המשך השיווק בכרמי גת: פרויקט הדגל בקרית גת בסכנה

שבוע שעבר, יום לאחר פתיחת המעטפות, הזדרזה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לפרסם את שמות הזוכים במכרזים להקמת 1,499 דירות בקרית גת. קשה היה שלא לשמוע את השמחה ואנחת הרווחה לנוכח ההצלחה בשיווק כמות הדירות הגדולה. שלוש הזוכות: גינדי החזקות (895 דירות), י.ח דמרי (238 דירות) ואלברטו גבסו (366 דירות) ישלמו כ-80 מיליון שקל, ממוצע של 158 אלף שקל לקרקע לדירה (כולל פיתוח).

שר הבינוי אורי אריאל ומנהל רמ"י בנצי ליברמן הניחו את כל יוקרתם על הפרויקט, שבו הם עומדים ליישם שני נושאים חשובים: זהו הפרויקט הראשון שבו מיושם הסדר הסכמי הגג להקדמת מימון מוסדות הציבור והתשתיות העירוניות; וזהו פרויקט שבו אמורים ליישם בהיקף מוגבר את חוק מע"מ 0%, כמובן אם יעבור בכנסת. בשבועות האחרונים אי אפשר היה להתחמק מהקמפיין הענק של משרד הבינוי ורמ"י בכל אמצעי התקשורת ובשלטי חוצות לעידוד הפרויקט, החל מ"מי שלא יקנה יצטער" ועד "רק 35 דקות מת"א".

עוד בדצמבר 2013 הכריזו בחגיגיות שר האוצר יאיר לפיד, שר הבינוי אריאל ומנכ"ל רמ"י ליברמן, על הסכם גג ראשון בקרית גת. במסגרת הפרויקט ייבנו בשכונת "כרמי גת" 7,598 יחידות דיור, מהן כ-85% דירות בבנייה רוויה וכ-15% צמודי קרקע. הוכרז שם על שיווק 700 יח"ד תוך שנה, 2,500 יח"ד ב-2015 והשאר ב-2016. בהכרזות דובר על כך, שבפרויקט יימכרו דירות 4 חדרים ב-850 אלף שקל.

אבל תחקיר "גלובס" מגלה, כי בעוד שברמ"י מתכננים לשווק 1,800 יח"ד נוספות עוד השנה, המשך שיווק הקרקעות בפרויקט עומד בסכנה. הסיבה: סכסוך כספי בין המועצה האזורית יואב לבין עיריית קרית גת, על חלוקת היטל ההשבחה בהיקף של מאות מיליוני שקלים.

800 מיליון לקרקע

פרויקט "כרמי גת" ייבנה על שטח של כ-3,000 דונם, שהועברו מתחום המועצה האזורית יואב לשטח השיפוט של קרית גת. ההסכם נחתם בשנת 2000, והוא נוגע לקרקעות שרובן הן קרקעות מדינה בייעוד חקלאי. למרבה האירוניה, מדובר בקרקע ההיסטורית של חוות הזרע ("חוות מבחור") בשליטת חברת פולאר, שטח שעמד באחד ממוקדי פרשת הולילנד.

בהסכם נקבעה חלוקה שוויונית בין מועצה אזורית יואב לעיריית קרית גת בהיטלי ההשבחה מהפרויקט. ההיטל שרמ"י מעבירה לעירייה מתוך התקבולים מכונה "חלף היטל השבחה", וגובהו הוא 12% מהתקבולים בגין הקרקע. בהסכם בין קרית גת למועצה אזורית יואב מדובר על חלוקה שוויונית באותם 12% מהתקבולים, כלומר 6% מהתקבולים לכל אחת מהשתיים.

ניתן להעריך את גודל היטל ההשבחה על בסיס מכרזי הקרקע הראשונים שנסגרו אשתקד. במכרזים ב"כרמי גת" שילמו הזוכים 80-85 אלף שקל לקרקע לדירה בבנייה רוויה (הוצאות פיתוח המועברות למועצה המקומית הן קרוב ל-150 אלף שקל ליחידה). במגרשים לצמודי קרקע שילמו הזוכים 120-150 אלף שקל ליחידה (הוצאות הפיתוח הן כ-400 אלף שקל ליחידה, והועמסו בעודף על צמודי קרקע).

