הפרסום אתמול ב"גלובס", על-פי גורמים שונים, אודות הממצאים בבדיקת מבקר המדינה יוסף שפירא במסגרת דוח מיוחד שיפורסם ככל הנראה במהלך חודש נובמבר, עורר תגובות רבות בכנסת ובענף הנדל"ן. הדוח צפוי להראות תמונה קשה שלפיה הממשלה פועלת בלי מידע, בלי יעדים, בלי עבודת מטה ובלי הפקת לקחים בכל הקשור לשוק הנדל"ן.
ח"כ אורלי לוי-אבקסיס (ישראל ביתנו), יו"ר משותף בשדולה לדיור בר-השגה בכנסת, אומרת: "חוסר התיאום בין משרדי הפנים והשיכון, היעדר החשיבה לטווח ארוך וההתעלמות מההמלצות לקביעת קריטריונים ברורים ואחידים לזכאות לדיור בר-השגה, הם רק חלק מהליקויים הרבים שמצא מבקר המדינה בחוקרו את הסיבות שהביאו למשבר הדיור בישראל. אני מברכת את מבקר המדינה, יוסף שפירא, על כך שנכנס לעובי הקורה בתחום הנדל"ן בישראל, ובפרט על עבודת משרדו בבדיקת הכשלים שהביאו למצב הבלתי נסבל של דיור בר-השגה והדיור הציבורי בישראל".
הליקויים הצפויים בדוח, כפי שעולים מהדיווח הראשוני של "גלובס", מקוממים ומכעיסים במיוחד על רקע הקריאות החוזרות ונשנות מצד רבים כל-כך ברחבי הארץ לשינוי הכרחי, לאור הקושי ברכישת דירה ראשונה, שעלותה בישראל עבור אזרחים רבים עלולה להגיע לגובה של מאות משכורות חודשיות. יש לברך על ממצאי הדוח והוצאתם אל האור, אך עלינו לפקוח עיניים היטב ולוודא שהתנהלות כזו מצד גורמי מקצוע במשרדי הממשלה ובגופים הממשלתיים האמונים על נושא זה לא יקרו שנית.
"שמענו לא מעט הצהרות גדולות על יוזמות בתחום הנדל"ן בשנים האחרונות, אבל מתברר שכפי שההצהרות נותרות באוויר בלא מעט מהמקרים, כך גם הכספים העצומים שהיו אמורים לשמש לבניית תשתיות נאותות לקליטת זוגות צעירים בפריפריה או לפיתוח מקורות פרנסה עבור אלה שהובטח להם הנחות ברכישת הדירות לא הגיעו ליעדם, והשקעות רבות ירדו לטמיון.
"על רקע האמירות והביקורת המושמעים כלפי צעירים החושבים בקול רם על עזיבת הארץ לאור יוקר המחיה, על מקבלי ההחלטות לשוב ולחשוב איזו בשורה אמתית הם הביאו לזוגות צעירים בישראל בשנים האחרונות ולבחון היטב את המאמץ הממשלתי לעמוד מאחורי הבטחותיו לדיור בר-השגה".
"כשהשרים עסוקים במאבקי אגו"
ח"כ איציק שמולי (העבודה), יו"ר השדולה לדיור חברתי בכנסת, מסר בתגובה: "לא רק המע"מ אפס, אלא כל מדיניות הממשלה. המבקר אומר בקול רם את מה שכל ישראלי מרגיש בבטן. הממשלה הזו לא באמת מתכוונת להוריד את מחירי הדיור, וההבדל בינה ובין הממשלה הקודמת מסתכם ביחסי ציבור טובים יותר.
"הדוח המתגבש חושף כשלים חמורים בכל הרבדים: משלב התכנון ועד שלב האכלוס, והוא מהווה כתב אישום חמור של הצעירים כלפי גורמי הממשלה הרלוונטיים. כשהשרים הרלוונטיים עסוקים בעיקר במאבקי אגו של עצמם, וראש ממשלה מקריב את החלום לקורת-גג של הצעירים עבור אינטרסים פוליטיים קטנים - אבדו הסיכויים שהם כבר יורידו את המחירים. על כל הנוגעים בדבר להסיק את המסקנה המתבקשת ולהתפטר מיד".
