חברות הנדל"ן הזרות לייטסון ואול-יר השלימו צעד חשוב נוסף לקראת הנפקת איגרות החוב שלהן בבורסת תל אביב. השתיים זכו לדירוגי השקעה מחברות הדירוג, שיאפשרו להן כמעט בוודאות להשלים את גיוס החוב כאן.
לייטסטון, הגדולה מבין השתיים, עם נכסים בהיקף כולל של 1.02 מיליארד דולר, זכתה לדירוג A1 ממידרוג (ולדירוג זהה שלA פלוס מ-S&P מעלות) לגיוס של עד 600 מיליון שקל (158 מיליון דולר), לאחר ששקלה בתחילה גיוס מצומצם יותר.
אול-יר' עם נכסים ב-450 מיליון דולר, זכתה לדירוג ברמה אחת נמוכה יותר של A2 עבור גיוס של עד 400 מיליון שקל (105 מיליון דולר). אותו דירוג - A2 - קיבלה לאחרונה ספנסר, חברה נוספת עם מאפיינים דומים, עבור גיוס בהיקף זהה של עד 400 מיליון שקל.
לייטסטון של דיוויד ליכטנשטיין מחזיקה ב-535 בתי דירות להשכרה הפזורים על פני שבע מדינות בארה"ב, וכן בפורטפוליו של מרכזים מסחריים הממוקמים בתשע מדינות בארה"ב. לדברי מידרוג, דירוג החברה הושפעה לחיוב מהפיזור הרחב של הנכסים, מחשיפה לתחום הצומח של השכרה למגורים, מרמת מינוף נמוכה ביחס לדירוג, מהון עצמי משמעותי (54% מהמאזן) ומהוותק של ההנהלה.
מנגד, הושפע הדירוג לשלילה מפשיטת הרגל של רשת המלונות האמריקאית אקסטנדד סטיי. ליכטנשטיין רכש את הרשת ב-2007 באמצעות הלוואות נון ריקורס, אולם שנתיים מאוחר יותר בחר להעבירה לנושים במקום להמשיך ולעמוד מאחורי התחייבויותיה.
את הנפקת לייטסטון מביאים לשוק המקומי צמד היועצים רפי ליפא וגל עמית, "ממציאי" הטרנד, שגובים עמלות של מיליוני שקלים בכל הנפקה שבה הם מעורבים. החברה מציינת בתשקיף כי גורם אחר, שישב עם הנהלת החברה ודן עמה בגיוס אג"ח בישראל, ולא נבחר בפועל לייצגה בגיוס, איים בתביעה אם לא יקבל חלק מעמלות ההפצה. שם הגורם לא הוזכר, אולם לדברי פעילים בשוק מדובר במתווך, ישראלי לשעבר המתגורר כיום בארה"ב, שנפגש לפני חודשים אחדים עם הנהלת החברה, והציע את שירותיו, אך הצעתו לא נתקבלה.
על אול-יר שבבעלות יואל גולדמן כותבת מידרוג, כי מדובר בחברה המחזיקה ב-915 דירות להשכרה וב-54 חנויות ברחבי רובע ברוקלין שבניו יורק. כמו כן פועלת החברה להרחיב את היצע הנכסים שלה באמצעות בנייה ושיפוץ של 13 בניינים נוספים ובהם עוד 170 דירות להשכרה.
לדברי מידרוג, נכסי החברה נהנים מפיזור גבוה ומשיעורי תפוסה גבוהים, וממוקמים באזור צומח עם מגמות כלכליות ודמוגרפיות חיוביות. כמו כן הושפע הדירוג לחיוב מניסיונה של החברה באיתור והשבחה של נכסים, ומהתמקדות בעיר ניו יורק.
מכנה משותף רחב לכל החברות
לייטסטון, אול-יר וספנסר, יחד עם אמ.די.ג'י שטרם קיבלה דירוג, מהוות יחד קבוצה של חברות זרות המתדפקות על שערי הבורסה בתל אביב בניסיונן לגייס הון בהנפקת אג"ח ללא שעבודים וללא ביטחונות. לחברות הזרות הללו מכנה משותף רחב: כולן התאגדו לאחרונה במקלט המס של איי הבתולה הבריטיים, הן כולן נמצאות בבעלות של יזמי נדל"ן יהודים-אמריקאים, שיעבירו אליהן נכסים מיד עם השלמת ההנפקות, והן כולן מיוצגות בידי המתווכים ליפא ועמית, וחברת החיתום פועלים אי.בי.אי בניהולו של ארז גולדשמידט.
עבור אותן החברות, הנפקת אג"ח בריביות של 4%-6% בישראל, עדיפות בכל מקרה על האפשרות השנייה של מימון פעילות החברה בהלוואות מזנין של 11%-12%, שלהן היו זוכות בארה"ב. להערכת גורמים בשוק החיתום המקומי, החברות הללו יצליחו להשלים את הנפקותיהן ללא קושי, אם יידעו להתאים את תנאי האג"ח, ובעיקר את גובה הריבית, לדרישות הגופים המוסדיים, ובדגש על חברות ניהול קרנות הנאמנות שבבעלותם.
קרנות הנאמנות המשקיעות באג"ח קונצרניות זוכות בשנתיים האחרונות לביקושים חזקים מצד הציבור בישראל, ובהיעדר היצע משמעותי רוכשות נתחים מהותיים גם בהנפקות האג"ח של חברות הנדל"ן הזרות. כך, למשל, החזיקו בסוף אוגוסט קרנות הנאמנות ב-41% משש סדרות האג"ח שהנפיקו בשנתיים האחרונות החברות אקסטל, ברוקלנד אפריל, דה זר.אס.אי ודה לסר, בהיקף כולל של 2.3 מיליארד שקל ערך נקוב. זאת, בעוד שגופי החיסכון ארוך-הטווח החזיקו בסוף יוני ב-11% בלבד מסדרות אלו.
הנה בא המבול
פרויקטים של לייטסטון / צילום: מתוך אתר החברה
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
