נשיא לשכת יועצי המס: "מע"מ אפס זו רק ההתחלה"

בבכנס השנתי של לשכת יועצי המס שנערך באילת לפני חודש הפתיע נשיא הלשכה ירון גינדי בחשיפה אישית קטנה. "אני גאה לעמוד כאן על הבמה ולומר שתמכתי ושלקחתי חלק בסוד העניינים בנוגע למע"מ אפס, הרבה לפני שזה פורסם", אמר לנוכחים ובהם שר האוצר יאיר לפיד. "אשתי לא פה הערב אז יש לי האומץ לומר שכאשר ביקשת ממני כבוד השר לשמור על דיסקרטיות אפילו לה לא סיפרתי", אמר ללפיד.

ומה באשר להצעה עצמה?

"אני מודע לביקורת על ההחלטה", אומר גינדי בראיון ל"גלובס", "אבל לפחות מחליטים על משהו, מנסים להוביל מהלכים. לגופו של עניין, אם כל המומחים תמיד אמרו לנו ש-40% ממחיר הדירה זה מס, אז איך יכול להיות שכאשר מורידים את אחד המרכיבים העיקריים שגורמים ליוקר הדיור, זה לא בסדר? כמובן שכדי שתוכנית מע"מ אפס תצליח היא צריכה להיות חלק מתוכנית כוללת שתביא להגדלת היצע הדירות ולהורדת המחירים".

בכל הקשור לאותה תוכנית יש לגינדי לא מעט הצעות. "חלק ניכר מהלקוחות שלנו מגיעים מתחום הנדל"ן, בין אם יזמים ובין אם קבלנים", מסביר גינדי. "אנחנו יושבים איתם, עוברים על הדוחות שלהם, מזהים את הבעיות ומגיעים לתובנות, שיכולות לדעתנו לסייע בפתרון הבעיה הלאומית הזו".

התחום שבו החל גינדי את המסע להורדת מחירי הדיור הוא ההתחדשות עירונית. "התחדשות עירונית זה הסיכוי הגדול של שוק הנדל"ן בישראל", אומר גינדי. "זה המקום שבו אפשר להרחיב את השוק בצורה הכי טובה".

השלב הראשון בקמפיין עומד להסתיים בשבועות הקרובים בהצלחה, לאחר שהכנסת תאשר בקריאה שנייה ושלישית את התיקון לחוק המע"מ שיאפשר הטלת מע"מ אפס על פרויקטים של התחדשות עירונית. המתכונת הקיימת של החוק מעניקה פטור ממע"מ על הוצאות בנייה שהוצאו לצורך פרויקטים לפי תמ"א 38 ופינוי בינוי. זה אולי נשמע טוב אבל הפטור מונע מהיזם לקזז את מס התשומות מההוצאות שהוציא לצורך הבנייה. "הצענו לשר האוצר להחליף את הפטור ממע"מ בקביעה ששיעור המע"מ יהיה אפס ולשמחתנו ההצעה קיבלה גיבוי גם מלפיד וגם מיו"ר ועדת הכספים ניסן סלומיאנסקי", אומר גינדי. "כשיאושר התיקון ייכנסו לשוק הרבה מאוד פרויקטים חדשים שיהפכו בזכותו להיות כדאיים כלכלית".

- כיצד התיקון לחוק משפר את הכדאיות הכלכלית?

"ניקח בניין דירות בן ארבע קומות, גודל אופייני לבנייני תמ"א 38. עלויות החיזוק של בניין כזה (הוספת ממ"דים לדירות קיימות, בניית מעליות וחיזוק השלד) מגיעות ל-3.5 מיליון שקל פלוס מע"מ - כלומר 630 אלף שקל מע"מ. התיקון לחוק מאפשר ליזם לקבל חזרה את 630 אלף השקלים האלה ולהוזיל בדרך הזו את עלות הבנייה של הדירות החדשות שייבנו על גבי הבניין הקיים. גודל החיסכון נקבע לפי מספר הדירות שהיזם יכול לבנות. אם נניח שהיזם בונה שמונה דירות חדשות - הוא יוכל להוזיל את מחיר הדירה בעד 79 אלף שקל, שזה הסכום שיורד לו מעלות הבנייה".

מע"מ אפס להתחדשות עירונית הוא כאמור רק הראשון ברשימת ההמלצות שלשכת יועצי המס מנסה לקדם. ההמלצות הבאות כוללות למשל המלצה להחיל על בנייה להשכרה את הטבות מס ההכנסה הניתנות במסגרת החוק לעידוד השקעות הון (ראו תיבה). בנוסף מציע גינדי מס בגובה 20% על דיבידנד שתחלק חברה מרווחי השכרה ומכירת דירות כך שבעלי השליטה בחברה כזו ישלמו בסך הכול 28.8% על הכנסותיהם. לגבי התשואה מדמי שכירות מציע גינדי להתחשב בכך ששיעורי התשואה באפיק זה נמוכים ולהפחית את מס השבח ממכירת דירות להשכרה ל-10% ואת מס החברות ל-5%.

