החמצות נדל"ן - פספוס גדול או טעות לעולם חוזרת?

*** הכתבה בשיתוף GREENPARK

מהבניינים הנמוכים בשכונת פלורנטין לא זוכים לראות את הנוף לים והיא איננה מהווה מוקד משיכה לתושבי חו"ל. ובכל זאת, פלורנטין, השכונה הדרום-מזרחית של תל אביב, שאכלסה בעיקר עסקי מסחר ותעשייה ובמשך שנים הייתה הבטחה לא ממומשת להיות ה"סוהו" של העיר, הצליחה בשנים האחרונות לחתום על רף מחירים חדש בתחום הנדל"ן.

מי שרוצה לרכוש היום דירת שלושה חדרים בשטח של כ-75 מ"ר צריך לשים כ-2 מיליון שקל על השולחן. את עליית מחירי הנדל"ן בשכונה ניתן לייחס לתוכניות פיתוח שקידמה העירייה בתחילת שנות ה-90 ובהמשך לגל של צעירים שהגיע אל השכונה והצליח להפריח אותה. גם סדרת הטלוויזיה "פלורנטין", שיצאה באותה תקופה, סימנה את יעד ההשקעה הנדל"ני הבא. נכון להיום, שכונת פלורנטין מעוטרת באמנות, בתי קפה, מקומות בילוי, גלריות,חנויות מעצבים ולא מעט חברות נדל"ן שהקפיצו את מחירי הדירות - ההבטחה ל"סוהו" מתרחשת.

רק לפני כשנה הודיעו החברות בולווארד וטרה על בניית 200 דירות ומרכז מסחרי בצפון פלורנטין. עוד קודם לכן הוקם בשכונה פרויקט "רביעיית פלורנטין", קומפלקס ענק בעיצוב אילן פיבקו; אפריקה ישראל נכנסה לאזור עם פרויקט "סביוני TLV" וכך גם קבוצת אביב וקנדה־ישראל המקימות את פרויקט "אליפלט 26" אשר כולל כ־100 דירות. וזו רשימה חלקית בלבד. דירת שלושה חדרים נמכרת היום בשכונה במחיר ממוצע של 1.4 מיליון שקל, לעומת כ-900 אלף שקל בלבד ב-2010, עלייה של עשרות אחוזים. דירות ארבעה חדרים חדשות בשכונה נמכרות היום בכ-2.4 מיליון שקל, מחיר זהה למחירי דירות בצפון העיר.

מתברר כי הבעת חוסר אמון מצד רוב הציבור (אי אפשר להתכחש לזמן שלקח לפלורנטין לממש את ההבטחות) מהווה כר לרווח עצום עבור רוכשים אחרים שחושבים מחוץ לקופסה. דוגמאות לעסקאות עם תעוזה, כמו אלו שנרשמו גם באזור התחנה המרכזית הישנה בתל אביב, קיימות במקומות נוספים ומוכיחות כי מי שמעז מצליח.

גם בעיר באר שבע, בשכונות ג' ו-ד' הסמוכות לאוניברסיטה, המצב היה דומה. לאחר שבמשך שנים שוק הנדל"ן התעלם מהאזור, דווקא השיכונים המתפוררים בשכונות הוותיקות הם שהצליחו לייצר מציאות חדשה ולהפוך את העיר באר שבע ליעד מבוקש למשקיעים.

דירת שלושה חדרים שנמכרה במהלך 2005 תמורת כ-150 אלף שקל בלבד, נמכרה ב-2011 תמורת כ-400 אלף שקל, עלייה של 160% בכל התקופה, כ-22% בכל שנה. כיום, דירה דומה נמכרת תמורת כ-500 אלף שקל- עדיין מחיר אטרקטיבי לכל הדעות.

התהליך התרחש, בין היתר, לפני כעשור על רקע החלטת עיריית באר שבע לשדרג את האזור המוזנח. השינוי שעשתה העירייה הביא את המשקיעים הראשונים ואחריהם את חברות הנדל"ן, שהבינו את הפוטנציאל. חברת הנדל"ן דמרי הינה אחת החברות שנכנסו לבאר שבע ואף קידמה הקמת מגדלי מגורים חדשים שהתנשאו על פני 28 קומות בסמוך לשכונות הישנות. כפועל יוצא, גם מחירי הדירות החדשות זינקו בשיעורים גבוהים. בעוד שב-2007 ניתן היה לקנות דירת ארבעה חדרים בכ-600 אלף שקל, במהלך 2013 נמכרו דירות ארבעה חדרים חדשות תמורת 850 אלף שקל וכיום מחירן מגיע לקו מיליון השקלים.

לפני שהמחירים יתחילו לטפס: הכירו את פרויקט המגורים החדש בצפון ת"א. לפרטים לחץ כאן

דוגמאות דומות ניתן למנות בשכונות רבות ברחבי הארץ, אחת מהן היא שכונת אם המושבות בפתח תקווה. השכונה שהוקמה באמצע שנות ה-90, הצליחה תוך עשור להעלות את העיר פתח תקווה על מפת הנדל"ן ולהפוך אותה לאחד היעדים המבוקשים לזוגות צעירים. אך גם חבלי הלידה של שכונת אם המושבות היו קשים. היות ולפני פיתוח השכונה, האזור היה ברובו מפעלי תעשייה מסורתית בסמוך לבית העלמין סגולה. גם לאחר אישור העירייה את תוכנית הפיתוח להקמת מגדלי מגורים, רבים עדיין הטילו בו ספק.

