משכיר דירה שיעלה שכ"ד ביותר מ-2% - ייקנס ב-2,000 שקל

לאחר שבשבוע שעבר הכריזו שר האוצר יאיר לפיד ושרת המשפטים ציפי לבני על סיום גיבוש תזכיר החוק לשכירות הוגנת, פורסם היום (ב') תזכיר החוק המלא.

ממשרד המשפטים נמסר היום כי תזכיר החוק פורסם לאחר עבודה אינטנסיבית של הצוות הבין משרדי שהוקם לפי החלטת קבינט הדיור, בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי), עו"ד ארז קמיניץ. עוד נמסר כי הצוות, שעבודתו רוכזה בידי עו"ד רני נויבואר ועו"ד לירון מאוטנר ממחלקת ייעוץ וחקיקה (אזרחי) במשרד המשפטים, כלל נציגים בכירים של משרדי האוצר, הבינוי והפנים, וכן זומנו אליו דרך קבע נציגי המועצה הלאומית לכלכלה ונציגי עיריית תל אביב-יפו. הצוות בחן שורה של תיקונים לחוק הקיים, אשר נועדו להתמודד עם הקשיים המאפיינים את שוק השכירות בישראל, על חוסר הודאות והיציבות המצויים בו, וכן גיבש הוראות בדבר הגבלת העלאת דמי השכירות.

נזכיר כי ההחלטה על הקמת הצוות האמור התקבלה כבר בחודש מארס ואושרה בקבינט הדיור שם נקבע כי הצוות יגיש את מסקנותיו תוך 60 יום. בסופו של דבר פורסם תזכיר החוק רק היום, שמונה חודשים בדיוק מאז התקבלה ההחלטה האמורה.

במסגרת תזכיר החוק מפורטת עבודת הצוות ונכתב כי: "הצוות הגיע למסקנה כי נדרשת התערבות לצמצום חוסר היציבות ולהסדרת היחסים בין הצדדים, וזאת באמצעות קביעת מנגנון המגביל את האפשרות להעלות את שכר הדירה לתקופה מוגבלת. מוצע לתקן את חוק השכירות והשאילה בכמה היבטים מרכזיים. היבט אחד הוא הוספת פרק מיוחד העוסק בחוזה שכירות למגורים אשר תכליתו היא להבטיח יחסים הוגנים יותר לשני הצדדים לעסקה זו לגביה נמצא כי יש להתייחס אליהם בצורה מיוחדת כחוזה מיוחד". ענין אחר הוא תיקונו של חוק השכירות והשאילה בנושאים שבחלוף השנים נראה כי החוק הקיים אינו מציע פתרונות הולמים להם ויש בפתרונות אלה להיטיב את ההסדרה לגבי חוזה השכירות למגורים. היבט אחר הוא הבטחתה של רמת איכות מזערית לדירות כך שבתנאי ביקוש ובכלל השוכרים ייהנו מדירות בעלות רמת איכות מסוימת ולא למטה מזה".

תזכיר החוק ארוך ומפורט, וכאן המקום לציין כי הוא עדיין נמצא בתחילת דרכו כך שלא מן הנמנע ששינויים כאלה או אחרים עוד יוכנסו בו.

קנס כספי על הפרת החוק

תזכיר החוק מציע לקבוע הוראת שעה המגבילה את אפשרות העלאת שכר הדירה על ידי בעל הדירה במשך שלוש שנים. כך, המשכיר לא יוכל להעלות את שכר הדירה מעבר לפעם אחת בשנה בשיעור שלא יעלה על 2% וזאת גם אם התחלף השוכר באותה התקופה. לאחר תום שלוש השנים יוכל המשכיר להעלות את שכר הדירה ללא מגבלה וזה יהיה שכר הדירה לשלוש השנים הבאות.

