המניה שנהנית מעליית מחירי השכירות בברלין

החיפוש אחר השקעה אטרקטיבית גורם לעתים למשקיעים לחפש הזדמנויות מחוץ לישראל, לעבר שוק שמגלם אתגרים משלו והזדמנויות. אחד היעדים, שאליהם לוטשים עיניים המשקיעים, הוא השוק בגרמניה, ובייחוד המטרופולינים שמהווים מרכזים תוססים לאמנות, תרבות ואופנה. מסיבות אלו ברלין נחשבת לאחת הערים המבוקשות להשקעה בנדל"ן. לביקושים ערים זוכות גם מינכן, המבורג, ברלין, קלן ודיסלדורף.

ככלל, שוק הנדל"ן בגרמניה מהווה יעד השקעתי הגואה זה מספר שנים. מחירי הנדל"ן השונים האמירו, וחל גידול בהיקף עסקות הנדל"ן בנכסים למגורים ונכסים משרדיים. הביקושים לשוק זה נוצרו, בין היתר, בשל ביקוש מקומי מצד משקיעים זרים וכניסת משקיעים מוסדיים מבית ומחוץ.

חברת איי.די.או גרופ עוסקת בעיקר ברכישת בנייני מגורים בעיר ברלין והשכרתם לדיירים תמורת דמי שכירות חודשיים. לחברה גם פעילות נדל"ן מסחרית. הגידול בפעילות העסקית של החברה והפוטנציאל מאחורי תיק הנכסים נותנים את אותותיהם בשווי החברה, שחצה את רף מיליארד השקלים.

על פי דוחותיה למחצית הראשונה של 2014, אנו מעריכים, כי החברה תייצר רווחים מפעילות (FFO) של כ-60 מיליון שקל בשנה, והכנסות תפעוליות מנכסים (NOI) של כ-140 מיליון שקל. עלויות המימון הנמוכות תומכות בהמשך מגמה חיובית מבחינת התוצאות התפעוליות והפיננסיות.

על פי דוחות החברה, המיקוד העסקי שלה הוא בהגדלת תיק הנכסים שלה, בניסיון ליצור מסה קריטית של נדל"ן כפרמטר מרכזי לתמחור הוגן של שווי עסקי החברה מול קבוצת הייחוס. נכון לתום הרבעון השני, לחברה 200 נכסים בהיקף 474 אלף מ"ר (בעיקר דירות מגורים); בשווי כולל של 2.72 מיליארד שקל, לעומת 1.56 מיליארד שקל בתום הרבעון המקביל אשתקד.

הצמיחה הזו מוסברת בהשלמת שתי עסקאות מהותיות: האחת, המיזוג עם קרן ההשקעות הבריטית סטנהאם, שבמסגרתו הועברו לחברה נכסים בהיקף של כ-100 מיליון אירו באוקטובר אשתקד; והשנייה, רכישת 13 בנייני מגורים ושטחי מסחר בתמורה ל-75 מיליון אירו. בד בבד השלימה איי.די.או רכישת מקבצי דיור נוספים. במהלך הרבעון השלישי פרסמה החברה, כי תרכוש (60%) עם קבוצת ביטוחית מישראל (40%) פורטפוליו נכסים בברלין, הכולל 43 בתי מגורים, בשווי של כ-130 מיליון אירו - תוספת משמעותית לפורטפוליו הקיים ולתוצאות העסקיות.

להערכתנו, הגורם העיקרי מאחורי תוצאות החברה, הוא הסביבה העסקית החזקה שתומכת בתחומי פעילותה של איי.די.או: על פי נתוני CBRE, מחירי הדירות בברלין עלו בכ-15% בשנתיים האחרונות, ושכ"ד להשכרות חדשות עלה בשנת 2013 בכ-7% מהממוצע. על פי המדד שפורסם במאי 2013, מחירי השכירות באזורים שבהם פועלת החברה בברלין עלו בכ-13% לעומת 2009.

עם זאת, עיריית ברלין פועלת להגבלת העלאת שכ"ד. ברבעון השני של 2013 הועברה חקיקה, המגבילה העלאת שכ"ד לדיירם קיימים ב-3 שנים ל-15%, ושכ"ד המקסימלי בדירות שלא שופצו צפוי אף הוא להיות מוגבל. אך החברה מעריכה, כי השפעת החקיקה אינה צפויה לפגוע מהותית, אם בכלל, בפעילות העסקית שלה ובתוצאותיה הכספיות.

קפיצה בשכ"ד בהשכרות חדשות

עסקי החברה מביאים לידי ביטוי את הסביבה התומכת: שיערוכי התפוסה בנכסי החברה נותרים גבוהים - מעל 95%; שכ"ד למ"ר בתיק הנכסים הקיים (כולל שטחי המסחר) קפץ מ-5.6 אירו למ"ר ל-6.15 אירו למ"ר לעומת השנה שעברה; שכ"ד למגורים עלה מ-5.41 אירו למ"ר ל-5.51 אירו למ"ר.

הפרמטר המעיד ביותר על הפוטנציאל הוא כנראה זה: שכ"ד בהשכרות חדשות מתבסס ברמות של 7.8 אירו למ"ר לעומת 7.3 אירו למ"ר בהשכרות חדשות בתום הרבעון השני אשתקד. במילים אחרות: אם לצורך העניין החברה מחליפה היום את כל תיק הנכסים שלה בהשכרות חדשות, הרי ההכנסות עשויות לגדול בשיעור נכבד. בהתאם לדוחות הכספיים של החברה, היא מחליפה בממוצע כל שנה כ-10% מהשוכרים, כלומר היא נהנית מגידול שנתי יציב בהכנסות של כ-2.5%-3%, כתוצאה מתחלופת שוכרים בלבד.

להערכתנו, לחברה נגישות טובה למקורות בנקאיים באזורי הפעילות וגם בשוק ההון בישראל. לראיה, בהתאם לדיווחי החברה, בתקופה האחרונה גייסה כ-300 מיליון שקל באמצעות הנפקות ומניות.

לסיכום, בהינתן תנאי השוק הנוחים, איי.די.או ממשיכה לפעול להגדלת מצבת נכסיה. להערכתנו, קיים פוטנציאל צמיחה לחברה ולשוק הדיור בגרמניה. כמו כן, אופי הפעילות ביחס לנדל"ן במדינות אחרות באירופה נמצא בסיכון נמוך יחסית. ייתכן כי החברה אף עשויה לחלק חלק מהרווחים.

אנו סבורים, כי הגידול בפעילות החברה מציב את ההשקעה במניית איי.די.או כראויה לבחינת השקעה, המהווה חלופה לחשיפה גיאוגרפית ומודל עסקי ייחודי.

הכותבים הם מנכ"ל באקסלנס נשואה ומנהל השקעות תחום מניות בקבוצה. הכתבה אינה מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. לכותבים אין עניין אישי בנושא הכתבה. קרנות נאמנות בניהול אקסלנס ו/או חברות מקבוצת אקסלנס מחזיקות ו/או עשויות להחזיק ני"ע ונכסים פיננסיים המוזכרים בכתבה

  אי.די.או