היכולת של ההורה הישראלי לעזור לילד בקניית דירה נעלמת

הקוטג', המילקי ואפילו מותגי הבגדים הם רק מרכיב קטן יחסית במפלצת הישראלית התופחת שנקראת "יוקר המחיה". הגורם העיקרי המלעיט את המפלצת הזו הוא כמובן מרכיב הדיור. במציאות שבה חלק הארי מההכנסה של משק בית בישראל נמחק לטובת דיור, ההשוואה של מחיר המילקי בישראל למחירו בסופר בברלין היא לא הרבה יותר מקוריוז.

כמעט כל הזוגות הצעירים שמגיעים למשרדי המכירות לרכוש דירה חדשה, כמו אלה שרוכשים דירת יד שנייה, נעזרים בהון עצמי שקיבלו מההורים. בהתאם להוראת בנק ישראל, רוכשי דירה ראשונה מחויבים להביא מראש לפחות 25% ממחיר הדירה (משפרי דיור צריכים להביא 30%, משקיעים 50%). מחיר ממוצע של דירה בישראל עומד היום על 1.3 מיליון שקל, כך שמדובר בסכומים של 300 אלף שקל ויותר, שמגיעים בעיקר מההורים הדואגים.

אבל אלה כנראה השאריות האחרונות של הדור הקודם, מציאות כלכלית שבה הורים יכולים לסייע לילדים.

מה הסיכוי שהדור הבא יוכל גם הוא בעתיד לסייע לילדיו ברכישת דירה? יצאנו לבדוק. לצורך כך, פרטנו את ההבדלים בתנאים הכלכליים שהיו בסוף שנות ה-80 ובתחילת שנות ה-90, לבין התנאים הכלכליים היום, הכוללים בין היתר את השכר הממוצע במשק, רמת החיים, תוחלת החיים, וכמובן מחירי הדירות.

הממצאים אינם מעודדים. אם לא תתרחש פה רעידת אדמה כלכלית של ממש - במחירי הדירות, במשכורות וכו', שיעור הבעלות על דירות בישראל צפוי לרדת בצורה ניכרת. לצד זאת, צפויה כמובן עלייה מתמשכת בשכר הדירה.

מחירי הדירות: "ב-1980 מכרנו דירה ב-40 אלף דולר והרווחנו יותר"

מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי מחיר דירה ממוצעת ברבעון השני של שנת 1990 עמד על 183 אלף שקל. ברבעון השני ל-2014 עמד מחיר דירה ממוצעת על 1.3 מיליון שקל - יותר מפי 7. ואם זה לא מספיק, רונן מנחם, מנהל מחלקת אסטרטגיה בבנק מזרחי טפחות, מזכיר כי "בשנות ה-80 ניטלו משכנתאות לא צמודות. האינפלציה היתה גבוהה עד שהמשכנתאות נשחקו לחלוטין. לבנק לא היה שווה אפילו לשלם את עלות הבול כדי לשלוח מכתב המודיע על כך".

"ילד שההורים עזרו לו עד לפני שש שנים לקנות דירה, כבר מסודר", אומר פרופ' ירון זליכה, לשעבר החשב הכללי במשרד האוצר והיום דיקן הפקולטה למנהל עסקים בקריה האקדמית אונו, "דירה עלתה אז בערך 800 אלף שקל, השווים ל-90-100 משכורות. זוג כזה, בהנחה ששני בני הזוג עובדים, יכול היה לקבל 30 משכורות מכל זוג הורים, ולקחת משכנתא בסכום של 40 משכורות ולהחזיר אותה בתוך 15 שנה בקלות.

"היום, הדירה עולה כבר 1.5 מיליון שקל. בסכום כזה צריך 160 משכורות. גם אם ההורים נתנו 60 משכורות, עכשיו כבר חסרות 100 משכורות ולא 40. עכשיו המשכנתא כבר לא תהיה ל-15 שנה, והבנקים גם לא נותנים משכנתא ל-40 שנה. כלומר, צריך משכורת וחצי של משק בית ממוצע כדי לקנות דירה. איך אפשר לחיות מחצי משכורת? אי אפשר לחסוך. היום ילדים לא יכולים לחסוך בשביל הילדים, והמצב של הילדים שלהם בעוד 20 שנה יהיה גרוע יותר".

היזם משה גינדי, מבעלי חברת משה ויגאל גינדי ונדל"ניסט שמלווה את השוק למעלה מארבעה עשורים, מדגיש כי המציאות בדור הקודם היתה שונה לחלוטין: "אז התנאים היו פשוטים. היינו מקבלים היתרי בנייה תוך חודש-חודשיים, היום זה לוקח שנה שנתיים. אז לסיים בניין היה לוקח 15 חודשים, היום בניית אותו בניין לוקחת זמן כפול, וזה בפירוש מייקר את מחירי הדירות. בשנת 1980 מכרנו דירת 5 חדרים ב-40 אלף דולר, והיינו מרוויחים על כל עסקה הרבה יותר מהיום. היום זוג הורים צריך לחסוך מהאוכל שלו כדי לעזור לילדים. רמת החיים עלתה, נטל ההוצאות זינק, ולילדים קשה".

תוחלת חיים: "דור ההורים מאריך ימים, הירושות נשחקות"

זמן זה כסף. הדבר נכון לא רק לעסקים, אלא גם גם לאורך החיים שלנו. תוחלת החיים נמצאת בעלייה, ויש לה השלכות כלכליות על דור ההורים מאריך הימים, וכן על דור ילדיהם.

