"מידע פנים" בשוק הנדל"ן: כך גורפים יזמים מיליוני שקלים

בתחילת 2015 צפוי להתפרסם מכרז למכירת 40 דונם שעליהם פעלה במשך שנים התחנה המרכזית הישנה בתל אביב. אלא שבמקביל, בימים אלה מקדמת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב תוכנית בניין עיר חדשה לקרקע, מהלך שאמור לשנות דרמטית את פוטנציאל הבנייה במקום.

השאלה מתבקשת מאליה: מדוע דווקא בעיתוי הזה מוצעת הקרקע למכירה? דבר אחד ברור לשני הצדדים - כל עוד תוכנית בניין העיר החדשה אינה מאושרת, קשה לאמוד את שוויה האמיתי של הקרקע, וקשה עוד יותר לקבל את מלוא התמורה בגינה.

מבדיקת "גלובס" עולה כי עיריית תל אביב התנגדה לפרסום המכרז למכירת התחנה המרכזית, מאחר שהיא צפויה לדון באישור התוכנית בוועדה המקומית לפני הפקדתה רק בתחילת 2015. יחד עם זאת, מאחר שבעלים רבים מחזיקים במתחם מלבד העירייה, ואת ההתקשרות ביניהם מאפיינים סכסוכים ארוכי שנים, החל הליך פירוק שיתוף לקרקע שבמסגרתו הורה בית המשפט על פרסום המכרז, בניגוד לעמדת עיריית תל אביב שהייתה ערה לחסרונות במכירת הקרקע טרם תכנונה.

"עיריית תל אביב אכן ביקשה להשלים את הליך התכנון על מנת למקסם את זכויות כל הצדדים במתחם, אולם בית המשפט דחה את בקשתה", נמסר מהעירייה. "בית המשפט דבק בהלכה על פיה הליכי תכנון אינם עוצרים הליך של פירוק שיתוף ויש לפרסם את המכרז בטווח הזמן המיידי. לאחר שהגישה העירייה ערעור בנושא לבית משפט המחוזי, נקבע כי המכרז יתפרסם רק בחודש מארס 2015, לאחר החלטתה של הוועדה המקומית, ואילו המועד האחרון להגשת הצעות הוזז לחודש מאי 2015, על מנת לאפשר את הבהרת המצב התכנוני, דבר שיביא למקסום התמורה ככל הניתן באותו השלב ולהשתתפות מציעים רבים יותר בהליך".

השווי קפץ פי 5

בשונה מעיריית תל אביב, אשר יודעת לשמור על קופתה (ויש שיגידו יתר על המידה), קשה לומר את אותו הדבר על מחזיקת הקרקעות הגדולה במדינה - רשות מקרקעי ישראל. בשנים האחרונות אמנם טוענים ברשות כי מיקסום הרווחים מהקרקע כבר איננו מטרה וזאת כדי להסב הטבות והנחות בקרקע אל הציבור, אלא שבמקרים מסויימים הוכיחה הרשות כי היא אולי מוכרת קרקע בזול, אך ההטבה אינה מגיעה לציבור ונהנים ממנה יזמים בודדים שרכשו את הקרקע בזול, טרם תכנונה.

כך למשל ב-2005 שיווקה הרשות מגרש המיועד למבני ציבור בפינת הרחובות בן יוסף ובית צורי בשכונת רמת אביב ג'. אף שמדובר בשכונה יוקרתית ואטרקטיבית, למגרש עצמו - שגם הוגדר "מגרש מיוחד", היה ערך מוגבל ונמוך מאחר שיועד למוסדות ציבור כמו מרפאות, בתי ספר, בתי כנסת, תיאטרון וכד'. מחיר המינימום שנקבע במכרז שיקף זאת, ועמד על 5.2 מיליון שקל בלבד. מדובר באחד המגרשים האחרונים שלא צמחו עליו בתי מגורים והוא שימש עד אז כגינה ציבורית.

למכרז הוגשו 12 הצעות בממוצע של 9.5 מיליון שקל. הזוכה הייתה חברת גימא השקעות, בנאמנות עבור חברת מודגל שבבעלות אנשי העסקים דיוויד פדרמן, יעקב גוטנשטיין ואלכס פלס, ששילמו למדינה 16 מיליון שקל עבור הקרקע.

