רשויות דורשות מיזמי מגדלי משרדים להקצות עבורן קומות

דאגה לשטחי ציבור עתידיים או סחטנות? תלוי את מי שואלים. בשנים האחרונות, עוד ועוד ועדות מקומיות דורשות מיזמים המבקשים לאשר תוכנית למגדלי משרדים, להקצות לעיריות שטחים בדמות קומות שלמות במגדל. לא מדובר בדרישה להשכרת שטחים לעירייה, אלא בבנייה של קומות שיועברו לבעלות העירייה ויירשמו על שמה. התופעה מקיפה רשויות רבות ובולטת בפרויקטים חדשים רבים ומוכרים, כמו מגדל אלקטרה ברחוב יגאל אלון בתל אביב, שבו שוכנים כיום משרדי הרווחה של עיריית תל אביב בשתי קומות הנמצאות בבעלותה.

"כשיזם מבקש לקדם תב"ע חדשה למשרדים, והעירייה דורשת ממנו להקצות עבורה קומות, זה כמו שמישהו תובע פיצויים בבית משפט והשופט אומר לו שהוא יקבל את התביעה בתנאי שהתובע יפריש לו סכום מהכסף", אומר מנכ"ל חברה יזמית המקימה בנייני משרדים ומעדיף להישאר בעילום שם.

"היזם יסכים לכל דרישה של הוועדה המקומית, גם אם הדרישה מופרכת, כי הוא מעוניין באישור התוכנית שלו. התוצאה היא שחברה שבבעלותה מגדל משרדים, מוצאת את עצמה עם שותף שמעולם לא שילם על השותפות הזאת. נוסף לכך, היזם גם נדרש לשאת בעלויות בניית הקומות עבור העירייה, שלא לדבר על אגרות והיטלים שהעירייה גובה בגין בניית הקומות אלה שהיזם לא נהנה מהן".

התופעה אינה חדשה. באזור הבורסה ברמת גן למשל, אלפי מ"ר הפזורים במגדלי המשרדים רשומים על שם עיריית רמת גן, העושה בהם שימוש לצרכיה ואף משכירה אותם בשוק החופשי. בעירייה מסבירים כי השטחים בבורסה נולדו בשל זכויות שהיו לה בקרקע, בשונה למשל ממבני ציבור כמו מועדון קשישים שאותו היא מפעילה במגדל בסר 1 ואינו שימוש "עסקי".

במגדל אלקטרה בתל אביב היה גם לעירייה חלק בקרקע, אך אמפא נשאה בעלויות בניית הקומות, ועד היום מתנהל הליך משפטי להשבת הכספים תמורת שירותי הבנייה, שלטענת עיריית תל אביב היא אינה צריכה לשלם.

התופעה ותיקה, ונדמה כי היקפיה מתרחבים. בינואר השנה, אישרה הוועדה המקומית בעיריית תל אביב תוכנית שיזמה חברת הכשרת היישוב, להקמת מגדל משרדים במקומו של בית מעריב. על פי התוכנית שאושרה והומלצה להפקדה בוועדה המחוזית, יוקם מגדל בן 55 קומות, הכולל 34 אלף מ"ר, מתוכם קומה שלמה בשטח 1,100 מ"ר תירשם על שם העירייה ותשמש לצורכי ציבור.

כך גם עיריית גבעתיים, המפתחת אזור משרדים בחלקה המערבי של העיר במה שמכונה "הסיטי" בסמוך לאיילון, מבקשת לתת לה קומות שישרתו את צרכיה, וטוענת כי תשלם ליזם על בנייתן.

קיצצו קומה לעירייה

ככל שהתופעה מתפשטת בערים, בקרב היזמים דווקא הולכים וגוברים הספקות בנוגע לחוקיותה, וזאת כשברקע מרחפות פסיקות של בית המשפט העליון שדחו את תופעת המטלות הציבוריות מצדן של רשויות מקומיות. גם החלטה שנתנה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב בנוגע לדרישת העירייה להקצאה של שתי קומות בבניין משרדים חדש, רומזת על ספקות בנושא. מדובר בתוכנית שיזמה חברת רבד שבבעלות יגאל אהובי וחברת נכסי שבטא קרונפלד שבבעלות עו"ד אודי קרונפלד, המחזיקות במשותף ב"בית אגיש רבד" ברחוב מוזס 13 בתל אביב. בניין זה הוא בית משרדים פעיל בן 6 קומות בשטח 7,000 מ"ר, שהיזמים הגישו לגביו תוכנית להוספת 10,000 מ"ר על הקיים. הוועדה המקומית אישרה את התוכנית, אך קבעה כי שתי קומות בשטח עיקרי של 1,400 מ"ר, יירשמו על שמה בטאבו. התוכנית הופקדה בוועדה המחוזית, ובין המתנגדים לה היו היזמים שהגישו התנגדות לדרישת העירייה, בטענה כי אינה סבירה, ומוטלת עליהם ללא קשר להיטלי ההשבחה שהם נדרשים לשלם בגין תוספת השטחים. לטענתם, ההליך זהה להפקעה, אך העירייה אינה פועלת על פי חוק לצורך ביצוע ההפקעה.

