שטיינמץ מציג: תספורת בת"א, גיוס מוצלח באירלנד

בזמן שחברת סקורפיו נדל"ן שבשליטת המיליארדר בני שטיינמץ מקדמת לאחרונה הסדר חוב גדול נוסף עם מחזיקי האג"ח שלה בישראל, הצליחה זרוע נדל"ן אחרת של שטיינמץ, פאנגיאה פאנדינג (Pangaea Funding), לגייס לאחרונה בהצלחה חוב בהיקף של מעל מיליארד שקל באירלנד. פאנגיאה, שפעילותה מתמקדת כיום ביוון, גייסה בבורסה של אירלנד כ-238 מיליון אירו בניירות ערך אשר מגובים במשכנתאות לנדל"ן מסחרי בריבית משתנה.

בעוד שסקורפיו מסובכת פיננסית עם נכסי נדל"ן שנרכשו במדינות מזרח אירופה במחירי שיא של ערב המשבר הפיננסי ב-2008, מתמקדות השקעותיהם הנוכחיות של שטיינמץ ושותפיו ביוון, שכלכלתה נחבטה בשנים האחרונות. תזמון ההשקעה של שטיינמץ, בשפל שלאחר המשבר הכלכלי, עשוי אולי לייצר לו הפעם אפסייד.

השקעה של עד 2 מיליארד דולר

לפני שנה וחצי הקים שטיינמץ את קרן ההשקעות בנדל"ן אינבל (Invel Real (Estate Partners שמטרתה לזהות הזדמנויות בשוק הנדל"ן האירופי, דווקא על רקע הקשיים בו. לפי הצהרות הקרן, המטרה היא התמקדות במספר מדינות ספציפיות, כשבנוסף ליוון מדובר בבריטניה, צרפת, איטליה וספרד.

לפי פרסום בפיננשל טיימס, אינבל הוקמה על ידי שטיינמץ במטרה להשקיע עד 2 מיליארד דולר לקניית "נדל"ן אירופי במצוקה"; עוד דווח כי המיזם הוא חברה בת של קבוצת בני שטיינמץ, BSG, שהיא תשלובת פרטית עם זכויות כרייה ובעלות על מכרות, בעיקר באפריקה.

מספר חודשים אחרי הקמת הקרן היא ביצעה מגה-השקעה ראשונה: בנובמבר 2013 רכשה אינבל שליטה (66%) בחברת ההשקעות בנדל"ן פאנגיאה מידי National Bank of Greece (NBG), שפעל באותה תקופה למימוש נכסים, ונותר, לאחר המכירה לאינבל, עם החזקה של 34% בחברה.

בין נכסיה המרכזיים של פאנגיאה NBG (השולטתבפאנגיאה פאנדינג, שכעת כאמור ביצעה את ההנפקה באירלנד) נמצאים משרדים של הבנק וחלק מסניפי הבנק עצמו. העסקה, שהוגדרה כ"עסקה הנדל"נית הגדולה ביותר ביוון אי פעם", הייתה בהיקף של 653 מיליון אירו. כעבור מספר שבועות הצטרפה כשותפה לעסקה גם קרן ההשקעות יורק קפיטל, שמוביל בישראל ג'רמי בלנק, שהזרימה 125 מיליון אירו.

יורק ביצעה בשנים האחרונות שתי השקעות מוצלחות מאוד בישראל - בבית ההשקעות פסגות ובאג"ח אי.די.בי פתוח - שהניבו לה רווחים עצומים. השקעות מוצלחות הרבה פחות ביצעה הקרן בחברת גילת לוויינים ובאג"ח אלביט הדמיה, שם בעקבות הסדר חוב שנחתם בה לאחרונה, הפכה יורק לבעלת מניות מרכזית בחברה הכושלת .

בהודעה לתקשורת שנגעה לכניסה של הקרן לשותפות בעסקת פאנגיאה מסר נציג הקרן כי "עסקה זו משקפת את האמון שלנו בהתאוששות ובהתחזקות של כלכלת יוון ומגזר הבנקאות בה". כריס פאפאכריסטופורו (Papachristophorou), שותף-מנהל באינבל (ובעבר בכיר בדויטשה בנק), הבטיח באותה הזדמנות כי "לפאנגיאה יש הזדמנות להפוך לאחת מחברות ההשקעה בנדל"ן הגדולות ביותר בדרום אירופה ובאזור הבלקן. מטרתנו היא לגדול ולנהל תוך חמש שנים נכסים בהיקף של למעלה מ-2 מיליארד אירו".

