כמה שווה הדירה שלכם? טבלאות המחירים המעודכנות

מגמה מעורבת במחירי הדירות ברבעון השני של 2014. בעוד בהשוואה לרבעון הקודם ניכרת יציבות במחירי הדירות החדשות ויד 2 ברחבי הארץ, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, דווקא נרשמה עלייה ניכרת במחיר. אחת הסיבות נעוצה בהתמעטות העסקאות ברכישת דירות חדשות מאז ההכרזה על תוכנית מע"מ בשיעור 0% בחודש מארס האחרון מה שגרם לעלייה במחירי הדירות החדשות.

כך, בהשוואה לרבעון הקודם, רבעון ראשון 2014, המחירים הממוצעים של הדירות החדשות ודירות יד שנייה נותרו כמעט קפואים (עלייה מזערית של 0.1%), אולם בהשוואה לרבעון המקביל השנה שעברה, רבעון שני 2013, עלו מחירי הדירות הממוצעים בישראל בכ-4.4%.

להורדת הקובץ המלא של מחירי הדירות חדשות ויד-שנייה בפילוח לפי יישובים וגודל הדירה - לחצו כאן (יש לעבור בין הטאבים בתחתית קובץ האקסל על מנת לצפות ב-10 הטבלאות השונות)

נזכיר שתוכנית מע"מ בשיעור אפס מתייחסת לדירות שעד רף מחיר של 1.6 מיליון שקל ומיועדת רק לרוכשי דירה ראשונה. לכן התמעטות העסקאות בפלח השוק של הדירות החדשות באה לידי ביטוי בפחות עסקאות על דירות זולות על ידי רוכשי דירה ראשונה ויותר עסקאות שאינן כלולות ברף הטבת המע"מ שהן יקרות יותר. באותו הזמן, משקיעים ומשפרי דיור ממשיכים לרכוש גם את הדירות הזולות אך בהיקף נמוך יותר. ייתכן שהציפייה לתוכנית של משרד השיכון, מחיר מטרה, שעתידה לכלול גם את משפרי הדיור משפיעה גם על היקף הרכישה האמור. במשרד השיכון מציינים כי עליית המחירים שנרשמה נעוצה בין היתר בשל ירידה משמעותית ברכישת דירות זולות.

בהפרדה בין מחירי הדירות הממוצעים בישראל בדירות חדשות לבין המחיר הממוצע של דירות יד שנייה ניתן לראות היטב כיצד הירידה בעסקאות בעקבות תוכנית מע"מ בשיעור אפס השפיעה על המחירים.

כך, בעוד המחיר הממוצע של דירות יד 2 ירד בשיעור אחוז אחד בהשוואה לרבעון הקודם וברמה של מחצית האחוז בהשוואה לרבעון השני של 2013, מחירי הדירות החדשות דווקא רשמו עלייה ניכרת של 2.5% בהשוואה לרבעון הקודם, וזינוק של כמעט 13% מאז הרבעון המקביל אשתקד.

העלייה המשמעותית ביותר נרשמה בדירות המבוקשות ביותר בישראל, בנות 4 חדרים, בפלח השוק של הדירות החדשות. כך, מחיר ממוצע של דירה חדשה בת 4 חדרים ברבעון השני עמד על כ-1.47 מיליון שקל, 5% יותר מהמחיר הממוצע ברבעון הקודם וכ-16% יותר ממחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה ברבעון השני של 2013. עוד על פי הנתונים, מחיר ממוצע של דירות יד 2 בנות 4 חדרים נותר יציב (ירידה של 0.7%) בהשוואה לרבעון הקודם אך עלו ב2% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

"שינוי בתמהיל העסקות הוביל לעליית המחירים"

"ברבעון השני, לאחר פרסום התכניות להפחתת מחירי הדיור, מע"מ אפס ומחיר מטרה, ולפני מבצע "צוק איתן", נרשמה יציבות במחירי דירות מיד שנייה ועלייה במחירי דירות חדשות בהשוואה לרבעון מקביל אשתקד", כך נמסר ממשרד השיכון, "בדירות מיד שנייה לא חל שינוי בתמהיל העסקאות ולפיכך כמעט ולא חל שינוי במחיר הממוצע לעסקה לעומת רבעון מקביל אשתקד. מנגד, במחירי דירות חדשות חל שינוי בתמהיל העסקות וצמצום ברכישת דירות זולות ואשר הוא זה שהוביל לעלייה במחיר הממוצע לעסקה".