לצורך עיגול המספרים, בהנחה שהתמיכה המסיבית בפרויקט תימשך, יהיו בו סימני הצלחה ולו מינימליים ומחירי הקרקע יעלו עם התקדמות מכרזי השיווק של רמ"י, סביר לגמרי שהמדינה תקבל לפחות כ-100 אלף שקל עבור הקרקע לכל יח"ד בפרויקט (בלי להביא בחשבון היטלי השבחה על שטחים מסחריים).

המשמעות היא שתקבולי רמ"י ממרכיב המגורים בפרויקט יגיעו לסכום של לפחות 800 מיליון שקל. על פי ההסכם בין קרית גת למועצה אזורית יואב, כל אחת מהשתיים אמורה לקבל 6% מהתקבולים, דהיינו - כ-50 מיליון שקל.

"העירייה בוחנת חוקיות ההסכם"

עם סיום שיווקי הקרקע הראשונים בכרמי גת ציפתה המועצה האזורית יואב לקבל את התשלום הראשון. התשלום לא הגיע ופרץ סכסוך. פגישת ניסיון להגיע לפשרה ולהסכמה בין הצדדים, שנערכה לפני כחודשיים אצל היועץ המשפטי של רמ"י, ינקי קוינט, לא הביאה את הצדדים להסכמה.

לדברי אבירם דהרי, ראש עיריית קרית גת, "פיתוח מתחם עירוני חדש בהיקף של כ-7,600 יחידות דיור, המהווה את אחד הפרויקטים המשמעותיים ביותר בארץ לצורך הקלת מצוקת הדיור, מצריך השקעות כספיות עצומות מצד העירייה בבניית תשתיות ומבני ציבור, בהיקף של מאות מיליוני שקלים. הכספים שאמורים להתקבל מרמ"י בקשר לפרויקט זה, אמורים לשמש במלואם למטרה זו. למותר לציין כי מ.א. יואב אינה נדרשת להשקעות כלשהן בקשר לפיתוח המתחם".

דהרי הדגיש כי "פרויקט כרמי גת משתרע על שטח של כ-3,000 דונם בצפון העיר קרית גת. מדובר בחטיבת קרקע שהועברה בשנת 2001 מתחומה של מ.א. יואב לתחום שיפוטה של עיריית קרית גת, בעקבות מינויה של ועדת גבולות על ידי משרד הפנים, לבחינת תחומי השיפוט של העירייה ושל המועצות האזוריות הסובבות אותה. בשנת 2000, במהלך תקופת כהונתו של ראש העיר הקודם מר אלברט ארז, נחתם מסמך בין העירייה למ.א. יואב בקשר לשינוי גבול השיפוט ביניהן והעברת חטיבת הקרקע לעירייה.

"העירייה בוחנת בימים אלה את תוקפו וחוקיותו של מסמך זה, ותפעל בעניין זה על פי הדין. חלק מהנסיבות הקשורות בהעברת המקרקעין, וכספים ששולמו לגורמים שונים בקשר לכך על ידי חברת הזרע אינם ברורים ודורשים בדיקה מקיפה. מדובר, בין היתר, בהסכם שנחתם בשנת 2000 בין מ.א. יואב לבין חברת הזרע, שלא היה ידוע באותה עת לעירייה, במסגרתו התחייבה חברת הזרע לשלם למועצה סכום של מיליון דולר תמורת הסכמתה להעברת המקרקעין. כמו כן, היבטים שונים הקשורים בשטחי הקרקע הללו נזכרים בהכרעת הדין בפרשת הולילנד, ומחייבים אף הם בחינה מקיפה של הנושא, על כל היבטיו".

