"מחירי הדירות כל הזמן עולים, והם ימשיכו לעלות"

לא רואים את זה, אבל בחצרות האחוריות של רמת גן אנשים הציבו קרוואנים וגרים בהם בלי היתר. מחירי הדירות כל הזמן עולים, והם ימשיכו לעלות, כי אין שום תשובה לביקוש הגדול. הניסיונות של הממשלה לצאת בכל מיני יוזמות הן כמו כוסות רוח למת. תרגילי ריבית, מע"מ, או מיסוי ולא הגדלת היצע". זו התחזית הקודרת של מהנדס עיריית רמת גן חיים כהן, הפורש בימים אלה אחרי 14 שנים ארוכות בתפקיד.

כהן ניהל בדרך לא מעט מאבקים מול הוועדה המחוזית, בעיקר על רקע מחלוקת בנושא צפיפות וכמות דירות שמבקשת הוועדה המקומית לאשר. "הוועדה המחוזית ראתה עצמה אז והיום כשומר הסף נגד השחיתות של הוועדות המקומיות", מסביר כהן. "הוועדה המחוזית חושבת שתפקידה להיות מוהל. כל מה שמביאים לה - לקצץ, מתוך תחושה שהם שומרים על הקופה הציבורית. לפני שנתיים המלצתי להקים בניין משרדים מאחורי עלית בגובה 90 קומות, לכבוד 90 שנה לרמת גן. התשובה שלהם הייתה שזה פוגם בקו הרקיע. מאז, על אותו קו רקיע, אישרו את אותו גובה גם בגבעתיים וגם בתל אביב".

- יגידו לך שאין לכל הדירות האלה פתרונות תנועה, חניה, מבני ציבור.

"כשבעולם מודדים אם בניין הוא ירוק, 25% מהשקלול זה המיקום. ככל שהבניין קרוב יותר למרכז, כך הוא מקבל ניקוד יותר גבוה, 35% מהשקלול זה התב"ע, ככל שהצפיפות יותר גבוהה כך הוא נחשב יותר ירוק. רק היתרה, שמסתכמת ב-45%, מתייחסת לעניין חומרי הבנייה. החלק הכי חשוב הוא הצפיפות. כי ברגע שאנשים גרים בצפיפות, הם לא משתמשים ברכב, לא צריך להעביר אליהם חשמל ותשתיות, ולכן צפיפות היא דבר טוב, וזה ידוע כבר בכל העולם".

- והצורך במבני ציבור?

הפתרון צריך להיות בעירוב שימושים. יום אחד נסעתי לניו יורק ואמרו לי שאני חייב לעבור בבניין שתכנן האדריכל פרנק גרי במנהטן, שיש בו 900 דירות, בית חולים ובית ספר יסודי, באותו בניין. הגעתי לרחוב, שהוא רחוב פשוט ודי צר, לא רחוק מעיריית ניו יורק ומגשר ברוקלין, וראיתי את הבניין בן 6 קומות, רק לא ראיתי שום בית ספר. לפתע שמעתי צחוק ילדים, הרמתי את הראש וראיתי בקומה שישית ילדים משחקים, ובקומת הקרקע את האוטובוס הצהוב.

"נכון שניסינו את עירוב השימושים במגדל משה אביב בבורסה וזה לא ממש הצליח. הסיבה לכך היא שהדירות לא צריכות להיות בקומות העליונות, אלא בשש הקומות התחתונות, כי חשוב שהעין תהיה על הרחוב. ברגע שהעין מביטה ברחוב לא יתרחשו בו דברים שליליים. מהמשרדים הריקים אף אחד לא פוקח עין על הרחוב. יש לנו תוכניות לעירוב שימושים והוספת שטחי מגורים במתחם הבורסה, אבל הוועדה המחוזית מתנגדת בגלל נושא של שטחים ציבוריים. אנחנו אומרים שתמהיל הדירות יכול להיות כזה של דירות קטנות, שגרים בהן סטודנטים שלא דורשים גני ילדים".