"הרשויות התעלמו מהוראות תמ"א 35"
ד"ר אפרת טולקובסקי, יועצת ראש העיר תל-אביב למדיניות דיור והגדלת מלאי הדירות בעיר: "מבקר המדינה צפוי בדוח שלו להצביע על כך שמוסדות התכנון התעלמו למעשה מתמ"א 35 שאושרה על-ידי הממשלה בשנת 2005. תמ"א 35 קבעה שעל מוסדות התכנון לבחון את הצורך בדיור בר-השגה בתוכנית מקומית להרחבה ניכרת ובתוכניות לחידוש ושימור עירוני. רשויות התכנון ורשות מקרקעי ישראל התעלמו מהוראות תמ"א 35 ולא יצרו את הכלים התכנוניים או את הקרקעות הנדרשות לפיה.
"עיריית תל-אביב החליטה לפעול בנושא בכלי היחידי שיש לה, קרקעות עירוניות. בשנת 2014 קיימה העירייה הגרלה לזכאים, לפי קריטריונים שקבעה בעצמה, על 69 יחידות דיור בשכונת שפירא ו-5 יחידות ברחוב מיכאלאנג'לו ביפו. שניהם על קרקע עירייה, הראשון בבנייה עצמית השני בעסקת קומבינציה. העירייה עומדת להוציא למכרז את שוק עלייה בעסקת קומבינציה שתייצר דירות נוספות. ועוד היד נטויה. עם זאת, היכולת של עריית תל-אביב להרחיב את מלאי דיור בר-השגה מוגבלת בגלל מחסור בכלים משפטיים ובגלל העובדה שרשות מקרקעי ישראל איננה תורמת את חלקה. הועדה לדיור בר-השגה של מועצת העיר תל-אביב-יפו החליטה להעמיד את הכוח המשפטי של עיריית תל-אביב כדי לקדם את החקיקה בתחום. אין ספק שיהיה מעניין בקדנציה הקרובה".
"ראש הממשלה חייב להוביל"
היזם והקבלן ראול סרוגו אומר: "הגיע הזמן שגוף ממלכתי יבדוק כיצד ממשלת ישראל נכשלה פעם אחר פעם בהתמודדותה מול העלייה במחירי הדיור ב-6 השנים האחרונות. אולי בעקבות הדוח יתעשת ראש הממשלה ויבין שהוא אישית חייב להוביל תוכנית כוללת לפתרון מצוקת מחירי הדיור, בשיתוף כל הגורמים הרלוונטים, הכוללים את משרדי הממשלה (אוצר, שיכון, פנים ומשרד ראש הממשלה), רמ"י, הקבלנים והיזמים, תעשיות הבנייה והבנקים, תוכנית אשר תסיר חסמים, תייעל את הליכי התכנון ושיווק הקרקעות, ותוזיל את עלויות הקרקע, תשומות הבנייה והאשראי הבנקאי, כך שהקבלנים והיזמים יתומרצו להגדיל את היצע הדירות והיקפי הביצוע ללא פגיעה ברווחיותם. תוכנית רחבה הכוללת את כל גורמי המשק והממשלה, בדיוק כפי שנעשה לפני 30 שנים על-ידי ראש הממשלה שמעון פרס ושר האוצר דאז, יצחק מודעי, תוכנית החבילה המפורסמת למיגור האינפלציה הדוהרת.
"בעניין דיור בר-השגה, אוזלת-ידה של הממשלה משוועת לשמיים. יש לחוקק חוק דיור בר-השגה אשר יגדיר את הקריטריונים לזכאות, את הדרכים השונות למימוש פרויקטים לדיור בהישג יד, את הטבות המס ודרכי המימון ואת הרשויות שינהלו ויפקחו על הפרויקטים. אין צורך להמציא מחדש את הגלגל, אלא לאמץ את אותם מודלים קיימים ברוב המדינות המערביות בעולם תוך שימורם והתאמתם לשוק הישראלי. כך גם בענין שוק הדיור להשכרה.
"משרד ראש הממשלה חייב להוביל את התוכנית ולסכרן את עבודת המטה בין משרדי הממשלה, תוך אכיפתה על הרשויות המקומיות המשמשות היום אבן נגף לגידול בהיצע הדירות בישראל, ושליטה על מקור מידע אחד גדול ואמין שיספק את המידע הדרוש לקבלת ההחלטות.