כאמור, במשרד השיכון מציינים כי הסיבה לעליית המחירים שנרשמה בפלח השוק של הדירות החדשות כוללות, בין היתר, שינוי בהתפלגות העסקות לפי קבוצות מחיר, מאפייני רוכשים, אזור וגודל הדירה. כך, על פי הנתונים, נרשמה ירידה חדה במשקל העסקות בדירות חדשות במחיר של עד מיליון שקל שהגיע ל-19% ברבעון השני של 2014 לעומת 32% ברבעון המקביל אשתקד.

משקל העסקאות שביצעו רוכשי דירה ראשונה ירד גם הוא מ-38% ל-27% וזאת לצד עלייה במשקל רכישת דירות על ידי משפרי דיור מרמה של 39% ל-46% מסך העסקאות בדירות החדשות. גם היקף רכישת דירות על ידי תושבי חוץ רשם עלייה מרמה של 2.7% לרמה של 5.2% אולם במשרד השיכון מציינים כי העלייה במשקלם של תושבי החוץ לא מתבטאת גם במספר הדירות שרכשו בפועל שנותר זהה.

במקביל, נתון נוסף של משרד השיכון מעיד על כך שחלק מרוכשי דירות חדשות ברבעון הנסקר הם לא אלו שסבורים שהטבת המע"מ רלוונטית אליהם. מדובר בנתון המראה על עלייה של 2% במשקל העסקות בדירות גדולות של 6 חדרים ומעלה לכ-10% מכלל העסקאות.

בנוסף, גם היקף רכישת הדירות החדשות בפריפרייה ירד בצורה ניכרת וגם זאת ככל הנראה בשל הציפייה לתוכנית מע"מ בשיעור אפס אחוז כפי שמסבירים במשרד השיכון: "ציפיות רוכשים פוטנציאליים להפעלת תכניות הממשלה לפטור ממע"מ ומחיר מטרה תרמו לירידה במשקל העסקות בדירות זולות ובאזורי הפריפריה וכן ירידה במשקל רוכשי דירה ראשונה. זאת, משום שהסבירות שעסקות אלו יכללו בהטבות הממשלה גבוה ביחס לעסקות אחרות".

כמעט ואין דירות חדשות בפחות ממיליון שקל

מעבר לנתוני המחירים הממוצעים של משרד השיכון המתייחסים לרמה הארצית, מספר המשרד גם נתונים המתייחסים לעשרות יישובים ברחבי הארץ. ניתוח העסקאות מעיד כי מלאי הדירות החדשות במחיר של עד מיליון שקל ברחבי הארץ שואף לאפס. כך, רק בשבעה יישובים נרשמו עסקאות ברבעון השני של 2014 במחיר ממוצע של עד מיליון שקל: חצור הגלילית, חריש, טבריה, מגדל העמק, נתיבות, עפולה וקרית גת. במשרד השיכון הוסיפו כי בשל מיעוט עסקאות (פחות מעשר) ישנם יישובים נוספים בהם ניתן למצוא דירות חדשות בתג מחיר של פחות ממיליון שקל אך הם לא מופיעים בסקירה. מדובר ביישובים ירוחם, ערד, צפת קרית מלאכי ושדרות וזאת על פי נתוני הרבעון הראשון של 2014.

 מחירי דירות ממוצעים - רבעון שני 2014

 מחירי דירות 4 חדרים - חדשות ויד שנייה 10-2014