אברהמי: תתכוננו לגל עלייה ענק מאירופה, הדירות יתייקרו

דווקא בימים שבהם השיח הציבורי מזהיר מירידה מוגברת מהארץ ליעדים שבהם המילקי זול יותר, יוסי אברהמי, בעליה של אחת מחברות הבנייה הפרטיות הגדולות בארץ, בונה על מה שהוא מכנה "העלייה השישית של מדינת ישראל". לדבריו, "הם כבר בדרך", היהודים מאירופה ומארצות הברית נישאים ארצה על גלי האנטישמיות. הוא אישית מעיד כי שמע על 6,000-5,000 איש, שכבר סגרו את ענייניהם והם תיכף באים. "לפני שנתיים עשינו יריד בפריז והגיעו לנו מוסלמים עם כאפיות ואלות, הפגינו ממול והיו מכות בין יהודים לפלסטינים. הגיעו עד דלת האולם והחלו להכות עליה באלות, וזה נגמר רק אחרי שהמשטרה באה. כיום, היהודים שם עוד יותר בלחץ. ראיתי את זה ביריד האחרון. אני נוכח בכל אחד מהירידים שלנו בפריז בעשרים השנים האחרונות, ולא ראיתי כמות כזאת מסתערת על הדוכנים".

במשרדו המשקיף אל פארק הירקון, בקבוקי וויסקי ומשקאות אחרים, יקרים למראה, עומדים על הארון לאורך אחד הקירות, על השולחן סיגר ענק שמחכה שימשיכו לעשן אותו כשייגמר הראיון, ובתווך אברהמי, שמסביר איך הוא משכיל לכבוש את לב היהודים האירופים האמידים, בעיקר הצרפתים. "הצרפתים מביאים לי בני משפחה וחברים, אומרים זה לזה, בוא אני אסדר לך דירה אצל יוסי. היום, כשאני עובר בפריז", הוא נסחף בלהט התיאור, "מכירים אותי המון אנשים ברחוב. לפעמים קוראים לי בשמי ולפעמים בשם אחד הפרויקטים שלי, לה פאלמורה או רזידנס גולף".

מן הסתם התיאור הזה מוגזם במקצת, אבל אברהמי בהחלט ביסס את האימפריה שלו, "יוסי אברהמי בנייה", החולשת על מאות יחידות דיור מאילת ועד חיפה (ראו הרחבה בהמשך), על תושבי החוץ. "זה התחיל בכך שעשיתי באילת פרויקט בשם לה פאלמורה ב-2008, וראיתי יהודים עשירים עם מטוסים פרטיים באים להתעניין. הייתי עושה להם ירידים בבתי הכנסת שלהם, וירידים פרטיים בסלונים של אנשים - במרוקו, בבלגיה, באיטליה, באנגליה, וכמובן בהרבה ערים בצרפת".

לדבריו, בחלק מהפרויקטים שלו מגיע שיעורם של תושבי החוץ ל-80% מהדיירים. "בשביל צרפתי, אנגלי, איטלקי או בלגי, ישראל זה כמה שעות טיסה. הוא מקבל שמש וים, אוכל כשר, כולם יהודים סביבו, הוא מרגיש את עצמו בטוח, וגם מרגיש שעשה משימה ענקית, צעד לכיוון מדינת ישראל. קרה הרבה פעמים שראיתי שהבעל צריך לחזור לעבודה בפריז והאישה נשארת עם הילדים בדירה, הוא כמעט בוכה והיא מבסוטית, נשארת לה פה בשמש ובכיף".

- מדי פעם, במסגרת השיחה על מצוקת הדיור ועל יוקר המחיה, מציעים למסות משקיעי חוץ הרוכשים פה דירות.

"אני לא חושב שזה צעד חכם להטיל מס נוסף על יהודי שבא לפה ארבע-חמש פעמים בשנה. זה יגרום לכך שכמות הכסף הזורמת לנדל"ן תדולל. אסור לשכוח שאחד המנועים שדחף את הנדל"ן בישראל היה דירות שנרכשו על-ידי יהודים מאירופה, במיוחד מצרפת".

בלי כסף ציבורי

לצד האירו, שמגיע בהמוניו עם יהודי התפוצות, את זינוקו הכלכלי חייב אברהמי, 55, לעיר אילת, שבה הקים בשנים האחרונות כ-1,800 יחידות דיור. גם כיום הוא חולש על ארבעה פרויקטים בתהליכי בנייה בעיר הנופש הדרומית, אבל לא רק. הוא הרחיב את פעילותו באופן ניכר לרחבי הארץ - לחיפה, שאותה סימן בגדול ושבה הוא מקים בימים אלה כ-400 יחידות דיור; לקריית מוצקין, שבה הוא מקים וממתג את "מגדל המגורים הכי גבוה בצפון"; לנתניה, שבה הוא בונה כמאה יחידות דיור; וגם למרכז הארץ - פרויקט פינוי-בינוי ברמת גן, מגדל נאמן VIP בצפון תל אביב, ופרויקט חדש של שמונים יחידות דיור בצומת הרחובות אילת ושדרות ירושלים בדרום העיר, שנמצא "בשלב הטיוטות".