"שוק הדיור זקוק היום לבולדוזר אחד שיוביל את התוכנית הכוללנית, ולא לפקידים רבים בחליפות שמובילים רעיונות נקודתיים ללא קשר ביניהם, ויוצאים בהכרזות חדשות לבקרים שאין בהם ממש. אם זה לא יקרה, דוח מבקר המדינה לשנים הבאות ילין שוב ושוב על כישלון הממשלה להוזיל את מחירי הדיור".
"חסרה ביקורת על המיסוי המטורף"
היזם והקבלן חיים פייגלין, מבעלי צ.מ.ח המרמן, אומר: "אני רואה בחיוב רב שגורם מרכזי, אמין ומוסמך כמבקר המדינה, בוחר סוף-סוף לחקור ולבקר את נושא "מחדל הדיור. כל מה שנכתב במאמר אינו חדש למי שמצוי בנבכי ענף הבנייה, החידוש הוא בכך שהדברים נאמרים על-ידי מבקר המדינה. לדעתי, חסרה התייחסות לתרומה החשובה של מערכת השלטון המקומי ל'מחדל הדיור'. השלטון המקומי בכלל, ורוב ראשי הרשויות ובפרט החזקות, אינם רוצים לקדם בנייה למגורים. זו עובדה.
"לאחרונה חבר השלטון המקומי לירוקים ויצר קואליציה שהכשילה במועצה הארצית את עדכון תמ"א 35 שהיה אמור להפשיר סה"כ 20 אלף דונם לבינוי עירוני. בכך מקבע השלטון המקומי את משבר הדיור לעוד שנים רבות נוספות. ברור ש-20 אלף דונם אינם מספיקים, דרושה הפשרה של לפחות 100 אלף דונם ובנייתם בתכנון המקדם בנייה עירונית בצפיפויות גבוהות, אם רוצים ליצור איזושהי תקווה להקלה במצוקת הדיור לאורך זמן. אולם, כאמור אפילו 20 אלף דונם, שביקשה ראש מינהל התכנון בינת שורץ ממשרד הפנים בתמיכת משב"ש והאוצר - לא קיבלו אישור במועצה. בכך הופכת המועצה הארצית לתכנון ובנייה לגוף שאיננו רלבנטי לפתרון משבר הדיור.
"בנוסף, חסרה לי ביקורת על כל מערך מיסוי המקרקעין והיטלי ההשבחה והפיתוח. למערכת מעוותת זו יש תרומה אדירה למשבר הדיור. היא כוללת כפלי מס מטורפים, מס רכישה והיטלי השבחה על קרקע, ואחר-כך שוב, מע"מ ומס רכישה על הדירה. מערך היטלי ההשבחה המיותר מהווה כיום חסם עיקרי לייזום בנייה על קרקע פרטית וגורם לעיכוב ולניפוח מחירי הדירות בכל הארץ - בגלל השפעות הרוחב. אולם היטל ההשבחה איננו בכלל, לכאורה, מס. הוא כלול בחוק התכנון והבנייה, באחריות משרד הפנים, אך נשלט על-ידי מועצת השמאים במשרד המשפטים. עוד עיוות שחייבים לבקר.
"גם את חוק מכר דירות כדאי לבדוק ולשקול מה תרומתו למשבר. הוא נוצר מההיסטריה בכל פעם שקורסת חברת בנייה גדולה (קלרין, חפציבה וכו'). החוק אמנם מגן על השקעות הרוכשים, אך יש לבדוק אם אין כאן הגנת יתר וניפוח. למשל, כיום ניתנות ערבויות חוק מכר לרוכשים גם על מרכיב המע"מ של הדירות. ברור שחברות הבנייה מהוות רק צינור להעברת המע"מ מהרוכשים לרשויות מע"מ, אך הן נדרשות להוציא על כך ערבויות בנקאיות . מדובר בכ-7 מיליארד שקל לשנה, ערבויות הנשארות בתוקף לתקופה של לפחות שנתיים, כך שהיקף הבעיה כ- 14 מיליארד שקל. זהו עומס כבד, גם בעלויות וגם בצורך לרתק הון כנגד ערבויות אלה, במקום להפעיל הון זה לבנייה נוספת.
"יש לבקר את הרגולציה ההולכת וגוברת בענף הבנייה, הקלות הבלתי נסבלת של הוצאת תקנים חדשים ותקנות חדשות, שכולם תמיד מחמירים ומייקרים את עלויות הבנייה. חייבים להצמיד 'תג מחיר' לכל תקן/תקנה חדשה ולמנות גורם מוסמך אחד שיחליט לגבי כל תקן/תקנה כזו אם להחילה או לא. כך אי-אפשר להמשיך.