זמן קצר לאחר הזכייה במכרז, פעלו היזמים לשנות את ייעוד הקרקע משימוש ציבורי למגורים. שם הכסף הגדול. בוועדה המקומית לתכנון ובנייה הדעות לגבי שינוי ייעוד הקרקע היו חלוקות, והיזמים בחרו להגיש את התוכנית ישירות לוועדה המחוזית, שהחליטה לאשר את שינוי ייעוד הקרקע. ביולי 2009 חתמו גימא השקעות ומודגל על הסכם עם קבוצת חג'ג' של האחים צחי ועידו חג'ג', שעל פיו ניתנה לקבוצה אופציה לרכישת המגרש (שאכן מומשה מאוחר יותר), תמורת 81.5 מיליון שקל - יותר מפי 5 מהסכום ששילמו הקונות למדינה.

לא מקרה חד פעמי

התוכנית החדשה על הקרקע אפשרה לחג'ג' להקים על המגרש שני בנייני מגורים בני 7 ו-10 קומות, הכוללים 68 דירות יוקרה באזור היקר ביותר בארץ. למעשה, קופת המדינה הפסידה עשרות מיליוני שקלים שמהם נהנו יזמים פרטיים.

מדוע אם כן, מדינת ישראל באמצעות זרוע הנדל"ן שלה, רשות מקרקעי ישראל, לא שינתה את הייעוד בעצמה וגרפה את עשרות המיליונים? ואולי נוכל לפטור את המקרה בכך שמדובר במעידה חד פעמית? ממש לא.

בסוף 2006 שיווקה רשות מקרקעי ישראל מבנה שגם הוא בייעוד מבני ציבור בצפון רחוב דיזנגוף בתל אביב, שבו פועלת כבר שנים ארוכות משטרת לב תל אביב. מחיר המינימום על נכס זה עמד על 8 מיליון שקל, וגם במקרה הזה הוגשו לא פחות מ-18 הצעות לרכישת הנכס. במכרז זכה היזם ישראל לוי ששילם תמורת המבנה 29 מיליון שקל.

גם במקרה זה, לאחר הזכייה החל לוי בהליך שינוי ייעוד המגרש, עד שבחודש יולי 2013 אישרה הוועדה המחוזית תוכנית חדשה למגרש, הכוללת הקמת מלון בן 160 חדרים, בניין מגורים הכולל 35 דירות, 20% מהן בשטח של עד 68 מ"ר, ו-300 מ"ר שטחי מסחר בקומת הקרקע.

גם במקרה זה, לו הייתה עומדת המדינה על שינוי ייעוד המגרש בעצמה, הייתה מכניסה לקופה הציבורית עשרות מיליוני שקלים שאותם חסך היזם.

ויחד עם זאת, צחי נרקיס, שותף בכיר במשרד מ. פירון המתמחה בנדל"ן, מציין כי גם אם ישנם מקרים שהיו בהם טעויות או שהיו נגועים בהתנהלות בלתי תקינה, "אני עדיין סבור שאי אפשר לצפות מגופים כמו רשות מקרקעי ישראל שייכנס לתכנונים נקודתיים בפינת רחובות במרכז עיר כזאת או אחרת. אין להם המשאבים לזה, והם לא תמיד יודעים מה נדרש מבחינת צורכי העיר. הם יודעים אולי לתכנן מתחמים גדולים או שכונות שלמות, שם יש להם עוצמה שמצדיקה את הובלת התכנון על ידם, אבל הרבה פעמים המדינה שוכרת אדריכלים זולים ולא מקצועיים שלא עונים על דרישות אורבניות עכשוויות".

נרקיס מזכיר כי במסגרת הרפורמה ברשות מקרקעי ישראל, נקבע כי הרשות החדשה מתנתקת ממתחמים נקודתייים ופרטניים ועוסקת רק בנושאי מדיניות. "אז להגיד שהמדינה מפסידה כמה מיליונים בגלל שלא תכננה בניין בנקודה מסוימת זה לא נכון, כי היא הרוויחה את דמי הפיתוח, ואם הייתה מתכננת בעצמה תב"ע חדשה היה לוקח לה 200 שנה, וגם התכנון כבר היה ארכאי ולא רלוונטי כשהתב"ע הייתה מתאשרת. היום הרבה פעמים המדינה מוכרת קרקעות שכוללות זכויות בנייה נוספות, וזה מקובל".