פרויקט אחר שאליו אברהמי ממקד מאמץ, לרבות את זה התקשורתי, הוא בית העיתונאים במרכז תל אביב, המיועד להפוך למגדל מגורים בן 17 קומות ו-95 דירות, במחירים שמתאימים לגרעין הקשה של הלקוחות שלו. "הגיעו שם לסכומים די רציניים, מעל 160 מיליון שקל", הוא אומר. "הבעיה היא שטדי שגיא (שמתחרה על הפרויקט, כמו גם דורון אביב וחברת קנדה ישראל) אומר, כל מה שאחרים יציעו, אני נותן שקל יותר. הוא כל הזמן מעלה. יש לו הרבה כסף, אבל הוא לא מבין הרבה בנדל"ן. אנחנו מבינים יותר טוב ממנו".

כשאברהמי אומר "אנחנו", הוא מכוון גם לבנו ולבתו שכבר משולבים בעסק. הבן עובד בשיווק ואחראי על חיפה ואזור הצפון, הבת אחראית על הרכש. בנוסף, אברהמי שותף בפרויקטים גדולים בחו"ל שאיננו מוכן להרחיב עליהם את הדיבור, בין השאר מפני שהוא מקים אותם עם שותפים שחלקם אינם מעוניינים בחשיפה.

אמנם בפעילות בחו"ל שותף אברהמי שלא במסגרת החברה שלו, אבל גם בפעילות בארץ נדמה שהוא מעדיף להיות רחוק מהעין הציבורית, החשופה והבורסאית. "הסיבה לכך", מתייחס אברהמי, "היא שאנחנו יודעים להביא כסף יותר זול מאשר הבורסה, יודעים להסתדר בלי הכסף הציבורי".

חיידק הבנייה, מספר אברהמי, דבק בו בגיל צעיר מאביו, עולה מאיראן, שהיה פועל בסולל בונה. בגיל 16 הוא כבר עזב את הבית בקריית גת ועבר לערד, לעבוד עם אחיו, בחברה לעבודות בנייה. קצת לפני גיל 17, בימי מלחמת יום כיפור, הפסיק ללמוד והתחיל לעשות עבודות בנייה בקבלנות.

"התחלתי בעבודות נורא קטנות, כקבלן משנה", הוא משחזר. "עשיתי עבודות בטון לכל מיני מפעלים, בסכומים קטנים, בין 5,000 ל-8,000 דולר. בהדרגה שיתפו אותי במכרזים יותר ויותר גדולים, למלונות ים המלח, למפעלי ים המלח. ישבתי בערד עד גיל 30 ואז, יום אחד ב-1990, משרד התיירות ביקש ממני להשתתף במכרז באילת. אחרי שביצעתי אותו הייתה עוד עבודה ועוד עבודה, ולאט-לאט עברתי ליזמות".

מהמר על חיפה

באופן טבעי אי-אפשר לנהל שיחה עם איש נדל"ן בלי לעסוק בתפוח האדמה הלוהט של שר האוצר יאיר לפיד. אברהמי אינו מחזיק בדעה מאוד חיובית על היוזמה. "כל הרעש שעשו סביב המע"מ אפס", הוא אומר, "זה היה סרט אחד גדול. כולם רצו להיות רובין הוד, ואף אחד לא הביא את הקמח בשביל שהאופים, אנחנו היזמים, יאפו את הלחם. הכריזו על זה בלי לחשוב עד הסוף על התוצאה, על השאלה אם זה בכלל יקרה. זו הכרזה קשה מאוד, שפגעה בנדל"ן במדינת ישראל. הם היו צריכים, לפני שלב ההכרזות, לגבש את התוכנית, לראות שהקואליציה, כולל הדתיים וכל השאר, מקבלים אותה.

"מה הם עשו? הושיבו את כל הרוכשים של מדינת ישראל על הגדר. היזמים מצדם אמרו, אם ככה, גם אנחנו עוצרים. אני אישית לא קניתי קרקעות שנה שלמה ורק המשכתי בפרויקטים שכבר יש לנו. רציתי לראות מה קורה עם החוק החדש. הרי 18% זה חלק משמעותי מהמחיר. אולי הקרקעות יוזלו בעקבות החוק ואני אפול בין הכיסאות? ואם אני ואחרים כמוני לא קונים קרקעות ולא מייצרים סחורה, כלומר דירות חדשות, המצאי מצטמצם והמחירים עולים".

