אף שרבים מהמשקיעים המוסדיים בחרו להחרים את הנפקת האג"ח של קרדן נדל"ן, היא סיימה בשבוע שעבר את ההנפקה עם ביקושי יתר של פי 2 מההיצע, וגייסה כ-125 מיליון שקל מהציבור. "קרדן נדל"ן לא נמצאת יותר על המדף. אנחנו בשלב של צמיחה ופיתוח", כך מכריז מיקי זיסמן, מנכ"ל קרדן נדל"ן בשנתיים האחרונות ומי שאחראי בין היתר על האסטרטגיה שגיבשה החברה להתמקדות בפעילות אחת והיא נדל"ן למגורים. "כשנכנסתי לתפקיד, תיק הנכסים של החברה היה מורכב מהכל עם הכל. היה מאוד מגוון. ההחלטה הייתה להתמקד במגורים וזה מה שעשינו".
בשבוע שעבר השלימה החברה את הנפקת האג"ח. איגרות החוב המונפקות הן שקליות, לא צמודות, ועומדות לפירעון בשנים 2017-2020 בארבעה תשלומים שווים וביריבת של 4.9%. על פי הדוחות הכספיים של החברה, הונה העצמי עומד על 424 מיליון שקל. עם זאת, במחצית השנה הראשונה היא הציגה ירידה ברווח ובהכנסות.
זיסמן אופטימי. הוא נכנס לחברה תוך כדי גל עזיבות בכירים, בהם יו"ר החברה איתן סורוקה, המנכ"ל יורם קרן וסמנכ"ל השיווק אבי רוזן. לחברה היה חוב להחזיר ומצב השוק לא האיר פנים. למרות זאת, זיסמן אומר היום כי הכול היה ידוע מראש והוא ראה בזה אתגר. "בשנים האחרונות פעלנו הפוך ממה שכל השוק ציפה שנפעל. הרבה פעמים אמרו שזה נובע מחוסר ההבנה או מחוסר הניסיון שלי בתחום הנדל"ן. אבל מצב החברה היום מראה אחרת. נכנסתי לתפקיד כשהחברה הייתה על המדף, היו דיבורים על מיזוג עם אשדר, הייתה אי וודאות גדולה, וגם גל עזיבות של בכירים. אבל ידעתי לאן אני נכנס, הכול היה על השולחן והמטרה הראשונה הייתה לשרת את החוב. תקופה ארוכה לא עשינו עסקאות אלא מימשנו וקידמנו תוכניות קיימות. מכרנו את המגרש הסמוך לבית קרדן לקלמן סופרין ופנדום, החלטנו לא להקים את המגדל וכל השוק דיבר על זה שאנחנו חברה בלחץ ואין סיכוי שנקבל על המגרש יותר מ-150 מיליון שקל (שכלל זכויות לבניין משרדים ומגורים בן 28 קומות ועוד בניין משרדים קטן של 11 קומות). בסוף העסקה נסגרה ב-180 מיליון שקל. מכרנו גם את שארית הזכויות שהיו לנו בפרויקט ברמת אלישיב בלוד, אחרי שבנינו 246 דירות".
- ההחלטה הייתה להתמקד במגורים, אבל מכרתם את הפרויקט בלוד.
"זו הייתה דילמה. הפינויים נגמרו ונשארו עוד 105 דירות לבנייה. עשינו חישוב שאם נבנה הכול ונמכור נרוויח איקס ואם נמכור את הקרקע כמו שהיא יהיה הבדל של מיליון שקל בסך הכול. אז החלטנו למכור ולהתמקד בפרויקטים אחרים, כמו למשל בבאר יעקב, שם יש לנו 405 דירות. היום יש לנו אפס אחוז מינוף ואין חוב ואנחנו מתמקדים בפרויקטים חדשים".
ביצוע בבית: יותר חסרונות מיתרונות
עוד החלטה שקיבל זיסמן לגבי פעילות החברה היא להפריד כמה שניתן בין החברה היזמית לחברת הביצוע אל-הר הנדסה ובניין: "אל-הר לא תהיה הקבלן המבצע בפרויקטים של החברה באופן אוטומטי. אני מאמין בארגונים רזים ויעילים. יש יתרון בחברת ביצוע בתוך הבית, אבל יש גם לא מעט חסרונות. אם אני לוקח אותם לכל הפרויקטים שלי אני בעצם צריך לסחוב אותם על הגב שלי כל הדרך בכל מה שקשור לתקורות. זה גם מכתיב בסופו של דבר לחברה איך היא צריכה להתנהל כי אתה נכנס לגלגל של לחץ להתחיל פרויקטים או להתחיל לבנות, ולא תמיד זה העיתוי הנכון.