את תפקיד מהנדסת העיר תמלא אחריו עליזה זיילר, עד לאחרונה מהנדסת עיריית הוד השרון, אך בעיריית רמת גן מקווים שכהן ייעתר לבקשתם להמשיך ולכהן כאחראי על אגף ההנדסה. אחרי הכול, כהן הוא בין הדמויות הבכירות הבודדות שבקיאות בתכנון ובנייה ונותרו בעירייה, לאחר הזעזועים שהותירה אחריה פרשת צבי בר. גם הבחירות לראשות העירייה שהתקיימו אחריה גררו חילופים רבים בבניין העירייה, החל מראש העירייה ועד ליו"ר הוועדה המקומית, שאינם בעלי רקע נדל"ני.

כהן: "הפרמטרים היום צריכים להשתנות. פעם, כדי להקים מרפאה, העירייה הייתה צריכה להגדיר שטח ציבורי (חום) ולהקצות אותו למטרת מרפאה. היום מרפאה היא כבר בעיה של קופות החולים. בדיוק כמו שבזק הייתה פעם מבנה ציבור והיום היא חברה פרטית. גם בתי ספר וגני ילדים מוקמים היום בזכות פתרונות של השוק, ולא בהכרח על ידי הקצאת שטחים ציבוריים. מכללות קמות על שטחים פרטיים לחלוטין. המושגים משתנים, אבל לצערי רק מעטים מזהים את זה עכשיו, ואני כנראה רואה רחוק מדי".

פוגעים ברחוב

כהן סיים את הלימודים בטכניון בשנת 1972 והשתלב בצוות להכנת תוכנית מתאר לעיר רעננה. לאחר מכן הקים עם שותפים משרד אדריכלים עצמאי, ותכנן בניינים באזורים שונים בארץ, מאשדוד ועד מגדל העמק.

"מהנדס עיר שלא היה בשוק הפרטי, לא התנסה בפרקטיקה, ולא עמד בתור לבקש היתר בנייה או להגיש תב"ע, לא יכול להבין את הצד השני", קובע כהן. "לצערי, רק מעטים ממהנדסי ערים היום חוו את השוק הפרטי. בטכניון למדו איתי אנשים שמעולם לא ראו בלוק. אני עבדתי כפועל בניין כמה שנים לפני הלימודים, הייתי בין הפועלים שסחבו את הלבנים ובנו את בניין עיריית תל אביב, וגם את בניין לונדון מיניסטור ומלון הילטון. בחו"ל, אגב, מחייבים את הסטודנטים להפסיק לימודים למשך שנה כדי לעבוד בבניין ולהכיר את החומרים שלומדים עליהם. אני מאוד מאמין בזה".

ב-1979 החל ללמוד לתואר שני במכון ללימודים אורבניים באוניברסיטת ת"א, ואז פנו אליו מעיריית רמת גן ואמרו שהם מחפשים עובדים לאגף ההנדסה. "התחלתי לעבוד במחלקת התכנון של העירייה, בדיוק כשאישרנו לעזריאלי את הקמת קניון איילון, שהיה בעצם הקניון הראשון בישראל. זה היה אז גולת הכותרת, היום אני מתחרט על זה".

- למה? זה אחד הקניונים המצליחים בישראל.

"באותה תקופה סימנו מקומות בשולי הערים כמרכזים, כמו קניון רמת גן, קניון רמת אביב, הקניון בשכונת מרום נוה ברמת גן, וגם בית מרכזים בדרום תל אביב (שלימים נשרף ונותר מבנה נטוש). היום לא בטוח שהייתי מעודד קניונים. רחוב ביאליק ברמת גן היה התחרות הכי גדולה לרחוב דיזינגוף, ואחרי הקמת קניון איילון ביאליק נפגע. ובכלל, פרויקטים כמו מרום נווה, של מגדלים סביב פארק, הם פרויקטים שהיום לא הייתי מאשר. אלה פרויקטים שפוגעים ברחוב.