נכון להיום, פורטפוליו הנכסים של פנאגיאה מוערך בשווי של כ-476 מיליון אירו. כך לפי הערכת שווי (של מעריכת שווי מיוון שאינה קשורה לחברה) שצורפה לתשקיף שהגישה החברה לקראת גיוס החוב בבורסה של אירלנד. הפורטפוליו כולל 77 נכסי נדל"ן מניב, כולם ביוון. כמחצית מהנכסים נמצאים באזור Attica, שבו נכללות הערים אתונה ופיראוס, וחלק קטן מהם נמצא בעיר סלוניקי ובאזורים אחרים ברחבי המדינה.

כ-66% מהנכסים מושכרים לצרכי קמעונאות וחלק קטן יותר מהנכסים מיועד למשרדים (נכס אחד משמש כארכיון). עם זאת, בחלוקה לפי שטח, שטחי המשרדים גדולים בהרבה משטחי הקמעונאות: כ-126 אלף מטר רבוע מיועדים למשרדים לעומת כ-98 אלף מטר רבוע לקמעונאות. לפי התשקיף, שיעור התפוסה של הנכסים גבוה, ועומד על 98.9%.

ניירות הערך שגויסו מיועדים לפדיון בשנת 2026, עם ארבעה תשלומים שנתיים במהלך התקופה. לפי הערכות שפורסמו בחו"ל לאחר ההנפקה, בין הרוכשים של ניירות הערך שהונפקו נמצאת גם חברת ניהול קרנות האג"ח הגדולה בעולם, פימקו. ההערכות הן שההון שגויס ישמש גם להרחבת הפורטפוליו, אולי גם כך שהוא יכלול נכסי נדל"ן שנמצאים במדינות אחרות ביבשת.

התשקיף של פאנגיאה שהוגש לבורסה האירית לקראת ההנפקה כולל קרוב ל-300 עמודים, אך שמו של שטיינמץ לא מופיע בו. שם שכן מוזכר בו הוא זה של דוד נצר, לשעבר מנכ"ל חברת הנדל"ן אזורים. נצר מלווה את שטיינמץ כבר תקופה ארוכה, ובעבר היה חבר דירקטוריון בסקורפיו. שמו מוזכר בתשקיף משום שכיום הוא אחד מהדירקטורים בפנגיאה.

נצר, בעל תואר במשפטים מאוניברסיטת ת"א ותואר במימון וחשבונאות מאוניברסיטת אינסיאד היוקרתית בפריס, עבד במשך מספר שנים בקרן הנדל"ן של דויטשה בנק, ולאחר מכן הצטרף לזרוע הנדל"ן המניב של שטיינמץ, ופעל בעיקר באירופה וקנדה. משנת 2006 החל לפעול עצמאית עם שותף במדינות שוויץ ובולגריה.

מהישראלים העשירים ביותר

בני שטיינמץ בן ה-58 הוא אחד מהישראלים העשירים ביותר, עם הון שמוערך ב-2.7 מיליארד דולר. היקף ההון של שטיינמץ מציב אותו במקום ה-650 ברשימת עשירי העולם של המגזין פורבס. הוא ירש את עסקי אביו בתחום היהלומים, ואת רוב הונו עשה מעסקי כריית היהלומים והמתכות.

שטיינמץ נחשב לאיש עסקים אנרגטי המשתדל לשמור על פרופיל נמוך ככל האפשר, ורוב עסקיו לא היו גלויים לציבור, עד שחלקם הונפקו או גייסו חוב בבורסות (בלונדון ובתל אביב).

הוא נולד בנתניה, נשוי ואב לארבעה ילדים. יחד עם אשתו הוא הקים קרן פילנתרופית שמטרתה לתרום לחיזוק המרקם החברתי בישראל. שטיינמץ מחלק את זמנו בין ישראל לז'נבה שבשוויץ, ונוסף לאזרחות הישראלית הוא מחזיק גם באזרחות צרפתית.

לפני מספר חודשים דווח שחקירה גילתה כי BSGR שבשליטתו קיבלה זכויות הכרייה של עפרות ברזל בשווי מוערך של מיליארדי דולרים בגינאה באמצעות תכנית שוחד בה הייתה מעורבת גם רעיית הרודן המנוח של המדינה האפריקאית. רישיון הכרייה שלו ושל שותפתו חברת Vale נשלל. Vale, שלפי הפרסומים ככל הנראה לא הייתה מעורבת במעשי השחיתות, אמדה את השקעתה בפרויקט ב-1.1 מיליארד דולר.

