שוק האג"ח נמצא בנקודת רתיחה. המחירים הגבוהים, התשואות לפדיון הנמוכות, והאינפלציה שרק מתכווצת, הפכו את סיכוני ההשקעה בעיני רבים לגבוהים יותר מהסיכוי הגלום באג"ח הקונצרניות בעת הנוכחית.
למעשה, אחרי שנתיים של הפחתות ריבית במשק וצמצום המרווחים בין האפיק הקונצרני לממשלתי, מדברים כיום מנהלי השקעות בכירים בעיקר על חוסר האטרקטיביות של שוק החוב המקומי, ועל סופה של תקופת רווחי ההון מהשקעה באג"ח ישראליות.
אלא, שבינתיים ממשיך הכסף לזרום לגופים המוסדיים, ואלו מפנים אותו גם לשוק הקונצרני. מנתונים שאסף בית ההשקעות מיטב דש עולה כי בשלושת השבועות הראשונים של נובמבר אמנם פדו קרנות נאמנות המשקיעות באג"ח חברות כ-393 מיליון שקל, אולם מנגד גייסו הקרנות המעורבות 1.7 מיליארד שקל, ואילו קרנות אג"ח חו"ל נהנו מגיוסים של 804 מיליון שקל. מה שבטוח הוא, שהן בישראל והן בשאר מדינות העולם המערבי קיים ביקוש חזק לאג"ח איכותיות בדירוג גבוה.
את הביקוש הזה ניצל השנה היטב איש העסקים הישראלי יקיר גבאי, בעל השליטה בחברת הנדל"ן גרנד סיטי פרופרטיס (GCP) הפועלת בגרמניה. בשנה האחרונה גייס גבאי חובות חדשים ומחזר חובות קיימים בהיקף כולל של כ-700 מיליון אירו, ותוך כדי כך הפחית את הריבית המשולמת והאריך את המח"מ.
גרנד סיטי היא אחד מסיפורי ההשקעה המוצלחים ביותר בגרמניה בשנים האחרונות בכלל, ושל איש עסקים ישראלי בפרט. מנייתה הונפקה לראשונה בסוף מאי 2012 בבורסת פרנקפורט, ובתוך כשנתיים וחצי יצרה למשקיעים תשואה פנטסטית של כ-250%, שהקפיצה את שווי החברה ל-1.3 מיליארד אירו (6.2 מיליארד שקל), ואת שווי המניות (35%) שבידי גבאי לכ-450 מיליון אירו (2.2 מיליארד שקל).
עם נתונים כאלה, לא פלא שהמשקיעים נוהרים גם לאג"ח של החברה, ומאפשרים לה לגייס בריבית של 2% בלבד, כנגד חוב לתקופה של עד שבע שנים. גם המשקיעים הישראלים משתתפים בחגיגה, הנערכת בשוק ההון הגרמני (גבאי טרם גייס בישראל).
מהנתונים האחרונים שפרסמו בתי ההשקעות וחברות הביטוח, עולה כי סך החזקות המוסדיים במניות ובאג"ח של גרנד סיטי עמד בסוף יוני על 59 מיליון אירו ו-65 מיליון אירו, בהתאמה.
את עיקר ההחזקה היה אפשר למצוא בתיקי קרנות הנאמנות והחיסכון לטווח ארוך של ילין לפידות, פסגות וכלל ביטוח. החזקות קטנות יותר היו גם למנורה מבטחים, מור קרנות נאמנות, ואף לקופות הגמל של עובדי האוניברסיטה העברית.
חברת הנדל"ן שהקים גבאי עוסקת בהשכרת דירות בגרמניה, ומתמקדת בערים מרובות אוכלוסייה כמו ברלין, קלן, דיסלדורף, מינכן ולייפציג. מאז ההנפקה הראשונה בבורסה, ובסיוע גיוסי חוב והון נוספים שבוצעו מאז, יצא גבאי למסע רכישות אגרסיבי להרחבת הפורטפוליו, וכיום מחזיקה החברה כ-43 אלף דירות למגורים, ומנהלת פעילות השכרה של כ-20 אלף דירות נוספות עבור גופים אחרים.
