"בר רשות" חייב בהיטל השבחה

לאחרונה קיבל בית המשפט העליון את ערעורה של הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נגד בני הזוג בלוך. השאלה שעמדה בפני בית המשפט הייתה האם ניתן לסווג בר רשות במקרקעי המינהל (מכוח "חוזה משבצת", אשר מתחדש כל שלוש שנים) כ"חוכר לדורות" לצורך חיובו בהיטל השבחה, אשר לפי לשון החוק, ניתן לחייב בהיטל ההשבחה בעלים או חוכר לדורות בלבד.

לפי סעיף 2(א) לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה, בעת מימוש הזכויות במקרקעין, הבעלים או החוכר לדורות מחויב בתשלום היטל השבחה - בשיעור של מחצית מגובה ההשבחה. אך במקרה זה, מדובר על ברי רשות, אשר מבחינת לשון החוק - אינם חוסים תחת החיוב בהיטל ההשבחה, אך מהותית הם נהנים ממערך זכויות וחובות דומה לחוכר לדורות, ולכן בית המשפט קבע שניתן לסווג את ברי הרשות כחוכרים לדורות לצורך חיובם בהיטל ההשבחה, וזאת בשונה מפסיקת בית המשפט השלום והמחוזי באותו עניין.

בעניין זה סבורה הועדה (המערערת), כי אופיו של היטל ההשבחה מתיישב עם חיובם של המשיבים בהיטל - חיוב הנהנים הישירים מן האפשרות לבנייה נוספת ומן עליית ערך המקרקעין, כשחלק ממטרתו של תשלום ההיטל הוא לממן את הועדה המקומית על מנת שתוכל לתכנן ולפתח תוכניות. לכן, לדעת הועדה, יש לבדוק מיהם בעלי זיקה הקרובה ביותר מבחינת הפקת הנאה מן ההשבחה, ולא להסתפק רק בלשון החוק.

בפועל ברי הרשות יושבים על הקרקע כבר 40 שנה, ולא יפונו על ידי המינהל, ולכן מעמדם זה מלמד על כך שהם הנהנים הישירים מן ההשבחה. בנוסף, הגדרת חוכרים בחוק התכנון והבניה הורחבה כך שגם חוכרים לדורות שאינם רשומים בפנקס המקרקעין, ייחשבו לחוכרים לדורות [ס' 259(ד)(1)]. בנוסף טוענת הועדה כי המינהל הצהיר על כך שהוא רואה במשיבים כבעלי זכות חכירה לדורות.

לטענת המינהל, ברי רשות צריכים להיות מוגדרים כחוכרים לדורות, והסיבה שאינם נקראים כך היא היסטורית בלבד - ולא מהותית. בנוסף טוען המינהל, כי ישנה החלטה הקובעת שלברי הרשות יש זכות לחתום על חוזה חכירה לדורות, ומסיבה טכנית בלבד החלטה זו לא מיושמת.

הזוג בלוך (המשיבים) מתייחסים הן לפן הלשוני והן לפן המהותי של המחלוקת. סוברים בלוך, כי לשון החוק ברורה ולכן אין לסטות ממנה. כשרצה המחוקק להכליל גם את ברי הרשות - עשה זאת מפורשות ואף תיקן חוקים, שלא כמו בחוק זה. יתר על כן, חיוב במס לא יכול להגיע מתוך פרשנות חוק אלא מתוך לשון החוק. בנוסף לכך, מבחינת הפן המהותי, טוענים כי זהות הצדדים וההסכם שנערך בין הצדדים הוא שמגדיר את טיבה של הזכות המשפטית ולא אורך ההחזקה בנכס.

לכן, גם מבחינה מהותית לא ניתן לראות בהם כחוכרים לדורות וזו סיבה נוספת לפיה לא ניתן לסווג אותם כחוכרים לדורות. עוד יצוין כי היועץ המשפטי לממשלה התבקש להסדיר בחקיקה את מעמדם של ברי רשות שכאלה כבר בשלב הערכאה הראשונה, זאת מאחר שהתגלה שכל ועדה טיפלה אחרת בברי רשות. סידור חקיקה זה הוקפא וטרם הושלם, עניין המחזק את הסתייגות המחוקק מלחייב את ברי הרשות בהיטל השבחה.

בית המשפט העדיף את עמדת הועדה על פני עמדת הזוג בלוך. השופטת ארבל קבעה שיש להתחקות אחר המהות הכלכלית של העסקה. לכן, גם אם מבחינה לשונית החוק לא מתייחס לברי רשות כחייבים בתשלום היטל השבחה, מבחינה מהותית הם מחזיקים במקרקעין כחוכרים לדורות - התוכן האמיתי של העסקה מעניק להם את זכויותיהם במקרקעין, בניגוד לחזות הסכם החכירה.

עוד מציינת השופטת, כי בחוזי תנאי המשבצת ישנן כמה אינדיקציות המראות שיש דמיון בין בר רשות לבין חוכר לדורות בהקשר זה, וזאת לפי כוונת הצדדים שבחוזה. אך, אין בהם התייחסות לזכות השוכר להאריך את תקופת השכירות, מאחר ואז התייחסות שכזו היא בעצם עקיפה של ההתחייבות לרשום את העסקה. למרות זאת, בפועל החוזים מתחדשים מעת לעת, ובמקרה של המשיבים - הם יושבים על הקרקע כבר 40 שנה.

התמונה הכללית המתקבלת מן הדיון היא שמבחינה מהותית - מערך הזכויות והחובות החל על חוכרים לדורות שהם בעלי חוזי חכירה עם המינהל, זהה לזה של מתיישבים המוגדרים כברי רשות במקרקעי ישראל בחוזה המשבצת. דוגמאות לכך ניתן לראות למשל בנושא של העברת הזכויות לאחר, אשר בשני המקרים מותנית בקבלת אישור מהמינהל. בנוסף, דמי ההסכמה הנגבים על ידי המינהל בהעברת זכויות מוטלים באופן זהה על ברי הרשות ועל החוכרים לדורות.

עוד דוגמה ניתן לראות בהעברת זכויות במקרקעין לאחר מיתה - ההסדר חל גם על ברי רשות וגם על חוכרים לדורות. מבחינת מדיניות הפיצוי במקרה של החזרת הקרקע למינהל חלה באופן זהה בשני המקרים. לכל זאת מתווספת תכליתו האמיתית של חוזה המשבצת שהיא חוזה התקשרות ארוכת טווח במטרה לפתח קרקעות חקלאיות.

יש לציין בנוגע לכך, כי מסקנה זו לפיה ניתן לראות במשיבים כחוכרים לדורות לצורך חיוב בהיטל ההשבחה אינה קובעת דבר לגבי מעמדם הקנייני במקרקעין, ואינה מקנה להם זכויות לפי הקטגוריות המוכרות בדיני הקניין.