"הדבר נבע בעיקר מהתדמית שיש לעיר פתח תקווה בכלל ולאיזור הזה בפרט", מסביר סמנכ"ל הלקוחות בחברת אלדר שיווק פרויקטים, דן גינגיס, "אף אחד לא חשב ששכונה צדדית של פתח תקווה תצליח לגרום לביקושים גבוהים כל כך ולהגיע לכאלו מחירים". וכך, בעוד שבמהלך 2004 דירות ארבעה חדרים בשכונה נמכרו תמורת מיליון שקל, כיום הן כבר נמכרות במחיר התחלתי של 1.5 מיליון שקל.

זוגות צעירים ומשקיעים שיבקשו בכל זאת לעשות עסקה טובה באזור יצטרכו לעבור לצד השני, אל שכונת רמת ורבר, הסמוכה לקניון הגדול ובית חולים בילינסון אשר נהנית מקרבה לצירי תנועה ראשיים. פרויקטים להתחדשות עירונית המתוכננים בשכונה זו, עשויים להפוך אותה ליעד ההשקעה הבא ולגרום לעלייה במחירי הדירות הנמכרות בה היום תמורת כמיליון שקל בלבד.

צעד דומה עומדת לעשות שכונת נווה שרת בתל אביב. אף שהשכונה ממוקמת מצפון לירקון ובסמוך לשכונות יוקרה כמו צהלה ורמת החייל, התפתחותה ביחס לאזור בפרט ולתל אביב בכלל התרחשה בהדרגה ובאטיות ורבים היססו להיכנס אליה. מדובר בשכונה שנחשבה עד לפני כשני עשורים לאזור עוני ואפילו פשע .

"נווה שרת הייתה שכונה חלשה ביחס לשכונות החזקות השכנות לה", מסביר גינגיס, "עם זאת, ההתחדשות העירונית שהיא עוברת עומדת להקפיץ אותה לשיאים חדשים בשנים הבאות, כך שמבחינת טווחי מחירי הדירות, אלו עוד ישתוו עם מחירי הסביבה".

ההתחדשות העירונית החלה במתחם בית אל המונה כ-1000 יחידות דיור וכיום 80% מהבניינים בשכונה נמצאים בתהליכי התחדשות עירונית על פי תוכנית שגובשה ע"י צוות צפון במנהל ההנדסה של עיריית ת"א. אך עוד קודם להתחדשות הצפויה, מעקב אחר מחירי הדירות מוכיח, שבשנים האחרונות החלה נווה שרת להדביק את המחירים עם שכנותיה וכיום דירות שלושה חדרים חדשות נמכרות תמורת 1.8 מיליון שקל. אחת הסיבות לכך היא הקרבה למתחמי התעסוקה של רמת החייל ונווה עתידים.

על פיתוח השכונה יעידו גם מספר חברות נדל"ן שנכנסו אליה בשנים האחרונות. בפרויקט ME שהוקם ושווק לפני כשלוש שנים על-ידי חברת י.ש מיכלסון ואשלי חברה לבניין, נמכרו דירות ארבעה חדרים במחיר של 1.6 מיליון שקל. חברות הנדל"ן אפרידר ואפגד, שנכנסו לשכונה בתחילת השנה, הספיקו להעלות באופן משמעותי את מחירי הדירות. החברות מקימות את פרויקט קדמת צהלה שיכלול 243 דירות בשני מגדלי מגורים..

גם חברות הנדל"ן אלקטרה השקעות, מטרופוליס ואס.ג'י.אס שזיהו את הפוטנציאל בשכונה נכנסו אליה בשנה האחרונה. החברות מקימות את פרויקט "גרין פארק" שיכלול 447 דירות, אשר יוקמו בשישה בניינים בני 10-27 קומות. נכון להיום, החברות משווקות דירות ארבעה חדרים במחיר התחלתי של 2.1 מיליון שקל - מחיר אטרקטיבי לכל הדעות בהשוואה למחירי תל-אביב והסביבה.

רק לשם השוואה, דירות דומות "על הנייר" נמכרות בשכונות סמוכות במחיר של 2.4 מיליון שקל. דירות בנויות נמכרות במחיר של כ-2.6 מיליון שקל. "תוספת של למעלה מ-2,500 דירות שעתידות להיבנות בשכונה בשנים הבאות עשויה להעלות את מחירי הדיור בפרויקט הספציפי ובשכונה", ממשיך גינגיס, "מעבר לכך, הקרבה של השכונה למתחם ההיי-טק קריית עתידים, למרכז הבילויים והתעסוקה ברמת החי"ל, לצירי תנועה ראשיים, לפארק הירקון וההשקעה שעושה העירייה באזור, מעידים כי אין סיבה שמחירי הדירות בשכונה יהיו בפער לעומת מחירי הסביבה. השאלה היא לא אם המחירים ישתוו, אלא עד לאן יגיעו ומי ישכיל לנצל את ההזדמנות הזו?".

הזדמנות אחרונה להשקעה בנדל"ן בתל אביב! לפרטים לחץ כאן

הכתבה הוכנה בסיוע גורו, אתר חיפוש הדירות החדשות המוביל ברשת.