המוסדיים מישראל יסייעו לדיוויד מרקס לבנות מלון במנהטן?

שטף יזמי הנדל"ן היהודים-אמריקאים המחפשים אחר מימון זול בשוק ההון הישראלי, באמצעות המתווכים רפי ליפא וגל עמית, ובסיוע חברת החיתום פועלים אי.בי.אי, הניב היום טיוטת תשקיף נוספת - רביעית במספר בשבועות האחרונים - לקראת הנפקת אג"ח. הפעם מדובר בחברת MDG Real Estate Global (אמ.די.ג'י) של היזם דיוויד מרקס.

מרקס, שמוצג כבעל ניסיון רחב בפיתוח, השבחה וניהול נכסים ברחבי ניו יורק, מחזיק כיום שמונה נכסים מניבים בעיר ניו יורק, ואחד נוסף בעיירה הסמוכה מדפורד. מדובר בשישה מבנים בתחומי הדיור להשכרה, הדיור הסיעודי והדיור המוגן ברובע קווינס, בבניין משרדים ובבניין לדיור סיעודי ברובע ברוקלין, וכן במבנה המשמש כדיור סיעודי במדפורד. נוסף על כך, מחזיק מרקס במבנה נוסף המיועד לדיור מוגן, ונמצא לדבריו בבנייה מתקדמת.

לצורך גיוס החוב, ובדומה ליתר היזמים האמריקאים המתדפקים על שערי שוק ההון המקומי, הוקמה אמ.די.ג'י כדי לקלוט את נכסיו של מרקס במקלט המס של איי הבתולה הבריטיים. בד בבד פנה מרקס לחברות הדירוג המקומיות, S&P מעלות ומידרוג, בבקשה לקבלת דירוג לאג"ח שינפיק, בהיקף מוערך של כ-70 מיליון דולר (כ-260 מיליון שקל), ללא שעבודים וביטחונות.

לפי הערכת שמאי שצורפה לטיוטת התשקיף, עומד שווי הנכסים המניבים שבבעלותו על 324 מיליון דולר, והם מייצרים כיום הכנסות נטו מפעילות השכרה (NOI) של 18.9 מיליון דולר על בסיס שנתי.

וכרגיל בהנפקות יזמי הנדל"ן האמריקאים, חלק מתמורת ההנפקה מיועד לשמש למיחזור חובות קיימים, והיתרה תשמש את אמ.די.ג'י כהון עצמי בפרויקטים יזמיים חדשים, ובראשם פרויקט הדגל של מרקס כיום - הקמת שני בתי מלון בצדה המערבי של מנהטן, האחד ברחוב 37 על השדרה ה-11, והשני ברחוב 34 על השדרה ה-10. להערכת החברה, עלות הקרקע והבנייה של שני המלונות תעמוד על כ-400 מיליון דולר, ולאחר השלמתם יצמח השווי המצרפי שלהם ביותר מ-150 מיליון דולר.

לפחות אחד מהפרויקטים הללו מלמד שוב על הסיכון הטמון באג"ח שמנפיקים היזמים האמריקאים. הקמת המלון על השדרה ה-11 היא חלום ישן עבור מרקס. כבר ב-2007 הוא רכש את הקרקע במקום תמורת 45 מיליון דולר, בסיוע הלוואת נון-ריקורס שקיבל מבנק ההשקעות ליהמן ברדרס. אלא שנה לאחר מכן פרץ משבר האשראי הגדול בארה"ב, ומרקס נכשל בניסיונו לגייס את המימון הדרוש להקמת המלון.

המשבר הפיל את שווי הקרקע

במקביל, החלה נפילה במחירי הנכסים המניבים במנהטן, שוויה של הקרקע ירד אל מתחת לגובה ההלוואה, וב-2011 העדיף מרקס להעבירה לבנק הנושה תמורת ביטול החוב והכנסת חברת הנכס להליך של חדלות פירעון.

שנתיים מאוחר יותר חזרה הקרקע לידיו של מרקס. במכרז שערך הנושה הסכים מרקס (הפעם תחת חברת נכס אחרת) לשלם תמורתה 35 מיליון דולר ולזכות בניסיון שני להקמת המלון, לאחר שקיבל מימון ראשוני בסך 40 מיליון דולר מקרן ההשקעות בנדל"ן מסחרי, מדיסון רילטי קפיטל. עם זאת, את מימון הפרויקט יידרש מרקס להביא ממקורות אחרים, למשל ממשקיעי האג"ח הישראלים.

הללו נדרשים להאמין כי הבסיס הנוכחי של החברה יאפשר למרקס להשלים הפעם את בניית המלונות ושני פרויקטים מניבים נוספים, ובכך להגדיל את ה-NOI השנתי ב-20 מיליון דולר ב-2017, וב-35 מיליון דולר נוספים ב-2018, כמובן לפי הערכת החברה.

בינתיים מדגישה החברה את המינוף הנמוך יחסית שלה, שכולל לטענתה יחס של 43% בלבד בין סך החוב שלה לבין הון עצמי בתוספת החוב הפיננסי נטו (CAP נטו). זאת כמובן לפי הערכות השמאים, שקבעו לכלל נכסי החברה שווי כולל של 542 מיליון דולר.

את המחצית הראשונה של 2014 סיימה אמ.די.ג'י עם רווח תפעולי של 20.5 מיליון דולר, בזכות עלייה של 11 מיליון דולר בערך הנדל"ן שבידי החברה. עם זאת, בנטרול רווחי השערוך ולאחר תוספת עלויות ריבית של 2 מיליון דולר, היה ה-FFO (התזרים השוטף) שלילי בסכום של 2 מיליון דולר.

כאמור, מרקס מצטרף כעת לשלושה יזמי נדל"ן יהודים אמריקאים נוספים שהובאו לכאן בידי ליפא ועמית, וכבר הגישו טיוטות תשקיף: ג'ואל גלאק העומד בראש חברת ספנסר, יואל גולדמן (חברת אול-יר) ודיוויד ליכטנשטיין (לייטסטון).

כל השלוש כבר הגישו טיוטות תשקיף לגיוסי אג"ח של מאות מיליוני שקלים כל אחת, בניסיון לגייס כאן חוב בדירוג מקומי גבוה יחסית ובריביות של 4%-6%.

ריביות אלו נמוכות בהרבה מריבית של 11%-15% שחברות אלו היו עשויות לשלם בארה"ב, תמורת חוב תאגידי שמיועד למימון פעילותה השוטפת של החברה, ומגויס לרוב בצורת הלוואות מזנין מקרנות פרטיות בארה"ב.

הגל הנוכחי של חברות הנדל"ן של יזמים אמריקאים (שהתאגדו כאמור כולן באופן דומה באיי הבתולה) מגיע לאחר שאיגרות החוב של ארבע חברות נדל"ן אחרות של יזמים יהודים-אמריקאים - אקסטל, ברוקלנד אפריל, דה זראסאי ודה לסר - כבר נסחרות כבבורסה בתל אביב, לאחר שגייסו בסך הכול 2.3 מיליארד שקל מהציבור הישראלי בשנתיים האחרונות.

 הגיוסים שבדרך, חברות נדלן אמריקאיות שינסו להנפיק החודש אגח בתא