מחשבה לטווח קצר

ואם למדינה עוד אפשר לסלוח, ודאי שתמוהה בהרבה מכירת קרקע על ידי עירייה כאשר תוכנית בניין העיר בה אינה מנוצלת. המוכרת - העירייה, היא זו שהרי יודעת טוב מכולם האם בכוונתה לאשר או לא לאשר שינוי יעוד או הגדלת זכויות בנייה.

ואף על פי כן, לפני שמונה שנים מכרה עיריית בת ים את המגרש שעליו ניצב היום מגדל נוה בן ה-44 קומות ליזם הנדל"ן משה אהרוני, תמורת 8 מיליון שקל בלבד. לימים אישרה עיריית בת ים את הכפלת זכויות הבנייה המתוכננות על המגרש, ואהרוני שחתם על עסקת קומבניציה עם חברת נוה, התעשר.

כשנשאל מנכ"ל עיריית בת ים ארז פודמסקי שקד מדוע העירייה גם בעבר וגם בהווה מוכרת מגרשים הנמצאים בבעלותה עם זכויות בנייה לא מקסימליות, ומותירה ליזמים להיות הנהנים העיקריים מעליית ערך הקרקע, הוא השיב כי המדיניות שהעירייה נקטה מאפשרת לה לקבל את הכסף באופן מידי, ולהקצות אותו לצרכים השונים של העיר. זאת, כאשר שינוי תב"ע בוועדה המחוזית אורך שנים, דבר שעשוי לעכב את ההכנסות לעירייה לתקופה ממושכת.

מהנדס עיריית תל אביב לשעבר האדריכל ישראל גודוביץ', מזכיר שגם בתל אביב נעשו בעבר עסקאות על קרקעות עירייה בשלב תכנוני מוקדם מדי, מהלך שתרם בעיקר לרווחי היזמים.

מבנה הדולפינריום, למשל, לא נרכש על ידי היזם יוסף בוכמן מהעירייה באופן ששיקף את הרווח שהוא קיבל בסוף מהעסקה (חילופי קרקע עם מגרש סמוך, שעליו יוקם פרויקט יוקרה). "הוא קנה בית של דולפינים, ועשה מיליונים", אומר גודוביץ'.

גם דוד עזריאלי, הוא מזכיר, רכש בזמנו מהעירייה את הקרקע שעליה הוקם מרכז עזריאלי ושילם תמורת קרקע לשני מגדלים ולא שלושה. "את המגדל השלישי הוא התחייב לבנות כדי להביא אליו במחירים מוזלים משרדים מתוך תל אביב, במטרה להוציא משרדים מתוך העיר ולהגדיל את תפוסת המגורים בה. בסוף הוא טען שהוא לא יכול לעמוד בהתחייבות, ולאחר בוררות שילם כמה מיליונים בודדים על המגדל השלישי - שלא הוקם כמובן כמשרדים ברי השגה כפי שתכננה העירייה".

לדברי גודוביץ', "מכירת קרקע ללא תב"ע תקפה היא הונאה ובמקרים מסוימים עבירה פלילית. אין לאף אחד ביטחון שהתוכניות שהוא חושב שיאושרו על הקרקע אכן יאושרו, אלא אם אכן היה הליך לא תקין כמו בפרשת הולילנד".

את נימוקי עיריית בת ים, שמעדיפה כסף כאן ועכשיו במקום לחכות לשינויי יעוד, הוא גם אינו מקבל. לדבריו, "רשות מקומית שמשווקת קרקע לא מתוכננת בטענות שונות, קודם כל מועלת בתפקידה. בחוק הרשויות המקומיות כתוב במפורש שתפקידן של הרשויות המקומיות לתכנן, לפקח ולהסדיר את נכסי העירייה. גם אם הרשויות לא יכולות לעשות את זה בכוח האדם העצמי שלהן, יש להן תקציבים להפעיל מומחים מבחוץ. המנגנון קיים, אז בשביל מה הוא נועד? רשויות לא נועדו להיות בנק, אלא לכלכל את כספי הציבור בתבונה".

גודוביץ' מתנגד גם לטענה שרשות מקרקעי ישראל אינה יעילה, ולכן מוטב לה להוציא את השיווק והתכנון לידיים פרטיות. לדבריו, "כשהמדינה רוצה, היא יודעת לתכנן מצויין ואפילו להגזים בזכויות הבנייה שהיא מעוניינת לתכנן. במתחם שרונה בתל אביב למשל, המדינה רצתה לאשר פי 2 מזכויות הבנייה שאושרו בסוף, ואני כמהנדס עיר התנגדתי ואני גאה על כך".