"גם שכונת קריניצי החדשה ('המשולש הגדול') שמוקמת היום במזרח העיר נבנית כך, על סמך תב"ע ישנה. היום לא הייתי מאשר את זה. היום, החיים ברחוב חשובים יותר מהפארק. יש הרבה יותר אנשים ברחוב מאשר בפארק. ובכלל, גם רחוב הוא שטח פתוח. הפרמטרים צריכים להשתנות. בימים הקרובים תקבל תוקף תוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה במזרח העיר, סמוך לרמת אפעל ותל השומר, היכן שתוקם גם קרית חינוך עם תיכון חדש, והתעקשנו ששם לא יהיו מגדלים סביב פארק. אלא בנייה צפופה סביב רחובות, לא גבוהה מדי, שכוללת עירוב שימושים שמתכנן עבורנו האדריכל יעקב יער".

מנוף כלכלי לעירייה

בשנת 1985 קיבל כהן הצעה לשמש כמהנדס עיריית רמת השרון. הוא התבקש להשיב בתוך 24 שעות, והסכים. "זאת הייתה מועצה מקומית שלא רצתה להיות עיר, כדי לא לאבד כל מיני סממנים שהיו לה", מספר כהן. "למשל, מועצה מקומית יכולה להחליט שבתחומה לא תוקם חנות מין, עיר לא יכולה".

כהן כיהן כמהנדס רמת השרון במשך 16 שנה, עד 2001. "אני זוקף לזכותי שם את המאבק בשטחים הפתוחים. אמנם הפסדתי במאבק, אבל עד היום לא בונים. גם ברצועת הנופש (דרומית לכביש 5) וגם בגליל ים. מנגד, אני מצר על כך שעד היום לא בנו בשטח פי גלילות. המהנדס שהחלפתי עזב את הארץ יום אחרי שפרש, ואמר לי 'אני משאיר לך את פי גלילות ואת תעש'. כשעזבתי את עיריית רמת השרון, תוכנית המתאר בפי גלילות כבר הייתה בתוקף ל-12 אלף דירות, 900 אלף מ"ר תעסוקה, עם שטחים ירוקים ותחנת רכבת. היום כל המתחם הזה כבר יכול היה להיות בנוי".

אחד המהלכים שיצר כהן כמהנדס עיריית רמת השרון ובהמשך גם כמהנדס עיריית רמת גן, הוא הפיכת שטחים עירוניים בלתי מנוצלים לשטחים סחירים, שהזרימו הכנסות ניכרות לקופת העירייה.

כהן: "בשנות ה-90 אישרנו את הקמת שכונת נווה גן ברמת השרון בול"ל (ועדות הדיור הלאומיות בתקופת אריאל השרון והעלייה הגדולה). במסגרת שינוי יעוד הקרקע מתעשייה ישנה, התעקשתי ששטח ציבורי של העירייה, שהיה דרך חסרת ערך, יהיה כזה שיניב לה עשרות דירות.

גם ברמת גן היה פעם מפעל קופסאות פח של אלקו, היכן שהיום ניצב מגדל עוז. יום אחד בא אליי עו"ד דורי קלגסבלד, וסיפר שההורים של אשתו מחזיקים מפעל. יזמנו תוכנית למשרדים, ועמדתי על כך שחתיכת כביש של העירייה, תהפוך גם היא לשטחי משרדים, כך שעד היום יש לעירייה שטחים במגדל. היום במתחם הבורסה יש לעיריית רמת גן 10,000 מ"ר שטחי משרדים, בבית גיבור ספורט, במגדל משה אביב, במגדל הראל ועוד, שהיא משכירה. השטחים מהווים מנוף כלכלי אדיר לעירייה. מדרך שלא שווה כלום יצאנו עם נכס סחיר".

"בר לקח את הפרשה קשה"

בדצמבר 2008 נחקר צבי בר, ראש עיריית רמת גן, במשרדי היחידה הארצית לחקירות הונאה (יאח"ה), בעקבות תלונה על קבלת שוחד. באפריל 2011 המליצה המשטרה להעמיד את בר לדין באשמת לקיחת שוחד, הלבנת הון, זיוף, מרמה והפרת אמונים. על פי החשד, בר לקח שוחד מיזמים ומבעלי עניין בעיר, ובתמורה קידם את ענייניהם בפרויקטים נדל"ניים בעיר. בינואר אשתקד הוגש נגדו כתב אישום, בעקבותיו הוא התפטר מכל תפקידיו ברשויות התכנון, ועדת המשנה וכן הוועדה המחוזית.

