פרויקט מידטאון מגיע לביהמ"ש העליון: קרב על גובה המס

מחלוקת בגובה מיליוני שקלים בין יזמיות פרויקט מידטאון - אלקטרה, קנדה ישראל ויורוקום נדל"ן - לבין רשות המסים, בנוגע לגובה מס הרכישה שצריכות החברות לשלם על הקרקע.

המחלוקת נוגעת בעיקר לשאלת דמי הפיתוח - האם הם חלק מהתשלום עבור המגרש או לא, ולשאלת התשלומים בעבור העסקה.

הנה הפרטים: בינואר 2011 רכשו החברות מתנובה את המגרש בציר בגין בתל-אביב, שעליו מוקם בימים אלה פרויקט מידטאון, הכולל מגדל מגורים ומגדל משרדים.

תמורת הקרקע שילמה מידטאון 530 מיליון שקל, ב-3 תשלומים: 50 מיליון שקל עם חתימת ההסכם; 82.5 מיליון שקל לאחר חצי שנה; ו-397.5 מיליון שקל לאחר כשנה.

עוד התחייבה מידטאון בהסכם הרכישה לשאת בהוצאות פיתוח, שהושתו על-ידי עיריית תל-אביב, והסתכמו ב-35 מיליון שקל.

מיסוי מקרקעין

ביולי 2011 הצהירה מידטאון על שומת מס שלפיה עליה לשלם מס רכישה בגובה 5% מסכום של 530 מיליון שקל - 26.5 מיליון שקל. מנגד, רשות המסים שלחה למידטאון דרישה לתשלום מס רכישה בגובה 5% בגין 565 מיליון שקל - הכולל את עלויות הפיתוח, ובסך-הכול כ-28.5 מיליון שקל.

מידטאון פנתה אל מנהל מיסוי מקרקעין, בדרישה להעמיד את שווי רכישת הקרקע על 509 מיליון שקל, שלטענתה הוא השווי המהוון של העסקה, בהתחשב בהקדמת תשלומים, ודרשה להעמיד את מס הרכישה על גובה של 25 מיליון שקל - מיליון וחצי שקלים פחות מדרישתה הראשונית.

מנהל מיסוי מקרקעין דחה את בקשת מידטאון.

ועדת הערר

מידטאון ערערה לוועדת הערר. מנהל מיסוי מקרקעין ציין כי מס הרכישה כולל הוצאות פיתוח, לפי עיקרון "צירוף כל התמורות". בנוגע לסוגיית ההיוון טען כי אין בהסכם שנחתם בין הצדדים רמז לכך שמדובר בעסקת מימון, ואין להוון את התשלומים בחישוב המס.

ועדת הערר דחתה את הערעור של מידטאון וטענה לגבי ההיוון, כי בהסכם בין הצדדים הייתה אמנם התייחסות לאפשרות של הקדמת תשלומים, אך לא צוין מה המשמעות הכלכלית של הקדמתם.

בנוגע לעלויות הפיתוח, דחתה ועדת הערר את טענות מידטאון כי מדובר בהוצאות פיתוח, וכי בדומה להיטל השבחה, מדובר בתנאי מצידה של העירייה לניצול הזכויות במגרש. בהסכם בין תנובה למידטאון, צוין במפורש, תחת הגדרת "העסקה", כי מידטאון נוטלת על עצמה מלבד זכויותיה של תנובה, גם את חובותיה.

בנובמבר 2011 נחתם הסכם בין תנובה לעירייה בנוגע לעבודות הפיתוח במגרש, ובהסכם צוין כי העברת הזכויות לצד ג' כפופה לנטילת ההתחייבויות של תנובה על-ידי הרוכש.

ערעור לעליון

בימים האחרונים הגישה מידטאון ערעור לבית המשפט העליון, באמצעות עורכי הדין ארי וקסלר וליאת שכטר ממשרד ברקמן וקסלר בלום ושות', בטענה כי אין לכלול הוצאות פיתוח לצורך חישוב מס רכישה, "הואיל ומדובר בהוצאות הקשורות בבנייה עתידית". העובדה שניסוח ההסכם לא כלל התייחסות מפורשת להקדמת תשלומים, אינה מהווה, לדבריה, עילה לדחיית הבקשה להיוון.

"המונח המשפטי 'תמורה' אינו יכול להיות מנותק מהמשמעות הכלכלית", ציינה מידטאון. "יודע זאת כל אדם כאשר הוא מעדיף לשלם עבור כל מוצר או שירות בפריסה ובדחיית תשלומים... צדדים אינם צריכים לכלול בהסכם סעיפים כדי להמחיש אמת כלכלית, רק כדי להניח דעתם של פקידי מס שמתעלמים בשומתם ממה שכל אחד מהם היה מיישם בחייו האישיים".