בנוסף טענו היזמים כי העירייה לא מפרטת לאילו שימושים ציבוריים היא דורשת את השטחים, ונוקטת אפליה, שכן מגדלי משרדים אחרים בסביבה לא נדרשו להקצות לה קומות. הוועדה המחוזית קיבלה את ההתנגדות בחלקה וקבעה כי העירייה תקבל קומה אחת בלבד, ולא שתיים. כלומר, היא הכירה בדרישה, אך צמצמה אותה ואילצה את העירייה להסתפק במחצית ממה שרצתה לקבל במקור.

פתח לסחטנות

העיריות מנמקות את דרישותיהן בטובת הציבור: "מאחר שבתל אביב לא נותרו שטחים ציבוריים, דורשת העירייה קומות בתוך המבנים עצמם", אמרו לנו בעיריה.

אך גם אם יש הצדקה רעיונית לדרישה זאת, מסתבר כי החוק אינו תומך בה במפורש. עיריית תל אביב אף נקטה יוזמה משמעותית בנושא, כשבתוכנית המתאר (תא/5000) שיזמה והופקדה לאחרונה, נכתב כי תנאי לתוספת זכויות בנייה ליזמים, יהיה מתן שטחים ציבוריים - דבר שכיח בחו"ל (ראה מסגרת). חלק מההתנגדויות שהוגשו לתוכנית התייחסו לדרישה זו וטרם הוכרעו.

עו"ד אלי וילצ'יק, שותף במשרד כהן וילצ'יק קמחי, העוסק בדיני תכנון ובנייה ומעורב בפרשת בית "אגיש רבד", סבור כי התופעה פותחת פתח לסחטנות. "מי יקבע באיזה רמה היזם יבנה את הקומות?", הוא מקשה, ומזכיר בעיה נוספת: "העירייה הופכת לחלק מבית משותף, דבר שלא נתנו עליו את הדעת עדיין".

במשרד הפנים מפרידים בין דרישת הקומות של הרשויות, לבין מטלות ציבוריות שנפסק כי אינן חוקיות, אך משאירים את שאלת מימון הבנייה פתוחה: "הקצאת שטחי רצפות לטובת הציבור נדרשת בתוכניות שבהן לא ניתן להקצות שטח קרקע למבנה ציבור" נמסר ממשרד הפנים. "התכניות אינן קובעות מי יבנה את השטחים ולכן אין מדובר במטלה ציבורית".

קיזוז מהיטל השבחה

בעיריית תל אביב מסרו כי "כאשר יש תכנית המוסיפה זכויות בנייה, נבחנים צרכי הציבור והללו נדרשים מהיזם כחלק מאישור התכנית. כך דורשת העירייה להקצות שטחים עבור דיור בר השגה, גני ילדים ועוד". אשר למימון הבנייה נמסר כי, "בהתאם להסדרים הנכסיים, עלויות הבנייה של השטחים הציבוריים מקוזזות מהיטלי ההשבחה שמשלם היזם".

בני ברק: בוטלה דרישה להקמת גן ילדים כתנאי ליישום תמ"א 38

ביוני האחרון, דחה ביהמ"ש המחוזי בת"א ערעור שהגישה עיריית בני ברק כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית, ופסק כי דרישת העירייה מיזמים להקצות שטחי ציבור במיזמים של תמ"א 38 אינה חוקית, וכן כי כל ההתחייבויות שכבר נחתמו על ידי היזמים ובעלי הקרקע כתנאי לקבלת זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 - מבוטלות.

בשל הצפיפות המאפיינת את בני ברק, נוהגת העירייה לדרוש מיזמים להקצות שטחים בקומת הקרקע של הבניינים המחודשים. בשטחים אלה היא מתכננת להקים מבני ציבור עירוניים דוגמת גני ילדים ומוסדות דת. מדובר בתנאי לקבלת היתר בנייה למיזמי תמ"א 38, שאמורים לחזק בניינים מפני רעידות אדמה. במקרים מסוימים משמעות הדרישה עבור בעלי הקרקע והיזמים הייתה לבנות קומה נוספת כמרתף חניה. הדבר ייקר את הבנייה במידה משמעותית ואף גרם לסיכול תוכניות רבות לחיזוק מבנים.