ביולי 2013, לאחר שבג"ץ הורה למועצת העיר לנמק מדוע לא יודח מתפקידו, הודיע בר על פרישתו ומסר כי לא יתמודד בבחירות.

- משנת 2001, כשזכית במכרז לתפקיד מהנדס עיריית ר"ג, עבדת תחת בר.

"הוא לקח את הפרשה קשה, ואני מקווה שהוא ייצא ממנה. הוא היה ראש עיר טוב, והתושבים כל הזמן אמרו את זה. רמת החינוך הייתה בבת עינו, עד כדי כך שרמות ההשקעה במוסדות חינוך הרגיזו את הפקידות הבכירה. כך גם לגבי מועדוני קשישים בעיר, שהכמות שלהם ברמת גן היא פי שניים מכמות המועדונים המומלצת. הוא גם עשה את האיחוד הראשון המוצלח היחיד בין רשויות, כשחיבר את כפר אז"ר ורמת אפעל לרמת גן. וגם הם מברכים על כך עד היום.

"גם בכל הנוגע לתכנון - הוא היה מגיע לכל הדיונים בוועדה המחוזית, כל יום שני היה הראשון שמגיע והאחרון שיוצא, במשך 20 שנה. הגישה שלו הייתה ממלכתית, כשהוא חשב שצריך לעזור גם לרשויות אחרות, הוא לא חשב על שום דבר אחר. צפיתי למשל תחרות מאוד קשה למתחם הבורסה מול אזור התעסוקה החדש שהוועדה המחוזית עמדה לאשר בבני ברק, והיו לנו ויכוחים פנימיים על זה. ובכל זאת, הוא עזר לבני ברק לאשר תוכנית של 2 מיליון מ"ר משרדים מתוך אמונה שזה יעזור לבני ברק, ושהיא זקוקה לכך.

"לזכותו ייאמר שהיה מתייעץ המון. מקשיב בקשב רב, אבל בסוף מקבל את ההחלטה לבדו, לא תמיד על סמך מה שהצעתי לו. הוא הבין למשל את הנושא של הגדלת הצפיפות. הוא גם כל הזמן חיפש את הפתרון למעמד הביניים. היה אומר 'למה ששטראוס תהנה ממתחם עלית, וגברת בוזגלו מרמת עמידר לא'".

- אחד השטחים הפתוחים והמשמעותיים בלב רמת גן שניצלו מבנייה, ושכהן זוקף לזכות בר, היא כיכר אורדע.

"הכיכר היא אולי אחת הכיכרות היחידות שתוכננו בצורה דומה לכיכרות אירופאיות, לצד מבני ציבור גדולים. הכיכר בנויה על קרקע עירונית, ומתישהו במשך השנים עיריית רמת גן חטאה, אישרה תוכנית להקמת מגדל בלב הכיכר, ומכרה את הקרקע לחברת שיכון ובינוי. בשלב מסוים בר התעשת, פנה לירון ביבי ז"ל שהיה מנהל רשות מקרקעי ישראל, והסביר לו שיש לעירייה קרקע באזור תל השומר, שהיא הפקיעה מתל השומר לצורכי ציבור. הוא ביקש מביבי להעביר את הזכויות מכיכר אורדע לאותה קרקע וביבי שיתף פעולה. ייאמר לזכותו של אורי שני, מנכ"ל שיכון ובינוי, שהבין עניין ושיתף פעולה. העירייה לקחה הלוואה כדי לשלם לשיכון ובינוי את הפער בין שווי הקרקע באורדע לשווי בתל השומר, וכל הפרשה הזאת מסתיימת רק בימים האלה".

