חוק מע"מ אפס תקוע עדיין בוועדת הכספים של הכנסת, ולא ברור מתי יקודם לקריאה שניה ושלישית במליאת הכנסת. אולם בינתיים מסתבר כי ההגדרות היבשות כפי שהן מופיעות בהצעת החוק מותירות כמה פרצות בנוגע למי שיהיה זכאי לממש את ההטבה.
עקרונית, החוק קובע כי מי שיהיה זכאי לקבלת ההטבה הוא רק מי שאין בבעלותו דירה או שליש מדירה, לא רכש אחת מאז 1995 ועומד בקריטריונים המתייחסים גם לתא המשפחתי. אבל בדיקה מעמיקה בנוסח החוק ובירור נוסף ברשות המסים, הגוף האמון על יישום החוק ועל אכיפתו, מעלה כי קיימת שורה של מקרים שבהם גם מי שהתקשר במכרז או בהסכמים שונים לרכישת מגרש או דירה במסגרת קבוצת רכישה למשל - ועדיין לא קיבל הבטחה למסירת דירה מלאה מידי המוכר - יהיה זכאי במקביל גם להטבת מע"מ אפס. שורת המקרים הללו, שמקורה בין היתר בקוראי "גלובס" שפנו בשאלות לדסק הנדל"ן לקראת אישור החוק, מאפשרת לרוכש ליהנות מההטבה, אם הוא עומד בקריטריונים.
מקרים נקודתיים אלו עשויים להגדיל את נפח הביקוש הגדול גם כך, למספר המועט יחסית של דירות מוטבות שיהיה זמין לרכישה עם אישור החוק. הנה המקרים האפשריים.
תרחיש 1: קבוצות רכישה
אדם שהצטרף לקבוצת רכישה שטרם רכשה קרקע, אדם שחתם על הסכם שיתוף אך עדיין ממתין לרכישת הקרקע על ידי הקבוצה ולהתקשרות עם קבלן ביצוע, נחשב בעיני רשות המסים כמחוסר דירה ולכן יוכל לרכוש דירה שתעמוד בקריטריונים לקבלת הטבת מע"מ בשיעור אפס אחוז.
כך גם לגבי אדם שהצטרף לקבוצת רכישה, חתם על הסכם שיתוף והקבוצה כבר רכשה את הקרקע, אבל הבנייה טרם החלה, - ואפילו אם הקבוצה יצאה כבר למכרז והבנייה החלה אך טרם הסתיימה - האדם יהיה זכאי לרכישת דירה בהטבת מע"מ 0.
תרחיש 2: מכרזי בנה ביתך
רשות מקרקעי ישראל מפרסמת לא מעט מכרזים לרכישת מגרשים לבנייה עצמית. במכרזים כאלו ניגש אדם פרטי למכרז, מציע הצעה לרכישת המגרש, ואם זכה מתקדם לבניית בית חלומותיו. אדם שזכה במכרז "בנה ביתך" של רשות מקרקעי ישראל או של משרד הבינוי אך טרם החל לבנות, יהיה זכאי גם הוא לרכוש דירה בהטבת מע"מ אפס, כל עוד לא בנה בית על המגרש שרכש.
תרחיש 3: קרקע להשקעה
בשנים האחרונות הפכה רכישת הקרקעות להשקעה לעניין שכיח, ופרסומים לרכישת קרקע חקלאית ניתן לראות כמעט בכל מקום. אדם שרכש קרקע כזו להשקעה וממתין ליום שבו תופשר - יוכל בינתיים גם הוא לרכוש דירה בהטבת מע"מ אפס.
תרחיש 4: בעלות על נכס מניב אחר
בגלל מחירי הדירות הגבוהים, יש מחוסרי דירה שהחליטו להשקיע את כספם ברכישת משרד להשקעה או ברכישת נכס מניב אחר שאינו דירה למגורים. כל עוד לא מדובר בדירה, יהיה אותו אדם זכאי לרכוש דירה גם בהטבת מע"מ אפס.