- הרגשת שהרוכשים על הגדר?

"ודאי. בחיפה, מכרנו לפני ההכרזות על התוכנית 160 יחידות, ומאז ההכרזה נתקענו לתקופה מסוימת. זה פגע לנו בשיווק בכל הפרויקטים שלנו, חוץ מאשר באילת. עכשיו אנשים מתחילים לרדת מהגדר, אבל לאט. בחיפה כבר הגענו למעל מאתיים יחידות. זוג צעיר שקנה אצלנו עכשיו שם, אמרו לי, תעזבו אותנו מהמע"מ אפס, עד שזה יגיע, ממילא מחיר הדירה יעלה בלפחות 18%".

- המדינה יכולה לגרום לכך שמחירי הקרקעות ירדו?

"אם מסתכלים בגרף של מחירי הקרקעות ב-65 השנה האחרונות, המחירים תמיד עלו, למעט ירידות קטנות, שנמחקו אחר כך. ובמרכז בכלל המשחק במחיר קטן מאוד, רוב הקרקעות במרכז פרטיות ויקרות".

- משרד השיכון ומשרד האוצר מבטיחים הגדלה משמעותית של היצע הקרקעות לבנייה ב-2017.

"הממשלה רוצה להפציץ את הארץ בקרקעות, אבל אני לא רואה תזוזה כזאת. הם אומרים שהם עומדים להוציא 65 אלף יחידות דיור לשוק, אבל אני לא יודע מה יקרה, אני לא יושב על הרזרבות של מדינת ישראל. אני רואה מה יוצא, ואלה טיפות בטלות בשישים לעומת הצורך. אנשים ממשיכים להתחתן ולהתגרש, וכל חתונה וכל גירושין זה עוד דירה".

"בנוסף לזה", מלין אברהמי, "יש המון ביורוקרטיה בישראל בכל הנוגע לקרקעות ולאישורי בנייה. יש חוקים מתקופת המנדט שצריך לייעל ולקדם אותם. יזם שם מיליונים על קרקע, בכל יום שבו הוא קם בבוקר הוא משלם ריבית של 50 אלף שקל, אבל לוועדות, לפיקוד העורף, לכיבוי אש, לכל מי שצריך לתת אישורים - יש זמן.

"אם המדינה רוצה להוריד את מחיר הדירות היא צריכה לעשות עבודה יותר יסודית: לחתוך בעלויות המיסוי, להביא יותר עובדים זרים לישראל - לא ייתכן שעובד זר יעלה יותר מ-1,000 שקל ליום. זו בושה וכלימה. והיא צריכה לפשט ולקצר תהליכים. להגביל את הזמן לאישור תוכנית. בבלגיה, למשל, אם העירייה לא נותנת ליזם תשובה על תוכנית בתוך שלושה חודשים, התוכנית מאושרת. פה לא מאשרים ולא מסרבים, רק דוחים, והיזם מסתובב כל הזמן חצי בהיריון".

לאברהמי יש דוגמה טובה לכך שקיצור תהליכים הוא אפשרי. "בחיפה תפסו את העניין ופורסים שטיח אדום ליזמים", הוא אומר ומחמיא לראש העיר. "כשהגעתי לשם לבנות, יונה יהב קרא לכל הצוות ואמר, 'אתם רואים את זה? הוא בא לבנות אצלנו נדל"ן אחרי שלא בנו בחיפה המון זמן. הוא מהמר על העיר שלנו, ואנחנו עוזרים לו'. וככה זה היה".

- בינתיים זה באמת הימור, לא? העיר סובלת מהגירה שלילית ומדימוי ישנוני.

"היא כבר מקבלת תנופה, הרבה יזמים מגיעים לעיר. אחרי שאני הגעתי לפני שנתיים, הגיעו אחריי עשרה יזמים נוספים מתל אביב. אמרו, אם זה טוב ליוסי אברהמי, זה טוב גם לנו. העיר עומדת לעלות, להיות, כפי שהייתה לפני עשרים שנה, העיר השנייה בגודלה ובחוזקה בישראל. יש בה הכול - אוניברסיטאות, רכבת מהירה לתל אביב, נמל תיירות, תשתיות מדהימות".

- ואיך נראה העתיד של יוסי אברהמי?

"יש לנו חברה די גדולה עם הוצאות גדולות, ולכן אנחנו חייבים להמשיך לבנות, ולהתחרות על כמה שיותר מכרזים שיוצאים בארץ, כדי לספק לנו את כמות העבודה המספקת".