"ולבסוף, חייבים לבדוק ולבקר את נושא התרומה של התייקרות כוח-האדם ושכר העבודה בענף הבנייה. להתייקרות זו אחראית הממשלה ישירות, בגלל מדיניות 'השמים הסגורים' לעובדי בנייה מקצועיים. יש מחסור קבוע של עובדי בניין ושכר העבודה עלה בעשור האחרון מ-20 שקל לשעה ל-70 שקל לשעה - 250%. ה'תרומה' בסעיף זה להתייקרות הדירות היא אדירה, מעבר לכך שאין עם מי לעבוד".
לדברי עו"ד גיל גן-מור, ראש תחום הזכות לדיור באגודה לזכויות האזרח ונציגה בקואליציה לדיור בר-השגה, אמר כי "יש לברך את המבקר על כך שהוא בודק את התנהלות הרשויות וחושף את המחדלים שלהן כמעט בכל תחום: שיווק, תכנון ודיור בר-השגה, ומשקף את מה שברור כבר - שאין מדיניות דיור קוהרנטית ועם יעדים ברורים בישראל. אבל צריך גם לזכור כי המחדלים הם רק הסימפטום ולא המחלה עצמה, המחלה עצמה היא האמונה של הממשלה ושל כל הממשלות בעשרים השנה האחרונות, שדיור הוא מוצר רגיל שהשוק צריך לספק, ולא זכות בסיסית שעל המדינה לספק לתושביה ולפעול להגשמתה בדרכים שונות.
"ברגע שהממשלה הפסיקה להתייחס לדיור כאל זכות יסוד, והחליטה להוציא עצמה מתחום הדיור ושתפקידה מסתכם במעורבות מינימאלית בשוק הדיור, בעיקר בהאצת תכנון או שיווקים, אז אין פלא שהיא מתאכזבת לגלות שהשוק לבדו לא מסוגל להביא לתוצאות החברתית המקוות, שכן האינטרס שלו הוא ביסודו אחר. אמנם מאז המחאה החברתית יש שינוי מסוים, אבל זה מעט מדי ובתוך הפרדיגמה הקיימת, ולא מהווה את השינוי בתפיסה שביקשו המוחים".
"ממשלות ישראל לא העמידו כלים אופרטיביים"
אדריכל חיימי שניידר, חבר הוועד הארצי של עמותת האדריכלים וחבר הוועדה המקצועית שלה: "ממשלת ישראל אישרה את תמ"א 35 עוד ב-2005 מתוך תפיסה כוללת ארוכת-טווח, בידיעה כי רק פיזור אוכלוסייה בצורה מושכלת ומתוכננת יאפשר לעמוד ביעדים לאומיים חברתיים וכלכליים ולהביא לתהליכי צמיחה. מאז אישורה ממשלות ישראל נכשלו בניהול הביצוע של התוכנית הלאומית ולא העמידו כלים אופרטיביים למימושה. שורשי משבר הדיור המתמשך והמתעצם מצויים בכישלון מוחלט של הממשלות לפעול להגשמת המדיניות הלאומית תוך הפקרת משק הדיור לכוחות השוק ללא בקרה ותוך פעולה כאחד מכוחות השוק האינטרסנטיים.
"הדרך הנכונה להתמודדות עם משבר הדיור היא חזרה לעקרונות תמ"א 35 עם ביצוע התאמות המתחייבות מרוח הזמן. עיקר הדגש צריך להיות מושם על מתן כלים והקצאת משאבים, שיאפשרו לכוון ולהסיט את כוחות השוק להגשמת המדיניות. בפריפריה אלה צריכים להיות כלים של חדשנות וקידום של פרויקטי תשתיות לאומיות, ובפרט של תעסוקה וחינוך. באזור המרכז הכלים החיוניים, אשר חלקם טרם הוגדרו, הם כאלה שיקדמו תהליכי התחדשות עירונית כמשאב עיקרי לפתרונות דיור.
"התהליכים הללו דורשים זמן, אולם כל דרך אחרת שתנקוט הממשלה תטפל בסימפטומים ולא בבעיה גופא ובמקרה הטוב תביא להקלה זמנית בלבד".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