העבודה שמרכז גינדי למציאת פתרונות לבעיית הדיור הובילה אותו אל מחוץ לגבולות עולם המיסוי ולתוך עולם התכנון והבנייה. "ניקח את פרויקט חשמונאים בבת ים. זה פרויקט פינוי בינוי של 170 יחידות קיימות וליזמים אפשרו לבנות 700 דירות חדשות. 12 שנה לקח לתכנן ולהוציא תב"ע. כבר שנתיים יש תב"ע תקפה אבל אף יזם לא מרים את התוכנית הזאת, כי אין כדאיות כלכלית. היקף הזכויות שנתנו לא מספיק. היחס של דירות חדשות לעומת קיימות היה צריך להיות 1 ל-4 פלוס. ההצעה שלנו הייתה שהיקף הזכויות לתמ"א 38, תמ"א 38 (2) ופינוי בינוי ייקבע בכל עיר בהתאם לשווי עלויות החיזוק והתוספות ובהתאמה לשווי זכויות הבנייה באותה עיר. קביעת השווי תיעשה על ידי השמאי הממשלתי ותעודכן בכל שנה".

- כיצד אומדני השמאי יבטיחו כדאיות כלכלית למיזמים?

"השמאי הממשלתי מחויב לתקן 21 של השמאים שקובע שבהתחדשות עירונית הרווח היזמי צריך להגיע ל-25 אחוז מהמחזור. השמאי הממשלתי יחליט נניח שבתל אביב זה צריך להיות 1 ל-3.5 ובאור יהודה 1 ל-5. בעיה נוספת היא הדרישה למספר מינימלי של 24 יחידות קיימות במתחם המיועד להריסה בפינוי בינוי. לדעתנו, צריך להוריד את הסף לתשע יחידות".

להעתיק מחו"ל

הצעותיהם של יועצי המס בתחום התכנון כוללות גם רעיונות שכבר הועלו בעבר, כמו קביעת לוחות זמנים ברורים לעבודת ועדות התכנון; הכנסת נציגי קבלנים, יזמים ואנשי מקצוע מהמגזר הפרטי להרכבי ועדות התכנון המחוזיות; יצירת פורומים נוספים לוועדות התכנון המחוזיות שיהיו בעלי סמכויות מקבילות לדון בחלק מהעניינים; שינוי בתקני החניה המגיעים כיום עד לשני מקומות חניה לדירה) והפחתתם בבניינים הסמוכים למערכות הסעת המונים.

נוסף לכך הם סבורים כי ניתן להתפשר על דרישת מוסדות התכנון לחייב בניית חניה רק בתת הקרקע, וקוראים לחזור ולהתיר חניות גם במפלס הקרקע במקומות המתאימים לכך. ההצעות בתחום החניה יאפשרו להערכתם להוזיל את עלויות הבנייה ב-100 אלף שקל לדירה, בממוצע. הצעה אחרת של לשכת יועצי המס היא להעתיק שיטה רווחת בחו"ל המאפשרת לאדריכלים לתת היתרי בנייה לפרויקטים קטנים, במקום הוועדות.

אבל ההצעה המעניינת ביותר היא החזרת מס הרכוש השנוי המחלוקת, שנגנז כידוע בתחילת העשור הקודם והטלתו על בעלי קרקעות פנויות - זמינות לבנייה בלבד.

יש גבול למיסוי

ישנה הצעת מיסוי אחת שאינה מצליחה לשכנע את גינדי בנחיצותה. מדובר ביוזמה שהעלה יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה פרופ' יוג'ין קנדל, למסות בעלי שלוש דירות ומעלה, באופן שיתמרץ אותם למכור דירות ולהגדיל בדרך זו את ההיצע. "יש גבול למה שאני יכול לעשות באמצעות מיסוי. אני לא בעד לאלץ אנשים למכור את הנכסים שלהם ולשנות את כללי המשחק בדיעבד. מה אנשים יעשו? יעבירו דירות לילדים שלהם. זה רק יגרום למניפולציות בשוק".

ההצעות של לשכת יועצי המס להורדת מחירי הדירות:

- להחיל על בנייה להשכרה את הטבות מס ההכנסה הניתנות במסגרת החוק לעידוד השקעות הון, ובהן פחת מואץ בגין עלויות הבנייה בשיעור של 20% לשנה, שיעור מס מופחת (20%) ליחידים בגין השכרת דירות ומכירתן, ולגבי חברות - שיעור מס של 11% על הכנסות מהשכרת דירות וממכירתן

- מס בגובה 20% על דיבידנד שתחלק חברה מרווחי השכרה ומכירת דירות

- להפחית את מס השבח ממכירת דירות להשכרה ל-10% ואת מס החברות ל-5%

- להטיל מס רכוש על קרקע הזמינה לבנייה

- בניית חניה במפלס הקרקע

- שיפור עבודת ועדות התכנון

- לאדריכלים יתנו היתר בנייה לפרויקטים קטנים