בעלי נכס ברחוב הרצל 91 בעיר, שביקשו להרוס את המבנה הקיים ולבנות מבנה חדש במסגרת התיקון השני לתמ"א 38, פנו בבקשה לקבלת היתר בנייה. הוועדה המקומית סירבה לתת היתר בנייה, ודרשה מהבעלים כתנאי לקבלת ההיתר להקצות בקומת הקרקע שטח ציבורי לטובת שימושים של העירייה.

הבעלים הגיש ערר לוועדת הערר המחוזית בראשות עו"ד מיכה גדרון וזו ביטלה את החלטת הוועדה המקומית תוך ציון כי דרישת הוועדה אינה חוקית.

במרץ 2013 פירסמה עיריית בני ברק הודעה כי היא מתנה קבלת היתר בנייה בהקצאת שטח לצורכי ציבור בקומת הקרקע. בעלי הנכס הגישו ערר נוסף שהתקבל על ידי ועדת הערר שקבעה כי ההודעה אינה חוקית.

עיריית בני ברק לא ויתרה והגישה עתירה מנהלית לבית המשפט נגד ההחלטה. בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה את העתירה וציין כי להודעה של העירייה אין ולא היה תוקף.

ניו יורק: תוספת הזכויות והתמורה לא נתונות למו"מ

"עסקאות שטחים" בין רשויות לבין יזמים הן תופעה שכיחה בערי העולם. מהנדס הסיטי של לונדון, פיטר ריס, סיפר בראיון ל"גלובס" לפני שנה, כי יזמים המבקשים לבנות לגובה בשטח הצפוף באזור זה בעיר יקבלו זכויות יתר ואף זירוז תוכניות, אם יזיזו את החזית פנימה ויפנו שטח לשימוש ציבורי למרגלות הבניין. בסינגפור, יזמים פרטיים הבונים יותר מ-50% מתכסית המגרש, צריכים להחזיר את התמורה בקומות אחרות, ולכן אפשר למצוא בעיר זו גני ילדים ואפילו מגרשי כדורסל ציבוריים בקומות גבוהות.

גם ראש מחלקת התכנון והבנייה של וינה, בריג'יטה ז'ילקה, סיפרה ל"גלובס" הקיץ כי את המחסור במוסדות חינוך היא תמלא בהסבת שטחי מסחר בקומות תחתונות של בתים משותפים. כך בעוד בני ברק דלת האמצעים (ראו מסגרת) נדחית בבית משפט, לפרנסי בירת אוסטריה העשירה אין בעיה - מחליטים ועושים. אמנם רוב המבנים שבהם מדובר שם הם בבעלות חברות משכנות ציבוריות, אבל אם בשכונה כלשהי לא יימצא פתרון אחר למצוקת הכיתות, הדבר יוכתב גם בבניינים בבעלות פרטית.

"תוספת זכויות כתמריץ היא דבר שכיח כאן", אומרת בראיון טלפוני ממנהטן רחל רמתי, שהייתה האדריכלית הראשית של ניו יורק בתקופת אד קוץ'. "אבל העסקה לעולם אינה בין ראש עיר מסוים ליזם מסוים, או לבניין מסוים. בניו יורק התוספות והתמורה אינן נתונות למשא ומתן, כי הן חלק מתוכנית קבועה בחוק. לכל אזור יש תמריצים לפי ערך הקרקע ולפי ניתוח הצרכים בו, כמו מחסור בשטח פתוח, או תוספת תנועה של אנשים". רמתי סבורה שבמקרה של בנייה על מגרש בבעלות העיר, מותר לעירייה להתנהג כמו בעלים רגיל ולנהל מו"מ כדי לקבל כמה שיותר, אבל במקרה של תוספות בקרקע פרטית, הדבר חייב להיות מעוגן בתוכנית ובחוק כדי לא לפתוח פתח לכאוס ולאפליה.

רמתי חיברה חלק מחוקת הבנייה של ניו יורק והיום היא מתכננת עבור יזמים בכל רובעי העיר. היא מספרת שמגדלים במנהטן קיבלו תוספת קומות ובתמורה נתנו את קומת הרחוב לשימוש ציבורי והתחייבו לתחזוקה שלה ברמה יומיומית, לתקן ריהוט רחוב ואף לקנות חדש אם נגנב. כדי שלא יהיו ספקות, בפתח כל שטח כזה מופיע שם היזמית ומפורט מה אמור להיות בו, עד לרמה של מספר הכיסאות. "התמריץ והתמורה מחושבים בנוסחה כלכלית לפי שווי הקרקע והרווח של היזם מהתוספת, והוא אמור להחזיר לעיר תמורה שוות ערך למה שקיבל", מסבירה רמתי.