נתונים חדשים מטילים ספק ביכולת להגדיל את היצע הדירות

נתונים חדשים על מספר ההיתרים שניתנו להקמת יחידות דיור חדשות במחצית הראשונה של 2014 ברחבי הארץ לצד נתונים מעודכנים של משרד השיכון אודות קצב התחלות הבנייה מעידים על האטה בשני התחומים, מה שעשוי לגרור ירידה בהיצע הדירות החדשות ברבעונים הבאים. במקביל, השפעת גורמים נוספים כמו תוכנית מע"מ אפס עשוייה להחריף את המצב ולמנוע עלייה בהיצע הדירות, מה שימשיך ויתמוך בעליית מחירי הדירות.

כך, מספר היתרי הבנייה שניתנו במהלך המחצית הראשונה של 2014 ברחבי הארץ עמדו על 16,097 יחידות דיור. בהנחה שמתן ההיתרים יהיה דומה גם במחצית השנייה של השנה, יונפקו ב-2014 כולה היתרים לבניית כ-32.2 אלף יחידות דיור. מדובר במספר הנמוך בכ-8.6% בהשוואה למספר ההיתרים שהונפקו בשנת 2013, ונמוך בכ-12.7% בהשוואה לשנת 2012. למעשה, מדובר בנתון הנמוך ביותר מאז 2010.

בכל הנוגע להתחלות הבנייה, נתון נוסף שיכול להעיד על ההיצע העתידי הצפוי בתחום הדיור, גם שם המצב דומה. כך, מספר התחלות הבנייה במחצית הראשונה של 2014 ברחבי הארץ עמד על 20,859 יחידות דיור. בהנחה שקצב התחלות הבנייה יימשך בצורה דומה, שנת 2014 עתידה להסתיים כאשר התחלות הבנייה יעמדו על 41.7 אלף יחידות דיור - נתון הנמוך בכ-10% מהיקף התחלות הבנייה ב-2013 ונמוך ב-3.5% מהיקף התחלות הבנייה בשנת 2012.

נציין כי שני הנתונים האמורים, מתייחסים להנחה שקצב מתן ההיתרים כמו גם התחלות הבנייה יימשך כפי שהיה במחצית השנה הראשונה של 2014. אולם, השפעת התוכניות הממשלתיות על הענף עשויה לגרור את המספרים מטה. מדובר בהשפעת תוכנית מע"מ בשיעור אפס אחוז על הענף כמו גם הציפייה לתוכניות הממשלתית האחרות שכיווצו את נתוני מכירת הדירות החדשות על ידי קבלנים.

מכיוון שהקבלנים אינם יוצאים בפרויקטים חדשים ואינם מתקדמים בעסקאות חדשות הסבירות שנתוני התחלות הבנייה במחצית השנייה של 2014 תהיה נמוכה יותר מהמחצית הראשונה גדולה יותר וכך גם נתוני הנפקת ההיתרים. אם נוסיף לכך את גל דחיות המכרזים על ידי רשות מקרקעי ישראל בחודשים האחרונים (בין היתר על רקע מבצע צוק איתן), האפשרות לירידה בנתונים האמורים רק מתחזקת.

במקביל, נתון נוסף שפרסם היום משרד השיכון, מגדיל גם הוא את הסיכויים להיצע דירות חדשות למכירה על ידי קבלנים נמוך יותר וזאת בשל העלייה החדשה בהתמשכות הבנייה בפועל. על פי הנתונים, ברבעון הראשון של 2014 ארכה בניית דירה ממוצעת בישראל 26.9 חודשים (קצת יותר משנתיים), משך הזמן הגבוה ביותר שנרשם מאז 2005.

במקביל, גורמים בענף מעריכים כי נתון זה יוותר גבוה גם ברבעונים הבאים. התמשכות חודשי הבנייה היא תוצאה של מחסור בכח אדם מחד אולם גם נובע מהחלטה מודעת של קבלנים להאט את הקצב בשל ירידה בהיקף המכירות.

"אחת הסיבות העיקריות לעיכוב במשך הבניה נובע בקצב המכירות של הפרויקטים", כך מסביר פולי טטרו, שותף בחברת טופ קפיטל, המתמחה בפתרונות מימון לקבלנים, "במקרים רבים, ומתוך זהירות, מתאימים הקבלנים את קצב הבניה לקצב המכירות. בשנים בהם הייתה האטה בביקושים לדוגמא בשנת 2009, שנת המשבר העולמי, משך זמן הבניה התארך עד 26.4 חודשים, וכעת אנחנו אפילו במצב חמור יותר. להתארכות משך הבניה יש משמעויות כבדות משקל על הוצאות המימון והוצאות אחרות של הקבלנים, ולכן הדבר גם מוביל לעלייה נוספת במחירי הדיור. ככל שגובר חוסר הוודאות בשווקים, כפי שקרה גם השנה עם נושא ההמתנה המע"מ ומחיר מטרה, הקיפאון באתרי הבניה יגרום להתארכות נוספת במשך זמן הבניה של דירה בישראל השנה".