תמונת מצב של ערי ישראל: מהם מחירי הדירות הנכונים?

סכום של 3,500 שקל שמפריד בין השכר הממוצע במשק (כ-9,500 שקל) לבין השכר החציוני (כ-6,000 שקל) מצוי לאחרונה בעין הסערה בעניין יוקר המחיה. לסוגיה המקצועית והתמימה הזו - ממוצע פשוט או חציון, והפער ביניהם - חשיבות רבה גם בעולם הנדל"ן, ודאי בהקשר של חוק מע"מ 0% או מחיר מטרה.

נזכיר שבמסגרת התוכניות של הממשלה להורדת מחירי הדיור - מע"מ אפס של שר האוצר יאיר לפיד ומחיר מטרה של שר הבינוי אורי אריאל - יקבע השמאי הממשלתי מחיר למ"ר מגורים באזורים שונים, כדי לקבוע מעין מחירי "מקסימום" לדירה חדשה מוטבת. רוכש הדירה הזכאי ייהנה מהחזר מע"מ (במסלול מע"מ אפס) או שמאותו מחיר שמאי יופחתו 20% במסגרת מכרזי הקרקע שיגדירו מראש את מחיר הדירה (מחיר מטרה), וישאירו את הקבלנים להתחרות על מחירי הקרקע.

לשם כך ייעשה כמובן שימוש במחירי העסקאות הממוצעות בכל אזור בתקופה האחרונה, תוך שימוש בשיטות סטטיסטיות לניקוי ערכים קיצוניים. האם יש משמעות לבחירה בממוצע ולא בחציון?

900 אלף שקל פער

על אף שישנן כמה דוגמאות הפוכות, מחירן החציוני של דירות 4 ו-5 חדרים בישראל נמוך ממחירן הממוצע; זה כמובן בולט מאוד בירושלים ובתל אביב בעלות שוק דירות יוקרה מפותח ופעילות משקיעים (יהודים) זרים תוססת. ובאמת, הפערים שם מגיעים לכ-250 אלף שקל בקירוב "לטובת" המחיר הממוצע.

ההסבר לכך אינטואיטיבי: בשוק העבודה, ובאופן דומה בשוק הדיור, די בכמה "כוכבים" (דירות יוקרה) ברשימות השכר, על מנת להזניק את השכר הממוצע (או המחיר הממוצע במקרה שלנו) עם השפעה פחותה בהרבה על הנתון החציוני.

המציאות התל אביבית מדגימה בצורה הברורה ביותר כיצד שיטת החישוב הסטטיסטית לאמידת מחיר למ"ר - מחיר ממוצע או מחיר חציוני - עשויה להיות שווה לא מעט כסף לאחד משני הצדדים לעסקה.

על פי נתוני משרד הבינוי למחצית הראשונה של 2014, המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים חדשה בבירת העסקים עמד על כ-3.6 מיליון שקל ואילו המחיר החציוני עומד על 2.7 מיליון שקל, ופער דומה היה גם ב-2013 ו-2012. ניתן לראות שמחיר "המקסימום" שהיה נקבע על פי מחיר חציוני היה נמוך בהרבה בהשוואה לקביעתו לפי מחיר ממוצע.

למעשה, אנו עלולים לגלות שהפחתה של 20% מהמחיר הממוצע באותו אזור יכולה בסה"כ להביא אותנו קרוב למחיר החציוני של העסקאות, מה שאומר שמדובר בהטבה מפוקפקת מאוד לרוכש הדירה "הרגיל".

בניגוד לתל אביב ולרוב ערי ישראל, בחולון למשל, הממוצע והחציון מחליפים תפקידים, אם כי במונחים נומינליים הפער קטן בהרבה בהשוואה לת"א: המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים חדשה בחולון עמד על 1.7 מיליון שקל ואילו המחיר החציוני על 1.76 מיליון שקל.

גבעתיים מדגימה למה המדידה צריכה להיות על פני זמן: ב-2013 עמד המחיר החציוני של דירת 4 חדרים על 2.28 מיליון שקל לעומת מחיר ממוצע של 2.18 מיליון שקל, ואילו ב-2012 המצב היה הפוך.

כאשר מסתכלים על דירות 5 חדרים חדשות מגלים רק 13 יישובים שבהם המחיר החציוני עלה ב-2014 על המחיר הממוצע; לראש הרשימה מגיעה נצרת עילית עם פער של כ-100 אלף שקל בין המחיר החציוני לממוצע, 1.34 מיליון שקל ו-1.24 מיליון שקל, בהתאמה.

כיצד התפתח המחיר החציוני על פני זמן? ישנם בדיוק 50 יישובים שבנוגע אליהם ישנם די נתונים כדי לבדוק זאת; בין השנים 2012 ל-2014 ירד המחיר החציוני של דירת 4 חדרים חדשה בשלושה יישובים בלבד: בחיפה ובבת ים איבדו מחירי הדירות הללו כ-5% וירדו לרמות של 1.3 מיליון שקל ו-1.7 מיליון שקל, בהתאמה. השלישית היא פתח תקווה עם סטייה של מינוס אחוז ל-1.4 מיליון שקל.

קיזוז למע"מ 0%

בכל יתר היישובים המחירים עלו ולראש הדירוג הגיעו דווקא יישובים מחוץ לגוש דן, ובשניים מתוכם עלה המחיר החציוני ביותר מ-30%. משמעות הנתונים הינה שביישובים רבים הנחת מע"מ 0% לזכאים, ככל שתגיע במלואה לידיהם, תיבלע כל כולה על ידי האפיזודה האחרונה של עליית המחירים.

הנה דוגמה קיצונית: המחיר החציוני של דירת 4 חדרים חדשה בנתניה עלה מ-1.36 מיליון שקל ב-2012 ל-1.8 מיליון שקל שנתיים לאחר מכן. ברור שהפיצוי שמגלם מע"מ 0% יסייע כאן באופן חלקי בלבד למוטבים; למעשה רק כדי להחזיר את המחירים לרמתם הגבוהה ממילא ב-2012 נחוצה הייתה הנחה של 25%. נוסף לכך, החישוב לעיל נערך לפי מחיר חציוני, וחישוב על פי מחיר ממוצע היה בוודאי מגלה זינוק חד עוד יותר במחירים, כך שהטבת מע"מ 0% הייתה מצליחה לקזז, לפחות בטווח הקצר, עוד פחות את הפגיעה במחוסרי הדיור.

 מחירי דירות