לצד גרנד סיטי פרופרטיס, הקים גבאי בעשור האחרון גם את חברת גרנד סיטי הוטלס הפרטית, המחזיקה כיום ביותר מ-120 בתי מלון ברחבי אירופה.
המינוף הנמוך זיכה בדירוג גבוה
אבל עד כמה שזה יישמע מפתיע, גבאי שמר לאורך השנים את החברה ברמות מינוף נמוכות, ולא התפתה לעסקאות שהיו מסכנות את יציבותה. את תוצאות האסטרטגיה הזו קיבלו המשקיעים בחודש שעבר בדמות החלטה מפתיעה של חברת הדירוג S&P להעלות את דירוג האג"ח הבינלאומי של גרנד סיטי לרמת השקעה BBB מינוס - נמוך בדרגה אחת בלבד מהדירוג הבינלאומי שקיבלה לאחרונה ענקית הדשנים כיל עבור גיוס חוב של 800 מיליון דולר בחו"ל.
אצל מעלות, השלוחה הישראלית של S&P, תרגמו את הדירוג הבינלאומי להעלאת הדירוג ל-AA, בדומה לקבוצת עזריאלי, בזק והבנק הבינלאומי, רק שתי דרגות מתחת לדירוג של ממשלת ישראל. במעלות הסבירו זאת בשיפור בפרופיל העסקי של החברה, כתוצאה מהתמקדות בניהול תיק יציב של נכסים, בהגדלתו להיקף של 2.2 מיליארד אירו ובהרחבת הפיזור הגיאוגרפי לאזורים צפופי אוכלוסין בגרמניה.
פורטפוליו הבניינים העצום שיצר גבאי יביא השנה להכנסות של יותר מ-200 מיליון אירו, פי שניים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בתשעת החודשים הראשונים של 2014 גרנד סיטי הציגה רווח נקי של 173 מיליון אירו - 27% יותר מבתקופה המקבילה, בין השאר בזכות עלייה בשווי נכסיה.
המרת אג"ח למניות תקפיץ את השווי
גבאי נוהג לרכוש בניינים בעלי שיעורי תפוסה של כ-70% בלבד, בהם משלמים הדיירים דמי שכירות נמוכים מהממוצע באותה העיר. עיקר פעילותו היא בהשבחת הנכסים לצורך הגדלת שיעור התפוסה והעלאת דמי השכירות.
במעלות מציינים כי החברה הוכיחה את יכולתה לרכוש בניינים של דיור בר השגה עם שכר דירה נמוך ושיעורי תפוסה נמוכים, ולהעלות את רמות התפוסה ודמי השכירות לאחר עבודות חידוש ושיפוץ. "אחוז הנכסים עם שיעור תפוסה של מעל 95% והכנסה יציבה מדמי שכירות, קפץ ל-40% בסוף נובמבר, לעומת 33% בסוף דצמבר אשתקד", כתבו במעלות. למרות זאת, שיעור התפוסה הממוצע עומד על 87% בלבד - נמוך בהשוואה לחברות מתחרות.
במעלות רואים את גרנד סיטי מסיימת את 2014 עם הכנסות של 210-215 מיליון אירו, בזכות רכישות הנכסים האחרונות והיכולת להשיג עלייה של 5% בהכנסות מדמי שכירות בבניינים שבבעלותה גם אשתקד, בזכות העלאת שכר הדירה ושיפור בתפוסה.
לגרנד פרופרטיס הון עצמי של 948 מיליון אירו, ויחס ה-LTV שלה (היחס בין החוב לשווי הנכסים) בסוף ספטמבר עמד על 40% בלבד. כבר היום היא נחשבת לחברת נדל"ן עם יחסים פיננסיים מהטובים בגרמניה, אבל שיעור המינוף עוד עשוי לרדת דרמטית לאזור ה-26%, אם יחליטו מחזיקי האג"ח להמרה מסדרה C, שנמצאות כיום עמוק בתוך הכסף, להמיר אותן למניות.