- אתה מזכיר את כפר אז"ר ואת שכונת קריניצי. מה אתה חושב על הזעם של רוכשי הדירות בשכונה לנוכח בית העלמין שמוקם בכפר אז"ר, לאחר הכשרת קברו של דניאל פומרנץ ז"ל שנהרג במבצע צוק איתן?

"אני גאה במה שעשינו שם, ולא מבין את האנשים שאפילו עוד לא גרים שם. מדובר בסך הכול בדונם אדמה שמיועד ל-200 קברים, שמיועדים רק לתושבי כפר אז"ר. זה ממש לא סמוך לדירות, אלא על שטח שבין כפר אז"ר לבין שטח המגורים, שביניהם מפריד גם קיר אקוסטי. אם כבר להיאבק, אז ברצון של המדינה להפשיר את השטחים הפתוחים בשולי רמת אפעל וכפר אז"ר. המדינה מתכננת לשווק שם 20 אלף דירות ואני מקווה שנציל חלק מהקרקע".

- יש בחוץ מצוקת היצע של דירות. 20 אלף דירות יכולות מאוד לעזור.

"אני תומך גדול של הגדלת צפיפות במרכז עיר, אבל אין הצדקה לשינוי ייעוד של קרקע פתוחה. אבל לצערי, אני גם נוכח לדעת שאין ברירה. אי אפשר לספק את הגדלת הצפיפות באמצעות התחדשות עירונית כפי שאני רואה לנכון, כי מקבלי ההחלטות בממשלה לא נחושים מספיק. ואז אין ברירה, ומפשירים שטחים פתוחים, וזאת תהיה בכייה לדורות. אני מבין את בינת שורץ, ראשת מינהל התכנון, שמחפשת פתרונות למשבר העצום ואין לה פתרון, אבל זה הדבר היחיד שתלוי במדינה. נבחרי ציבור לא אוהבים מגורים אלא תעסוקה, כי על כל שקל שמביאים מגורים העירייה צריכה להשקיע 3 שקלים בשירותים, בעוד על כל שקל שהעירייה משקיעה בשירותים לתעסוקה היא מקבלת 3 שקלים. אז רוב ראשי הערים לא רוצים מגורים, והוותמ"ל - ועדת העל שהוקמה לקידום פרויקטים למגורים - לא רחוקה מלהפקיע מהרשויות המקומיות את הזכות לתת היתר בנייה".

- ניהלתם גם מאבק לא פשוט לגבי תמ"א 38. עמותת אדם טבע ודין הגישה לבית משפט ערר שעצר לכם את ההיתרים.

"עמותת אדם טבע ודין באה להיות מלך, ושרפה את כולם. כמו הראשי תיבות שלה - אט"ד - ממשל יותם. זאת עמותה שהוכיחה שהיא לא מבינה מה זה תכנון עירוני. לפי סקר של החברה להגנת הטבע מלפני שלוש שנים, ברמת גן יש הכי הרבה שטח ירוק לנפש, בלי לכלול את הפארק הלאומי או את פארק הירקון. אמנם לא נוספו גינות חדשות, אך יש לנו כמות גדולה של גנים שאין בהרבה ערים אחרות.

"ברמת גן יש 160 אלף תושבים, ו-5,000 בניינים שנבנו לפני 1980, מתוכם 3,000 בניינים שכוללים שש דירות ומעלה. כלומר, כמעט 20 אלף דירות שבהן 45-50 אלף תושבים שגרים בצניעות, תחת איום רעידת אדמה. המדינה אישרה את תוכנית המתאר לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), ואני הייתי הראשון שהוסיף קומה בפטור ממס, כך שניתן יהיה להקים שתי קומות בפטור במקום אחת. חמש שנים אחר כך באה המדינה, ועשתה כמונו.