בתגובה לשלילת הרישיון הודיעה BSGR של שטיינמץ על פתיחה בהליך בוררות נגד הנשיא והממשלה בגינאה, והעלתה טענות על זיוף הבחירות במדינה זו. ההליכים מעמידים את שטיינמץ מול מיליארדר אחר, ג'ורג' סורוס, משום של-BSGR יש טענות כלפי ארגון זכויות האדם Global Witness שממומן על-ידי סורוס. הטענה היא שהארגון וסורוס היו חלק מקנוניה, יחד עם ענקית הכרייה ריו טינטו, שנועדה לדחוק את BSGR מהפרויקט בגינאה. בארגון מכחישים כמובן את הדברים מכל וכל.

סקורפיו מגמגמת ושטיינמץ נדרש לשני הסדרי חוב

חברת סקורפיו של בני שטיינמץ היא אחת מחברות הנדל"ן הישראליות שגייסו ללא קושי מיוחד מאות מיליוני שקלים בשוק ההון המקומי לצורך מימון פעילותן בשווקי הנדל"ן של מזרח אירופה בשנות הגאות. אלא שזמן קצר לאחר מכן פרץ המשבר הפיננסי העולמי, שפגע בסקורפיו, המתמקדת בפעילות במדינות רוסיה, אוקראינה ורומניה, באופן אנוש. בתחילת 2011 גובש הסדר ראשון בחברה, לחוב בהיקף של כ-570 מיליון שקל.

אבל ההסדר לא הביא את הצרות של סקורפיו לקיצן ולאחרונה הכריזה החברה על תחילת המגעים מול מחזיקי האג"ח להסדר חוב שני תוך ארבע שנים. בחודשים האחרונים ספגה החברה פגיעה קשה נוספת בעקבות המתיחות הגיאו-פוליטית בין רוסיה לאוקראינה. רואי החשבון של סקורפיו ציינו בדוחותיה הכספיים האחרונים כי המצב בזירה האוקראינית-רוסית גרם בין היתר "לעצירת עסקאות נדל"ן ולהאטה משמעותית במכירת דירות למגורים".

בנוסף הם ציינו כי "בשלב זה קיימת אי ודאות בדבר הסבירות וההיתכנות של מכירת יחידות הדיור ומימוש הקרקעות באוקראינה וברוסיה". את דוחותיה הכספיים של סקורפיו ממשיכה ללוות הערת "עסק חי", ורואי החשבון מפנים את תשומת לב המשקיעים לגירעון ענק של 233 מיליון שקל בהונה העצמי.

הזרים 100 מיליון דולר

בתחילת החודש הנוכחי פרסמה סקורפיו מתווה עקרונות להסדר בהיקף של 242 מיליון שקל. במסגרת עקרונות המתווה הנוכחי שגובש מול נציגות מחזיקי האג"ח, מציע שטיינמץ לדחות את תשלום יתרת האג"ח לעוד חמש שנים, בתשלום אחד, וזאת במקום חמישה תשלומים בין השנים 2014-2019.

בד בבד, מציע שטיינמץ כי אם במהלך התקופה יועבר למחזיקים תשלום חד פעמי של 160 מיליון שקל, בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית - תימחק יתרת החוב. כלומר, מדובר על תספורת של 34% (כ-82 מיליון שקל) על החוב הקיים. ההצעות להסדר אינן כוללות את חוב האג"ח שיש לחברה לשטיינמץ עצמו, שמסתכם בכ-125 מיליון שקל.

עקרונות מתווה ההסדר כפופים לעריכת הסכם מפורט ומחייב בין הצדדים, וכן להגעה להבנות מול בנק הפועלים, לו חייבת סקורפיו 257 מיליון שקל. בינתיים, מאז פרסום מתווה ההסדר, עלו קולות בקרב חלק ממחזיקי האג"ח הסבורים כי התספורת שמציע שטיינמץ גדולה מדי, ודורשים ממנו להגדיל את תרומתו להסדר.

גם בהסדר החוב הראשון תרומתו של שטיינמץ הייתה משמעותית, עם הזרמה של כ-100 מיליון דולר לקופת החברה תמורת פריסת החוב. מאז ההסדר הקודם ניסתה סקורפיו להתאושש ללא הצלחה יתרה, והפסדיה הצטברו תוך שלוש שנים (2011-2013) לסכום עתק של 520 מיליון שקל. בסך הכול מסתכמים ההפסדים לסכום ענק של יותר ממיליארד שקל מאז 2008.