יואב: "נערכים למערכה משפטית"

ד"ר מטי צרפתי-הרכבי, ראשת המועצה האזורית יואב, אומרת ל"גלובס": "עם תחילת השיווק של פרויקט כרמי גת היה על קרית גת להעביר ליואב, ולהודיע לרמ"י שתעביר ליואב, את אותם כספים, 50% מחלף היטל ההשבחה, שקרית גת התחייבה בהסכם לשלם. לצערנו, קרית גת העדיפה להפר את ההסכם באופן בוטה ולהתעלם ממנו. כיבוד הסכמים בישראל זה כנראה משהו אוטופי. יואב פנתה גם לגורמי רמ"י, שהיתה למעשה השושבין של אותו הסכם, מתוך תקווה שרמ"י תביא את שני הצדדים להבנות, אבל היא מעדיפה לשבת בצד. כעת יואב נערכת למערכה משפטית גדולה ומורכבת כנגד קרית גת ורמ"י לאכיפת ההסכם וכל הכרוך בכך.

"בבדיקות המשפטיות עלה שהסכם הגג מעורר ספקות בנוגע לתקפותו המשפטית, היות שבמסגרתו ובעקבותיו, היזמים נדרשים לשלם תשלומי פיתוח גבוהים ביותר, הרבה יותר גבוהים מתשלומי הפיתוח החוקיים שקרית גת יכולה לדרוש לפי חוקי העזר שלה".

צרפתי-הרכבי מציינת, כי מהבדיקות שנעשו לגבי הפיתוח והתמורות של עיריית קרית גת, בקשר עם פרויקט כרמי גת, "עולה כי בכל הנוגע לפיתוח מתחם כרמי גת - קרית גת זוכה לכך שיבוצע פיתוח תשתיות מלא של כל המתחם מתשלומי היזמים (סלילה, ביוב, ניקוז, שצ"פים) וכן לבינוי ציבורי מלא, לרבות גני ילדים, בתי ספר וכיו"ב - מצב שהינו מיוחד וחריג מהמקובל במיזמי בנייה אחרים. נוסף לכך, כנגד ויתור של קרית גת על גביית 50% מחלף היטל השבחה - רמ"י תשקיע כפל כספים, 100% מסכום חלף היטל ההשבחה שהם 12% מסכומי כלל התקבולים משיווק המגרשים, למימון פיתוח תשתיות ציבורי בשטח הוותיק של העיר.

ולמה עינה צרה בכך? לדבריה, "הפיתוח הציבורי במועצת יואב נמצא במצב כללי ירוד, ובטח בהשוואה לפיתוח הציבורי בקרית גת. ישנם במועצה יישובים ותיקים, לרבות ישובים שהוקמו טרם קום המדינה, שדרושות בהם השקעות כספיות נכבדות לטובת שיקום ושדרוג הפיתוח הציבורי - לא פחות מהצרכים של קרית גת.

"כבר לפני כמה חודשים פנתה המועצה לעיריית קרית גת ולרמ"י לקבל מידע רלוונטי לעניין זה, במסגרת בקשה לפי חוק חופש המידע. לצערנו, קרית גת ורמ"י כנראה מעדיפים להעלים או להסתיר את המידע מעיני הציבור ומעיני מועצת יואב - מעניין מה מסתירים - ולמעשה לא נמסר המידע שהתבקש, למעט מספר מועט ביותר של מסמכים. יואב הגישה עתירה לבית המשפט המחוזי בבאר שבע ונקבע דיון לחודש דצמבר.

"לצערנו, עיריית קרית גת מצאה לעצמה שיטה להפר הבנות, התחייבויות והסכמים. בגין התקבולים שרמ"י קיבלה משיווקי המגרש שנעשו עד עתה, רמ"י העבירה לקרית גת תשלומי חלף היטל השבחה המסתכמים ב-2.6 מיליון שקל. אלו הכספים שהגיעו למעשה ליואב, וקרית גת בסיוע רמ"י, העדיפה להפר את התחייבותה כדי שכספים אלו יעברו לקופתה".

"כולם ירוויחו"

לדברי מנהל החטיבה העסקית ברמ"י, עדיאל שמרון, "לרמ"י אין מעורבות בסכסוך בין עיריית קרית גת לבין המועצה האזורית יואב".

- אתם לא רואים את עצמכם כ"שושבין" ההסכם בין הרשויות, שאיפשר את קידום הפרויקט?