חשוב להזכיר שהטבת המע"מ נועדה לעזור בראש ובראשונה למי שאין בבעלותו דירה, ובפרט למי שאינו יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה, אבל המשותף לכל המקרים שציינו לעיל הוא שמי שייהנה מההטבה אינו חסר אמצעים, ויותר מכך - אינו חסר סיכון בשוק המגורים המקומי - כי היה ביכולתו להיכנס להרפתקה נדל"נית בעבר, האם לכך התכוון המשורר?
עניין זה חשוב לא רק בגלל העלות האדירה של החוק לקופת המדינה, אלא גם משום שככל שעולה מספר הזכאים, כך התחרות על כל דירה מוטבת תהיה גדולה יותר. מאז מארס 2014 יושבים זוגות צעירים רבים "על הגדר" וממתינים למע"מ אפס. אם וכאשר יאושר החוק יגרמו התרחישים שתיארנו כאן להגדלת הביקוש לדירות מוטבות, ולא בטוח שמי שיקבלו בסופו של דבר את ההטבה יהיה מי שהכי זקוק לה.
התחייבות לבנייה
מרשות המסים נמסר בעניין: "בהצעת החוק מס ערך מוסף (הטבה במס בעסקה לרכישת דירת מגורים מוטבת - הוראת שעה) קיימת הגדרה לדירת מגורים, לפיה 'דירת מגורים' היא דירה המיועדת לשמש למגורים לפי טיבה, ודירה שבנייתה טרם הסתיימה - למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה. לאור הגדרה זו, הרי שהתשובה לכל המקרים היא שבהיעדר דירת מגורים העונה להגדרה הנ"ל אין כל מניעה שרוכש זכאי/מוטב ירכוש דירה מוטבת וייהנה מההטבה שהחוק מעניק ככל שאין התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה ולהעמיד לרוכש דירה שבנייתה הסתיימה, התשובה לכל השאלות היא חיובית, וזאת כמובן בעמידה ביתר התנאים שבחוק".
השאלות שהופנו לרשות המסים
האם אדם שהצטרף לקבוצת רכישה שרכשה כבר קרקע, אבל טרם התחילה בבנייה, זכאי לרכוש דירה במע"מ אפס? כן
האם אדם שנמצא בקבוצת רכישה בשלבי בנייה וטרם הסתיימה הבנייה זכאי לרכוש דירה במע"מ אפס? כן
האם אדם שזכה במכרז "בנה ביתך" וטרם החל לבנות זכאי לרכוש דירה במע"מ אפס? כן
האם אדם שניגש למכרז "בנה ביתך" אך לא זכה בו זכאי לרכוש דירה במע"מ אפס? כן
האם אדם שרכש קרקע מאדם פרטי, ולא בנה - זכאי לרכוש דירה במע"מ אפס? כן
האם אדם שרכש קרקע חקלאית להשקעה זכאי לרכוש דירה במע"מ אפס? כן
האם אדם שרכש משרד (או נכס מניב אחר) זכאי לרכוש דירה במע"מ אפס? כן
האם אדם שרכש דירת מגורים בעשר השנים האחרונות זכאי לרכוש דירה במע"מ אפס? לא
האם אדם שרכש צמוד קרקע מוכן מקבלן זכאי לרכוש דירה במע"מ אפס? לא
האם אדם שחתם על אופציה לרכישת דירה מקבלן מאז הכריזו על החוק במארס 2014 זכאי לרכוש דירה במע"מ אפס? לא
קריטריונים לזכאות מע"מ אפס
יחידים: על הרוכש להיות בן 35 ומעלה או הורה לילד אחד לפחות, שנמצא בחזקתו
זוגות: על אחד מבני הזוג להיות בן 35 ומעלה או הורה לילד אחד לפחות שנמצא בחזקתו
נכים: על הרוכש להיות תושב ישראל בעל נכות של 75% לפחות, שנקבעה כדין
אין בבעלות הרוכש דירה מאז 1995, והוא לא ביטל עסקת רכישה מיום אישור התוכנית בקבינט הדיור, במארס 2014
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