אם בעבר דור ההורים "זכה" לקבל ירושה מוקדם יחסית, הרי שהיום דור ההורים מאריך ימים, וממשיך להתגורר בדירה שלו, לעתים עם סיוע צמוד ולעתים מוכר אותה כדי לעבור לדיור מוגן, כך שהירושות של דור הילדים נשחקות (אם היו כאלה בכלל).

גם הפנסיה אינה מה שהיתה. פרופ' נמדר: "אנשים יוצאים לפנסיה בשנות ה-60 לחייהם, תוחלת החיים עלתה וההורים רואים שהם זקוקים לדירות שלהם. להיות סיעודי עולה 15 אלף שקל לחודש. יש קשר הדוק בין הפנסיה לבין מחירי הדירות. אם מצב הפנסיות לא ישתנה, לא תיפתר בעיית הדיור. הדירה היא הנכס הכי יקר להורים כמנגנון הגנה להתמודד עם תוחלת החיים העולה, ורובם ינצלו את הדירה כדי לחיות בה או באמצעותה עד הגיל שבו ילכו לעולמם. כתוצאה מכך לא יישאר הרבה לילדים".

שיינין: "בעולם נורמלי אדם לא צריך להשאיר ירושה. ילדים לא אמורים לבנות על ירושה. בארה"ב, למשל, לא מורישים נכסים לילדים. הורים גומרים את החיים בלי רכוש".

שכר: "המיתון בעייתי גם למי שקנה דירה. מצבו של מי שהצליח לקנות דירה גם גרוע"

השכר הוא אולי הפרמטר הרגיש ביותר, שפוגע בבטן הרכה של הציבור בישראל לא פחות ממחירי הדירות. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי השכר הממוצע במשק עמד בשנת 1990 על 2,300 שקל, ונכון לרבעון השני של 2014 הוא עומד על 9,400 שקל (השכר החציוני, כפי שפורסם השבוע, נמוך מ-6,000 שקל).

לכאורה נראה כי השכר הממוצע עלה באופן ניכר, אך מחירי הדירות עלו כמעט כפליים. "אפשר לראות בבירור שעקומת השכר בישראל שמרה על יחס הגיוני מאז 2005, בעוד עקומת מחירי הדירות זינקה", אומר היזם הוותיק אורי דורי.

הכלכלן יעקב שיינין, מנכ"ל "מודלים כלכליים", מספר כי בשנת 1972 רכש דירה שעלתה לו 60 משכורות. "זאת היתה דירת 2.5 חדרים בשדרות ירושלים ברמת גן. הדור שלנו קרע את התחת אבל הצליח להגיע לדירה. היום מספר המשכורות הנדרש הוא למעלה מפי 2. איזה בנאדם יכול לשלם למעלה מ-140 משכורות? רק בני העשירון העשירי שההורים עוזרים להם במידה ניכרת. דפקו פה דור שאין לו יכולת לרכוש דירה, ואם רכש דירה הוא יהיה משועבד למשכנתא כל חייו, ועל כן יהיה ממורמר וודאי שלא יוכל לעזור לילדים שלו לרכוש דירה".

זליכה סבור כי התנאים הכלכליים במשק יחמירו ככל שהריבית תישאר נמוכה. "מי שלא קנה דירה בגיל 30 - זאת קטסטרופה, אך בניגוד למה שנהוג לחשוב, גם מצבו של מי שהצליח לקנות דירה בגיל הזה הוא גרוע", אומר זליכה. "צריך להעלות את הריבית כדי לעצור את מחול השדים. זוג צעיר שקנה דירה, נהנה מהחזר חודשי נמוך כשהריבית נמוכה ולכן הוא מתנגד להעלאת הריבית. הוא רק לא מביא בחשבון שהריבית הנמוכה גורמת למיתון. השכר לא עולה בגלל המיתון, ומתחילים לפטר עובדים. המיתון הוא בעייתי גם למי שקנה דירה ואת זה רבים לא אוהבים להבין. מי שקנה דירה חושב שהריבית הנמוכה היא לטובתו. הוא מעדיף לשלם 50 שקל פחות במשכנתא, אך הוא לא מבין שהוא מקבל 500 שקל פחות בשכר. הריבית חייבת לעלות כדי שקצב הצמיחה יגדל. אם הורדת הריבית תימשך, יהיו עוד מפוטרים, תקציבי הממשלה ימשיכו להצטמצם, והבועה הזאת תתפוצץ".

זליכה מוסיף כי "גם בני 45-50 שעוד לא הגיעו לגיל פנסיה, והילדים שלהם צעירים מגיל 25, נמצאים בשלב חיסכון שמקבלים עליו ריבית נמוכה. כלומר, החיסכון לא צומח. לפני 30 שנה היכולות של הציבור היו יותר רחבות, ממשכורת אחת של אחד מבני הזוג, יכלו לקנות דירה", מוסיף זליכה,

"זה נבע מכך שהצמיחה במשק הייתה גבוהה. אז רמת החיים גם הייתה צנועה. היום עובדים יותר שנים, תוחלת החיים עולה והשכר בשש השנים האחרונות נשחק. במערב אף אחד לא קונה דירה ב-160 משכורות או מכונית ב-100 אלף שקל, ולא משלם את המחירים שבישראל משלמים על מזון. בדור של ההורים המדיניות הכלכלית הייתה שונה, הכל היה יותר זול. זה לא שהמשק היה יותר תחרותי מהיום, אבל המדיניות הכלכלית היתה יותר נחושה לא לאפשר למונופולים להעלות מחירים ויותר נחושה לשמור על ריבית גבוהה. כתוצאה מכך, שיעור הבעלות על דירות ימשיך לרדת והילדים יתחילו מאפס, אין ירושה. זאת שואה כלכלית לדור שלם".