"צריך להפריך כבר את המיתוס שהסכנה האמיתית לרעידת אדמה נמצאת בשבר הסורי אפריקאי. זה לא נכון כי הסכנה האמיתית היא פה, בגוש דן. רוב ההרוגים ברעידות אדמה הם הרוגים מהתמוטטות בניינים, ופה יש הרבה בניינים. הממשלה לא מספיק מבינה את זה, ולא עושה מספיק. לא ברמת המודעות ולא ברמת החקיקה. בקליפורניה יש חוק שאם לא מחזקים את הבניין, אסור להמשיך לגור בו. אני מכיר את הטענה שהתמ"א היא תירוץ לעשות כסף מנדל"ן, ולכן התוכנית החדשה של עיריית רמת גן לא כוללת בניינים שיש בהם פחות משלוש דירות, כדי שזה יהיה באמת הצלת חיים ולא נדל"ן".

- רשות מקרקעי ישראל שיווקה בשנים האחרונות שוב ושוב את מתחם המשטרה בלב העיר, ובסוף זכתה בקרקע דווקא קבוצת רכישה. מה דעתך על זה?

"עברה חצי שנה מאז הזכייה, ואף אחד לא היה אצלי, ולא הרים טלפון. לא קל עם קבוצות רכישה. פרויקטים של יזמים מתבצעים בקצב יותר מתקדם, ובכלל, החיסכון לכאורה ברווח יזמי לא מוכיח את עצמו בשום פרויקט. גם הפרויקט בקולנוע רמה הוא רווי בעיות, וגם במתחם המשטרה לא יהיה קל".

- איך אתה מסתדר עם העובדה שלראש העיר החדש ישראל זינגר וליו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אביבית הראל נמרודי, אין ניסיון בנדל"ן?

"מצאתי אוזן קשבת אצל זינגר גם בנוגע להמשך קידום תמ"א 38, אם כי במסגרת יותר מסודרת, וגם במחשבה מקורית לגבי פרויקטים יוצאי דופן, דוגמת הפארק הלאומי ואצטדיון רמת גן, שאני עוד לא יכול לפרט לגביהם. לגבי אביבית, לא ראיתי עוד נבחר ציבור שמשקיע כל כך הרבה זמן ומרץ, בלי לקבל שכר. לזכותה ייאמר שהיא לומדת מהר מאוד ואין לה רגשי נחיתות מאף אחד".

"אגדה אורבנית של רכבת קלה"

- תקני חניה חדשים שמקדם בשנים האחרונות משרד הפנים צפויים לצמצם משמעותית את מקומות החניה שיקימו יזמים, בעיקר במקומות העבודה.

"זה מצוין", אומר כהן, "אנו מכפילים את השטחים במתחם הבורסה, בלי להוסיף חניה אחת. מכונית היא אויב. הבורסה היא המקום הכי נגיש שיכול להיות, וגם היום רק מנהלים באים לשם עם רכב. עובדים מגיעים בתחבורה ציבורית. הדבר הכי גרוע שיכול לקרות שנותנים לעובדים רכב".

- אבל הטענה היא שתקני החניה מקדימים את זמנם. אנחנו עדיין ממתינים לרכבת הקלה.

"מי שאומר את זה לא נסע בשנים אחרונות באוטובוסים. התחבורה הציבורית היא עולם אחר. האוטובוסים נקיים, מרווחים, ממוזגים, נהגים נהדרים, בכל תחנה יש הודעה קולית איפה אתה נמצא ומה התחנה הבאה. פשוט לא משווקים מספיק את התחבורה הציבורית הקיימת, שהיא נהדרת.

"לגבי הרכבת הקלה, המציאו פה אגדה אורבנית של רכבת קלה מתחת לאדמה. אין דבר כזה. רכבת מתחת אדמה זה מטרו, ורכבת קלה היא מעל האדמה. בא חולדאי ודרש שהרכבת הקלה תהיה תת קרקעית אצלו, ואחריו באו גם ר"ג ובני ברק וביקשו אצלן. ומי נשאר מעל האדמה? פ"ת ובת ים. רק צריך לראות איזה נהדרת הרכבת הקלה בירושלים, שבגלל שהיא עילית, כל 200 מטרים יש תחנה. ברכבת תחתית זה לא כך. כרגע זו שעת הכושר כי רוצים לזרוק 20 מיליארד שקל מתחת לאדמה, ולדעתי המדינה זקוקה נואשות היום ל-20 מיליארד לדברים אחרים".