"חברת ביצוע חייבת לפעול ולעבוד, וזה לא נכון מבחינתי כיזם להתחיל פרויקט כי התקורות לוחצות ולא בגלל שזה הזמן הנכון לעשות את זה מסיבות אחרות. לכן אל-הר רצה לבד על פרויקטים אחרים בתחום ההתמחות שלה. יש גם יתרון בזה שמול קבלן ביצוע חיצוני אתה יכול לנהל מו"מ טוב יותר, וגם ההתייחסות למקרים בעייתיים של יזם מול קבלן כמו איחור במסירה וכד' פשוטה יותר".
"התשובה אצל בתי ההשקעות"
ההנפקה של קרדן נדל"ן הגיעה זמן קצר לאחר שפורסם כי החברה האחות, קרדן NV, החלה במגעים עם בעלי האג"ח להסדר חוב של מאות מיליוני שקלים. חלק מבתי ההשקעות החליטו שלא לקחת חלק בהנפקה של החברה האחות על רקע הסדר החוב המתגבש במשפחה. זיסמן, שכבר נמצא לאחר גיוס מוצלח למרות מה שכונה "חרם" מצד בתי ההשקעות, לא נשאר חייב ומבקר את ההתנהלות של בתי ההשקעות: "אם היה נדחה ההסדר עם קרדן, המוסדיים היו נכנסים להנפקה? הם לא נכנסו בגלל שיקולים לא עניינים, בגלל שרצו להפעיל לחץ על בעלי השליטה. אבל נגיד זאת כך, אם למוסדיים היתה חשובה טובת העמיתים, אז במה טוב יותר להשקיע? בחברה עם נתונים טובים מאוד או בחברות שאין להן דירוג והן ממונפות עד צוואר? התשובה אצל בתי ההשקעות".
- אי אפשר להתעלם מהסדר החוב המתגבש בחברה לידכם. איך זה משפיע בפעילות?
"הקשר היחידי בינינו לבין קרדן NV הוא בעלי השליטה (בעלי השליטה בקבוצה הם יוסף גרינפלד ואבנר שנור). ההשפעה שיש לזה על קרדן נדל"ן היא 'רחש-בחש' שמזמזם סביבנו כל הזמן, כמו שהיה עם המוסדיים עכשיו בהנפקה. ברור שכל הדיבורים מעלים שאלות אצל רוכשי הדירות, כל חיפוש פשוט בגוגל מעלה את זה, לא צריך להיות מומחה. אבל כשהשאלות עולות אנחנו מסבירים את כל התמונה, ואנשים מבינים. כמו ששוק ההון האמין בנו בהנפקה, ככה גם הלקוחות מבינים שזו חברה נפרדת. אף אחד לא ביטל לנו עסקאות בגלל זה".
"אולי לא נמכור בכלל לזכאים"
- כמו כל יזם בשוק הנדל"ן, גם זיסמן סבור שחוסר הוודאות היא הרעה החולה של הענף.
"יש את תוכנית מע"מ אפס שהצליחו לסבך מעל ומעבר. גם אם זה יעבור בסוף, אני לא יודע איך זה יעבוד או ייראה. יש לי תחושה שאף דירה שנמצאת היום בבנייה לא תוכל להיכנס להטבה. אף אחד לא מבין מה יקבע השמאי הממשלתי והמפרט שקבעו יוריד עוד יותר את היצע הדירות שייכנסו להטבה".
זיסמן גם אומר בגלוי מה שיזמים וקבלנים אחרים אומרים בחדרים סגורים, שייתכן שאחרי כל הסאגה של החוק וההשפעה שלו על השוק, בסופו של יום אחרי שהמחירים ייקבעו על ידי השמאי הממשלתי, מי שמוכר דירות פשוט יבין שלא שווה לו להשתתף במשחק. "אני יודע מה העלויות שלי בפרויקט. אם הרף של הטבת המע"מ יהיה מתחת לחישוב שלנו, אולי לא נמכור בכלל דירות לזכאים".
- לעומת תוכנית מע"מ אפס, זיסמן סבור שהתוכנית השנייה שממתינה ליישום, תוכנית מחיר מטרה של משרד השיכון, היא דווקא בעלת פוטנציאל גדול יותר ליישום והשפעה.
זיסמן: "מחיר מטרה זו תוכנית עם היגיון ופשוטה מאוד ליישום. אבל בינתיים, היא גורמת לנו לבעיה בהתמודדות על מכרזים. אנחנו לא יודעים איפה תפרסם המדינה את מכרזי מחיר מטרה, ואף אחד לא רוצה לקחת סיכון ולגשת למכרז רגיל במקום שאחר כך יפרסמו בו מכרזים של מחיר מטרה. זו כמעט התאבדות, כי אם זכית במכרז רגיל ולידך יזכה מישהו במחיר מטרה, אתה תצטרך לבטא הנחה של 20% על הקרקע שקנית במכרז רגיל כדי לעמוד בתחרות. זה גורם לנו עכשיו לוותר על מכרזים".
- ומה דעתך על תוכנית 150 אלף הדירות להשכרה שמקדם שר האוצר?
