אלה הבעיות הגדולות של הצעת החוק ל"שכירות הוגנת"

חוק השכירות ההוגנת עשוי לגרום לזינוק מחירים בשוק השכירות לפני כניסתה של הקפאת המחירים לתוקף, כך מעריכים גורמים ממשלתיים שהיו מעורבים בהכנת החוק. אותם גורמים הודו כי החוק נועד בעיקר לשפר את מצבם של שוכרים בתל אביב וכי הוא עשוי דווקא להרע את מצבם של שוכרים מחוץ לגבולות העיר המבוקשת. מעבר לכך סובל החוק מהיעדר תמריצים לבעלי דירות להשכיר את דירותיהם לתקופות ממושכות מצד אחד, ומהיעדר סנקציות מרתיעות כלפי בעלי דירות שיפרו את החוק.

בסביבתו של שר האוצר אמרו היום בתגובה כי "זה לגיטימי למתוח ביקורת על החוק אבל לפחות נעשה ניסיון לשפר את המצב". לפיד אמר היום (ה') באירוע לקראת הצגת תזכיר החוק כי "הצעת חוק 'שכירות הוגנת' תייצר יציבות והגינות בשוק השכירות".

חוק השכירות ההוגנת מציע להקפיא את מחירי השכירות בשוק הדיור לתקופה של 3 שנים מה-1 לינואר 2015. בניגוד לפרסומים בתקשורת הבוקר, מחירי השכירות המוקפאים לא יוצמדו למדד אלא יוכלו לעלות בשיעור מרבי של 2% בכל פעם שייחתם הסכם שכירות חדש.

חסרונותיו של החוק נובעים ממקורותיו. החוק נולד בעיריית תל אביב כחוק עזר עירוני שנועד להקטין את כוחם של בעלי הדירות. העלאה תכופה של מחירי השכירות היא אכן תופעה נפוצה במציאות התל אביבית, על רקע הביקוש הגואה לדירות בעיר. ואולם ביתר האזורים בארץ עולים מחירי השכירות בקצב איטי בהרבה מעליית מחירי הדירות והשוכרים אינם מתקשים לקבע את דמי השכירות לתקופות ממושכות. השוכרים מחוץ לגבולות תל אביב צפויים לפיכך להיפגע מכניסת החוק לתוקף משום שבעלי הדירות יבקשו להעלות את שכר הדירה לפני כניסתה לתוקף של ההקפאה.

החוק מיועד לצמצם את כוחם של בעלי הדירות מול השוכרים, שמעדיפים לשלם את התוספת במקום להיקלע לחוסר הודאות שבחיפוש דירה ולהיגרר להוצאות הכבדות שכרוכות במעבר דירה. לכך מצטרף החשש בקרב משפחות צעירות מפני העברת הילדים למוסדות חינוך חדשים.

ואולם על-מנת להשיג את מטרתו זקוק כל חוק מסוג זה לתמריצים וסנקציות, או "מקלות" ו"גזרים" - ובחוק השכירות ההוגנת אין לא את אלה ולא את אלה.

החוק אינו מקים כל מנגנון אכיפה מלבד פנייה לבית משפט - שדלתו פתוחה כבר היום בפני השוכרים. כל שעושה החוק הוא להוסיף בידי השוכרים עילה לתבוע את המשכירים על הפרת החוזה בגין דרישה להעלאת דמי השכירות. העונש בגין הפרת חוזה - "פיצוי ללא הוכחת נזק" - אינו מרתיע. מנסחי החוק העדיפו שלא להטיל קנסות כבדים על בעלי דירות שיפרו אותו. התוצאה שוכרי הדירות ימצאו את עצמם מחדש בדילמה - האם לפתוח בהליכים משפטיים בבית משפט או לשלם את תוספת השכירות הלא-חוקית שדורש בעלי הדירה.

בעל דירה שמעוניין לסלק את הדייר לא יתקשה להתיר את מניעיו האמיתיים תחת תואנה אחרת. למעשה אין כל מניעה מבעלי הדירות להשכיר את דירותיהם לתקופות קצרות יותר משלוש שנים. בעלי דירות רבים צפויים לנצל את החלפת השוכר להעלאת דמי השכירות מעבר לשיעור המרבי הקבוע בחוק, תוך ניצול חוסר יכולתו של השוכר החדש לגלות מה היו דמי השכירות ששילמו קודמיו. בתהליך הכנת החוק הציעה הממשלה שהעיריות יקימו מרשמים להסכמי שכירות אך ההצעה נפלה שטענה שעיריות עניות לא יוכלו לעמוד בה. בסופו של דבר הוחלט לקבוע בחוק שהקמת המרשמים תהיה "וולנטרית".

במהלך העבודה על החוק הציעה שרת המשפטים ציפי ליבני ליצור תמריצי מס לבעלי דירות שישכירו את דירותיהם לתקופות ארוכות. הרעיון של ליבני היה לצמצם את תחולת הפטור ממס על השכרת דירות ולהגביל אותו רק לבעלי דירות שישכירו את דירותיהם לתקופה ארוכה. ואולם לפיד, שמתנגד כידוע לכל פגיעה בפטורים ממס, דחה את הרעיון.

לפיד אמר היום כי "נתמרץ הקמת מרשם שכירויות - שיכיל מאגר של חוזי שכירות. נבטיח שבעל הדירה לא יוכל לבוא בדרישות בלתי סבירות לשוכרים רק כי הוא יכול. רק כי הוא בטוח שאם הם לא יסכימו, יש כבר 5 שוכרים שמחכים בתור".

לצד חסרונותיו הרבים יש בחוק השכירות ההוגנת גם תועלת אחת חשובה: החוק מגדיר בפעם הראשונה את הסטנדרטים המינימליים שבהם צריכה לעמוד דירה כדי שתוגדר ראויה למגורים. מדובר בין היתר בדרישה לחלון ולאסלה - פרטים שאינם מובנים מאליהם במציאות הישראלית.