מהלך כזה יקפיץ את שווי החברה של גבאי ל-1.7 מיליארד אירו - כמעט כמו השווי של ענקית הנדל"ן הגלובלית גזית גלוב של חיים כצמן ודורי סגל, שאגב מחזיקה בדירוג חוב ישראלי נמוך יותר מזה של גרנד סיטי - AA מינוס.
מי אתה יקיר גבאי
מירושלים ללונדון, דרך רשות ני"ע:
את אימפריית הנדל"ן שלו בגרמניה הקים יקיר גבאי בתוך עשר שנים בלבד, שחלפו מאז עזב את הסיטי של תל אביב והתמקם בברלין. גבאי, בן 48, גדל בשכונת טלביה בירושלים. הוא עשה תואר ראשון בראיית חשבון ותואר שני במימון, שניהם באוניברסיטה העברית, ובמקביל החל לעבוד במחלקת התשקיפים של רשות ני"ע. אחרי כמה שנים ברשות התמנה גבאי לתפקיד מנכ"ל חברת החיתום של המזרחי; בהמשך עבר לכהן כמנכ"ל לאומי ושות' חתמים, ולאחר מכן ניהל את חברת ההשקעות רסידו פיבי של פרדי רובינסון ויגאל זילכה, שהחזיקה בקזינו לוטראקי ביוון.
בתחילת 2001 "תפר" גבאי את עסקת הענק שבה רכשו האחים אדי וג'ולס טראמפ מארה"ב את השליטה בחברת ההשקעות הענקית גמול מידי קרנות הפנסיה של ההסתדרות ובנק הפועלים, לפי שווי חברה של 120 מיליון דולר. האחים אף ערבו עבור גבאי למימון לרכישת 13% ממניות גמול בשווי של 75 מיליון שקל.
אלא שעסקיה של גמול לא צלחו, ובעקבות ירידה חדה בשווי מניות החברה בשנתיים הבאות, סירבו האחים טראמפ להחזיר את כספי ההלוואה שנטלו מבנק הפועלים כדי לממן את הרכישה. גבאי "הציל את המצב", כשתיווך בהעברה נוספת של מניות השליטה בחברה, הפעם לידי אייל יונה ואמנון ברזילי, שבוצעה לפי שווי דומה לזה שבו רכשו האחים את מניותיהם (שהיה גבוה ב-300% ממחיר השוק).
בהמשך עברה השליטה בגמול פעם נוספת, לידי ליאון רקנאטי, ותחת ידיו קרסה ונקלעה להסדר חוב, לאחר שרקנאטי שרף כ-400 מיליון שקל מכספו במה שהוגדרה על-ידיו זמן קצר לאחר מכן כעסקה הגרועה שביצע בחייו.
גבאי התמקם בלונדון, והחל לתור אחר השקעות באירופה. הוא בחר בגרמניה, שבה זיהה הזדמנות; המדינה הייתה שרויה במשבר כלכלי, עם אבטלה שהגיעה ל-14%, אך הפרמטרים הבסיסיים שלה היו חיוביים - היעדר גירעונות ממשלתיים, מעמד ביניים חזק ונכסים המניבים תשואה יפה, במחיר נמוך יחסית.
"מה שאהבתי כשהגעתי לגרמניה", סיפר גבאי בכנס נדל"ן שהתקיים זה כבר במרכז הבינתחומי בהרצליה, "זה שיסודות הכלכלה לטווח ארוך היו חזקים, אף שהייתה אבטלה גבוהה, שקצת מזכירה את מה שקורה במקומות אחרים באירופה כיום. צחקו עליי למה אני לא משקיע ברומניה, שבה קונים באירו ומוכרים בשניים, אבל לא רציתי ללכת לשם".
גרנד סיטי
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