באוצר מניחים כי קביעת התקרה של שכר הדירה לשלוש שנים תגרום לבעלי הדירות להעדיף חוזים ארוכי טווח. אולם, כאן גם מסתתרת בעיה אחרת - כיצד ידע שוכר דירה כמה שילם קודמו, ובאיזה שלב של השכירות הוא נמצא (בתחילת 3 השנים או בסיומן למשל). תזכיר החוק מתייחס גם לנקודה זו ומציע פתרון חלקי: "נשקלת האפשרות, בהיבטים משפטיים (כגון היבטי הזכות לפרטיות) והיבטים אחרים, של הקמת מרשם שכירויות- מאגר מידע בו ירוכז מידע אודות שכירויות בדבר תקופות החוזה וגובה דמי השכירות. נבחנת האפשרות כי המאגר יוקם ברשויות מקומיות באופן וולנטרי, כך שכל רשות תוכל לבחור האם להקים מאגר כזה בתחומה בהתאם לצורך. מנגנון זה נועד לאפשר לעקוב אחר שכר הדירה בפועל גם במקרה שהתחלף השוכר, על מנת ,שגם החלפת שוכר לא תועיל למשכיר והמוטיבציה לפנות את השוכר תפחת. אפשרות זו מבוססת על הסדרה דומה במדינות שונות בחו"ל, כמו אנגליה וקליפורניה, אשר מגבילות את המשכיר מהעלאה של דמי השכירות, וכן הוקמו בהן מרשמי שכירויות".

כאן המקום לציין כי על פי הנוסח הנוכחי של תזכיר החוק המציע מאגר וולנטרי, לא מן הנמנע שבחלק מהערים לא יוקם מאגר שכזה, וספק אם יהיה מי שיתפעל ויעדכן את המאגר האמור בצורה שוטפת בערים השונות. באותו הזמן, מציעים מנסחי תזכיר החוק אפשרות אחרת לבעיה וזאת באמצעות הטלת חובה על בעל הדירה לחשוף בפני שוכר הדירה המיועד את החוזים עליהם חתם בעל הדירה ב-12 החודשים הקודמים, התנאים שנחתמו ודמי השכירות. אולם גם במקרה כזה נשאלת שאלת הפיקוח מצד אחד ומצד שני ישנם לא מעט אפשרויות לעקיפת חובה זו.

נציין שבאם אכן יצליחו לאכוף את חובת הדיווח של בעלי הדירות או שיקימו מאגר בעיריות קובע תזכיר החוק גם קנס כספי לבעל דירה שיחרוג מהוראות הצעת החוק בגובה 2,000 שקל על כל חודש בו גבה בעל הדירה יותר שכירות ממה שמאפשר לו החוק, זאת בתוספת החזרת התשלומים שנגבו ביתר.

תזכיר החוק מציע להתחיל ולהפעיל את ההגבלות על דמי השכירות כמו גם את הכללים האחרים החל מהראשון לפברואר שנת 2015.

תזכיר החוק גם מציע להחריג מספר סוגי דירות להשכרה מחובת העמידה בתנאי החוק. כך הוחרגו מגורים בדירה בבית מלון, בדירה המשמשת לצרכי נופש או תיירות, מגורים של חוסה במעון, מגורים בבית דיור מוגן, במעונות תלמידים, בדירה שחוק הגנת הדייר חל עליה, בדירות שהושכרו לתקופה ארוכה במיוחד או לתקופה קצרה במיוחד ובדירות יוקרה.

עוד סעיפים בתזכיר החוק מתייחסים לקביעת סטנדרט לחוזה להשכרה, לקבוע מערכת יחסים בין השוכר למשכיר וגם לקבוע באופן חד משמעי כי משכיר הדירה לא יהיה רשאי לדרוש מהשוכר לשלם על ביטוח המבנה. עוד יקבע החוק כי המשכיר יודיע לשוכר לא יאוחר מ-90 יום לפני תום תקופת השכירות אם ברצונו להאריך את תקופת החוזה ובאילו תנאים.

לבסוף, עוד שינוי משמעותי שמציע תזכיר החוק לערוך בשוק הדירות להשכרה הוא סטנדרטים קבועים לדירה הראויה למגורים ולהשכרה. סטנדרטים אלו מפורטים בתזכיר החוק וקובעים כי מדובר בדירה ששטחה אינו קטן מ-26 מ"ר ; דירה שבנייתה הושלמה ; גישה חופשית של השוכר לדירה ; דירה הכוללת מטבח, חדר שירותים ורחצה, כיור, אסלה ומתקן רחצה ; מים זורמים בדירה ; אספקת מים חמים ; מערכת נקזים לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין ; דירה הכוללת מערכת חשמל ותאורה ; פתחי אוורור, תאורה, מכלולים לסגירת פתחים אלו ודלת כניסה עם מנגנון נעילה ; אין בדירה גורם סיכון בלתי סביר לבטיחות או לבריאות השוכר.