"זה רעיון טוב ואנחנו מתעניינים בו. אולי להיכנס לאחד המכרזים. אנחנו בוחנים את המכרז בחיפה ונבחן גם את הבאים שיצאו. למכרז כזה צריך לגשת עם שותף, אנחנו כיזם ומישהו שיודע לנהל פרויקט כזה. אני לא רואה חיבור של יזמים עם גופים מוסדיים כמו שמשרד האוצר מנסה להשיג, כי שני הצדדים רוצים רווח גבוה מדי לעצמם. בכל מקרה, ייקח עוד זמן. עברו כבר שנתיים ויש כמה מאות דירות. אני לא רואה שיהיו כאן 150 אלף דירות להשכרה תוך עשור".
התוכניות הממשלתיות, מסכם זיסמן, עושות רעש גדול בשוק ובקרב הציבור, אך יכולתן להשפיע על המחירים בסופו של יום מוטלת בספק. "הבעיה הכי גדולה בענף היא חוסר הוודאות. חייבים ודאות באופן מיידי. מי שיושב למעלה בממשלה חייב לסמן מטרה וללכת עליה בכל הכוח. אבל בינתיים המטרה כל הזמן זזה. בכל מקרה, יש בעיה גדולה עם התוכניות הממשלתיות האלו, הציבור מאמין להן לתקופה אבל אחר כך מתייאש. אנחנו כבר מתחילים לראות את הרוכשים מתחילים להפסיק להאמין בתוכנית הזו. נמאס להם".
"פוטנציאל ההתחדשות העירונית נמוך בהרבה ממה שחושבים"
כמו חברות גדולות אחרות, גם בקרדן הגיעו למסקנה שהעתיד, או יותר נכון היצע הדירות העתידי ועתודות הקרקע באזור הביקוש נמצאים בהתחדשות העירונית. החברה החליטה למקד מאמץ בתחום ומקדמת למעלה מעשרה פרויקטים בר"ג וגבעתיים, שלושה במצב מתקדם יחסית, לאחר שרוב הדיירים הסכימו לתהליך. "יש הרבה מאוד שחקנים בתחום, רבים לא מקצועיים, מאכרים וחאפרים. אנחנו רוצים לפעול מא' ועד ת' מול הדיירים עד שהפרויקט נגמר, בלי מתווכים. יש לנו את היכולת וגם את הניסיון".
- איזה ניסיון?
"החברה עשתה בעבר פרויקט פינוי בינוי ברמת גן. הוא היה מתחת לרדאר אז לא כל כך מכירים אותו. מדובר בפרויקט ברחוב השר משה פינת עוזיאל, שבו פינינו 14 דירות ישנות ובנינו 90 דירות חדשות בשלושה בניינים. למדנו הרבה מהפרויקט, בעיקר בכל הקשור לבנייה אורבנית. מבחוץ זה נראה פשוט, מה ההבדל בבניית בניין אם הוא בתוך העיר או על קרקע פנויה? אבל יש הרבה הבדלים וקשיים".
- מה למשל?
"לוגיסטיקה מסובכת יותר, עבודה בין בניינים קיימים, התחשבות בשכנים, בילדים שמסתובבים, בשעות עבודה. הרבה יזמים חושבים על התחדשות עירונית ורואים רווחיות גדולה, אבל המציאות שונה. אנחנו בוחנים עשרות פרויקטים ובחצי השנה האחרונה פסלנו 80 בניינים מכל מיני סיבות. היום אנחנו מקדמים 12 פרויקטים ומנסים לפעול באזורים סמוכים, כדי שיהיה לנו גם יתרון לוגיסטי".
זיסמן טוען שבכל הקשור להתחדשות עירונית, יש הפרזה בכמות הדירות שהיא תוכל לייצר. "פוטנציאל הבינוי בהתחדשות עירונית נמוך בהרבה ממה שחושבים. מדברים על מספרים גבוהים מאוד של דירות שאפשר יהיה לבנות בתמ"א 38 ובפינוי בינוי, אבל במקרים רבים זה לא המצב. יש רחובות שלמים שכבר התחילו פרויקט אחד ולא יוכלו לעשות שם יותר פרויקטים, בגלל עומס על התשתיות. בעיריות יבינו עוד מעט שזה גורם עומס על הקיים ואיפה שכבר יש פרויקט, הסיכויים לפרויקטים נוספים נעשים נמוכים יותר. משום כך, הראשון שמגיע לאזור מסוים - מרוויח".
- מקימים כעת רשות להתחדשות עירונית.
"ברמת העיקרון הרעיון מצוין, אבל ההוכחה היא עליהם. הם צריכים להביא למצב שינצחו את הביורוקרטיה, ולא להיפך. המצב היום הוא שכדי לצאת עם פרויקט בתחום הזה אתה צריך לעבור 100 נקודות שונות, ובכל אחת מהנקודות נתקעים".
פרויקטים של החברה
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