שמרון: "לא. אנחנו מחויבים להעביר את חלף היטל ההשבחה למי שזכאי לו על פי חוק, ומי שזכאי לו זו הרשות המקומית הרלוונטית, במקרה שלנו עיריית קרית גת, והיא, מצידה, יכולה להעביר כספים על פי שיקוליה".

- נוצרת כאן סכנה להמשך השיווקים בפרויקט הדגל שלכם, אם המועצה האזורית יואב תבקש למשל צו מניעה נגד המשך השיווקים.

שמרון: "אני מעריך שלא יינתן צו שיפוטי שיכול לעכב את השיווק, כי הוויכוח הוא כספי, ואם לא יהיה שיווק קרקע לא יהיה כסף שעליו אפשר לריב. מהשיווקים ומהתפתחות השכונה כולם ירוויחו - גם קרית גת וגם המועצה האזורית יואב, ואני מקווה שהם יגיעו להסכמה ביניהם. בכל מקרה, אם תתקבל החלטה שיפוטית - נפעל לפיה".

"אנחנו ממליצים לראשי הערים לא לחתום על הסכמים כאלה"

כל התפתחות עירונית, ובעיקר בערי השדה והפריפריה, תלויה בהעברת קרקע מהמועצות האזוריות עתירות הקרקע ודלילות התושבים לערים עניות בקרקע ועתירות תושבים.

השלב הראשון במהלך כזה הוא הוא הקמת ועדת חקירה לשינוי גבולות, תהליך ארוך ורווי מחלוקות. לקלחת הזו נכנסים גם שיקולים פוליטיים, הקשורים לזהות המפלגתית של ראש העיר ושל ראש המועצה האזורית, דבר שמשפיע על מידת המעורבות של שרי הפנים בפעילות ועדות הגבולות וביישום המלצותיהן.

מסיבה זו נראית בשנים האחרונות תופעה שלפיה הצדדים מגיעים להסכמה מהירה, כדי לייתר את עבודת ועדת הגבולות, ובמסגרת ההסכם מוטמע מנגנון של חלוקה בתקבולים של חלף היטל ההשבחה שרמ"י מעבירה לעירייה. כך היה בהסכמים בין עיריית יבנה למועצה אזורית חבל יבנה על פרויקט של 11 אלף יחידות דיור, כך גם בין מועצה אזורית דרום השרון לכמה עיריות שגובלות בה ועוד.

"תוצאה של רעה חולה"

בכיר ברמ"י אומר כי הסכסוך בין קרית גת למועצה אזורית יואב הוא "תוצאה של רעה חולה בגלל ההסכמים בין המועצות לבין הערים. למה בכלל צריך לפצות את המועצות האזוריות על קרקע שזקוקים לה בעיר? שום תהליך של שינוי גבולות לא צריך להיות מותנה בהתחלקות בהיטל השבחה. ראשי הערים חותמים על ההסכמים מרצון עם המועצות האזוריות עוד לפני תום עבודתה של ועדת הגבולות, מתוך מחשבה שזה יחסוך להם את ההתדיינות ואת הזמן עד לסיום פעולת משרד הפנים להעברת הקרקע, אבל מסתבר שהם עושים טעות שמסבכת את המצב כשהתוכנית יוצאת לפועל".

עדיאל שמרון, מנהל החטיבה העסקית ברמ"י, מסכים: "כשיש הסכמה בין עירייה לבין מועצה אזורית זה נחמד וחוסך זמן ותהליכים, אבל אני לא בטוח שראשי הערים מבינים את המשמעות של הסכמים כאלה ואת הבעיה שהדבר ייצור להם בעתיד.

"אנחנו ממליצים לראשי הערים לא לחתום על הסכמים כאלה, כי לא יהיה להם מהיכן לממן את מוסדות הציבור. אמרתי את זה גם לראש עיריית קרית גת. על מנת להתמודד עם הבעיה, מנכ"ל רמ"י בנצי ליברמן פועל להקים ועדת גבולות שתעבוד בצמוד לותמ"ל, ותפעל במהירות וללא צורך בהסכמים כאלה".