ביקשו לרכוש את דלק נדל"ן - ועיקלו את טראמפ סוהו

"אתה לא צריך לצפות לפחות ממלון יוקרה במנהטן, הממוקם לצד גלריות מפורסמות לאמנות, מסעדות, בוטיקים וחיי הלילה. מעל כל אלה מתנשא מלון Trump SoHo ניו יורק - 46 קומות ו-391 חדרים שמציעים נקודת מבט רעננה", כך נכתב באתר האינטרנט של מלון הדירות Trump SoHo, הממוקם ברחוב ספרינג במנהטן.

למרות התיאור המפתה, התקשו בעלי המלון - בהם Sapir Organization של הישראלי אלכס ספיר (שרכש לאחרונה את השליטה בחברת הנדל"ן הציבורית EGRE) - למכור את הדירות בו, ונקלעו לקשיים בהחזר החובות שנטלו.

מי שניצלה את ההזדמנות היא קרן ההשקעות בנדל"ן CIM, שבבעלות הישראלים לשעבר אבי שמש ושאול קובה, השותפים בקרן עם ריצ'רד רסלר. קרן CIM רכשה לפני ארבע שנים את החוב של ספיר ושותפיו במלון, קבוצת Bayrock, בסך 100 מיליון דולר לגוף פיננסי אמריקאי. בימים האחרונים החליטה הקרן לבצע עיקול על הנכס ולהעמיד אותו למכירה. ההערכה היא שגם Sapir Organization תנסה להשתתף במכרז לרכישת המלון מחדש.

קרן CIM עלתה לכותרות בישראל לפני שלוש שנים, כשניהלה מגעים לרכישת השליטה בחברת דלק נדל"ן שהייתה בקשיים ועם חובות של מיליארדי שקלים, בעזרת הלוואה בסך 500 מיליון שקל ובכפוף להסדר חוב עם מחזיקי האג"ח.

בסופו של דבר העסקה בוטלה, קרן CIM יצאה מהתמונה, ודלק נדל"ן הגיעה להסדר חוב שכלל תספורת לנושים של כ-65% על חוב של 2.1 מיליארד שקל.

CIM Group נוסדה בשנת 1994 על-ידי שמש וקובה, צמד חברי ילדות מקיבוץ סופה, שעזבו את ישראל ב-1986 והפכו ליזמי נדל"ן בלוס אנג'לס. בהמשך התרחבה הפעילות גם מחוץ לקליפורניה. בין היתר פעלה הקרן באמצעות רכישת חוב של נכסים שנקלעו למצוקה תזרימית. גולת הכותרת של פעילותה הייתה שיקום רובע התיירות המוזנח בשדרות הוליווד, ורכישת האולם שבו נערך טקס האוסקר.

ל-CIM ו-Sapir Organization יש קשר נוסף, והשתיים מחזיקות במשותף בנכס בניו יורק, שבו מושכרים משרדים לחברת האינטרנט Yelp ולחברת סוני.

מלון טראמפ סוהו הושק ב-2006 בתוכנית הטלוויזיה של המיליארדר דונלד טראמפ, "המתמחה", ונפתח ב-2010. כיום טראמפ אינו חלק מבעלי המניות במלון, והקשר שלו לנכס הוא שמו וגוף ניהול בבעלותו המנהל את המלון.

לפי דיווח בסוכנות בלומברג בשבוע שעבר, בשנים האחרונות ניסו בעלי המלון למכור את הדירות בו, אך ללא הצלחה יתרה: במלון כאמור יש 391 דירות אך רק 122 עסקאות בוצעו, וכיום עומדות למכירה 58 דירות במלון, במחירים שנעים בין 915 אלף דולר לדירת סטודיו ל-50 מיליון דולר לסוויטה הנשיאותית, ששטחה 930 מטר רבוע.

אחד הגורמים שמרתיעים רוכשים הן העלויות החודשיות הגבוהות שצריכים לשלם בעלי הדירות. ב"וול סטריט ג'ורנל" נכתב כי בעלי הדירות יכולים להשתמש בדירות במשך 120 יום בשנה, ובשאר התקופה הן משמשות כחדרי מלון לכל דבר, כשבעליהן מקבלים חלק מהרווח.

ספיר מתעניין במלון אחר בסוהו

קבוצת ספיר היא קבוצת נדל"ן שנוסדה ב-1998 ופועלת במנהטן, ואת המשבר האחרון היא ניצלה לביצוע מספר עסקאות להגדלת הפורטפוליו שלה. את הקבוצה מנהל הנשיא, אלכס ספיר, והמנכ"ל הוא רותם רוזן.

כאמור, ספיר הוא גם בעל השליטה ב-EGRE, באמצעות חברת ASRR. הוא רכש את השליטה בחברה מידי שאול אלוביץ' לפני כחצי שנה בהשקעה של כ-20 מיליון שקל, בפרמיה של כ-50% משווי השוק של החברה בעת ההודעה על העסקה. מאז ההודעה ועד כה זינקה מנייתה של אי.ג'י.אר.אי ב-200% והחברה נסחרת לפי שווי של כ-75 מיליון שקל, כאשר חלקה של קבוצת ספיר בה עומד על כ-83%.

לאחר הרכישה הסבירו באי.ג'י.אר.אי כי החברה תפעל כעת לפתח את עסקיה בארה"ב, ותסתייע בידע, בניסיון ובקשרים של ספיר ורוזן ושל ספיר אורגניזיישן להפוך את אי.ג'י.אר.אי לחברת נדל"ן משמעותית בשוק האמריקאי.

כיום היא מקדמת עסקה לרכישת בית מלון ברובע סוהו שבניו יורק (שממוקם לא רחוק מהטראמפ סוהו) יחד עם שותף, תמורת 205 מיליון דולר - לאחר שבעלי מניותיה אישרו לה לממש אופציה לקבלת זכויות בעלי השליטה בעסקה זו.