלמה - שהייתה צריכה להיות בזמנה בשנת 2017 - מתוכננת ל-2023, אם בכלל.

"זה מה שקורה כשהמדינה מבטלת BOT, ומעבירה פרויקטים לתקצוב המדינה. מישהו מתאר לעצמו שבמצב של היום, ישראל תשקיע 20 מיליארד שקל ברכבת הקלה, לקו רכבת אחד, שלא פותר את בעיית התחבורה בגוש דן? עם כל האילוצים שיש למשק, חייבים להחזיר את המסלול של BOT".

רזומה

סטטוס אישי: נולד בנתניה ומתגורר בירושלים ובתל-אביב. נשוי לתמי (בתו של גדעון האוזנר, התובע במשפט אייכמן), שמשמשת כיועצת לענייני תכנון ובנייה במשרד עורכי הדין רוה; אב ל-3 בנות וסב ל-5 נכדים.

תפקיד: שותף-מייסד במשרד עורכי הדין יהודה רוה, שחוגג השנה 40 שנות פעילות.

תחום התמחות: נדל"ן, תשתיות, מימון ובנקאות, חברות ומשפט מסחרי, חדלות פירעון (כינוסים ופירוקים) ומלונאות.

קשרים: לרוה יש חברים רבים בצמרת הכלכלה, העסקים, הפוליטיקה והמשפט בישראל, ביניהם ראש הממשלה בנימין נתניהו; נשיא בית המשפט העליון לשעבר, אהרן ברק; שופט העליון אליקים רובינשטיין והשופטת המחוזית בדימוס מיכל רובינשטיין; יו"ר דירקטוריון בנק הפועלים, יאיר סרוסי; מנכ"לית בנק לאומי, רקפת רוסק-עמינח; יו"ר בנק דיסקונט, יוסי בכר; יאיר וגדעון המבורגר; ועוד.