העירייה "הלבישה" על שוכר בעלות על נכס - בכמה הוא חוייב?

בית המשפט המחוזי בת"א קבע לאחרונה בפסק דין עקרוני, כי רשות מקומית אינה יכולה להטיל על המחזיק בנכס תשלומי ארנונה ומים בשרירותיות וללא בדיקה מעמיקה אם המחזיק הוא אכן בעל הנכס. בעתירה שהגיש חיים עזריה נגד עיריית ת"א, נגד חיובו בארונה ומים בסך 65 אלף שקל בגין נכס ששכר בת"א, קבע כי על העירייה חלות מוגברות של הגינות ותום לב בגביית החובות, וכי עליה לעשות מאמצים בכדי לדעת בוודאות את הזהות "האמיתית" של המחזיק בנכס, וכי "אי-עמידה בחובות אלה עולה כדי רשלנות במילוי תפקידה הציבורי של העירייה".

השופטת ד"ר דפנה אבניאלי נדרשה לדון במסגרת העתירה במספר שאלות מהותיות: האם רשאית העירייה לרשום מאן דהוא כמחזיק בנכסים ולחייבו בתשלומי ארנונה, על סמך ביקורת אקראית שקיימה בנכס? האם ניתן להמשיך בהליכי גביית חוב ארנונה, כאשר נטענת טענת "איני מחזיק בנכס"?, ומהו הפורום המוסמך לדון בטענה זו?.

בהחלטתה, קבעה השופטת אבניאלי מחדש את גבולות הגזרה של גביית חובות ברשויות המקומיות. השופטת פסקה כי בנסיבות שהתקיימו בעניין עזריה, העירייה לא פעלה לגבות את החוב מבעל הנכס המקורי, שאול קלמן ז"ל, וכן רשמה את עזריה כמחזיק בנכס, על דעת עצמה, בהסתמך על ביקורת אקראית שערכה במקום. בנוסף נקבע כי העירייה חטאה, כאשר "המתינה עשר שנים לתשלום החוב במקום לפנות לבעל הנכס או לשוכרים נוספים, כך גם, התעלמה מפניותיו של העותר לפטור אותו מתשלום בגין הנכסים האחרים ולא זזה מעמדתה". בפסק הדין, גערה אבניאלי בעירייה שלא קיבלה את המלצת ביהמ"ש שניתנה בעבר, לפיה יש לבחון שוב את הנושא בוועדת הפשרות של העירייה, וקיבלה את עתירתו של עזריה שלא.

העברת בעלות?

עיריית ת"א ידועה בסבלנותה בנוגע לגביית חובות ישנים, גם כאלה שאבד עליהם הכלח. כך קרה שביוני 2010 שלח פקיד חרוץ לעזריה ""דרישה לתשלום - אזהרה בטרם ביצוע פעולות בכוח", וזאת בגין חוב ארנונה ומים על סך של למעלה מ-65 אלף שקל. החוב הנטען, התייחס לתקופה בה שכר עזריה קיוסק בת"א בשלהי 1999. ואכן, בשנה זו שכר עזריה משאול קלמן המנוח קיוסק "קטנטן", כהגדרתו, ברחוב יגאל אלון בתל אביב. אלא שבחלוף מספר חודשים מתחילת השכירות, ב-30 באפריל 2000, איתרע מזלו ועזריה נעצר עד תום ההליכים במסגרת הליך פלילי בפרשת סמים, שהסתיים במאסרו בפועל עד לשחרורו ב-31 בינואר 2001. לפי הנטען בעתירה, שהוגשה באמצעות עו"ד שמעון אברהם, בעקבות המעצר הפסיק עזריה לשכור את הקיוסק.

עזריה טען כי בהתנגדויות הרבות שהגיש לדרישת התשלום, ציין כי לפי הסכם השכירות עם בעל הנכס, דמי השכירות החודשיים כללו את תשלומי הארנונה והמים, ולכן החוב הנטען אינו שלו. עזריה הדגיש כי היה רק השוכר בנכס ולא בעליו, "לפיכך, לא הוגשה לעירייה מעולם בקשה לרישום הנכס על שמו". עוד טען עזריה כי "דרישת החוב מתייחסת לתקופה משנת 1999 עד לשנת 2006, אולם העותר חדל מלהחזיק בנכס ביום מעצרו, והנכס הוחזר לבעליו".

כמו-כן, התנגד עזריה לקביעת העירייה, לפיה הוא מחזיק במספר נכסים במתחם, בהם קיוסק, בית קפה ומסעדה. לדבריו, הוא שכר נכס אחד בלבד בשטח של כ-10 מ"ר, בו הפעיל קיוסק קטן. לדברי עזריה, למרות בקשותיו, לא הציגה העירייה כל הוכחה לכך שהוא החזיק בנכסים אחרים. "העותר הופתע לגלות כי יש לו שלושה חשבונות לקוח בגין קיוסק זעיר... לא ייתכן שהקיוסק הזעיר שהפעיל, קיבל נפח של שלושה נכסים", נטען בעתירה.

העירייה מצידה, נאמנה להליך הגבייה, דחתה את טיעוניו של עזריה. לטענתה, חיובי הארנונה התבצעו בעקבות מידע אמין, לפיו "בהתאם לממצאי ביקורת שנערכו בנכס ביום 2.1.2000, שונה שם המחזיק (בנכס), החל מדצמבר 1999, לשמו של עזריה". לדברי העירייה, הודעה על כך נשלחה לעזריה ב-11 בינואר 2000, ולמרות שהובא לידיעתו כי באפשרותו להגיש השגה בתוך 90 יום, הוא לא עשה כן, ופנה לראשונה לעירייה רק ב-2010. לטענת העירייה, משלא הגיש בזמן ערר על בסיס טענת "איני מחזיק בנכס", מנוע עזריה מלהעלות טענה זו כעת בפני ביהמ"ש.

"רשלנות במילוי תפקיד ציבורי"

כבר בפתח ההחלטה הביעה השופטת אבניאלי את מורת רוחה באשר להתנהלות העירייה וציינה כי "בסיומו של הדיון המקדמי, קבעתי, כי דעתי אינה נוחה כלל מהתנהלות העירייה, אשר התעלמה מלשונו המפורשת של סעיף 326 לפקודת העיריות, והחליטה על דעת עצמה להעביר את החיוב בארנונה על שם העותר, אף על פי שלא ניתנה הודעה מטעם הבעלים או מטעם העותר, כי יש להעביר את החיוב על שם האחרון". לפיכך, אבניאלי הציעה בדיון המקדמי לבא-כוח העירייה, "להביא את עניינו של העותר פעם נוספת בפני ועדת הפשרות בעירייה, על-מנת שתשקול ביטול החיוב, ואף תיקח בחשבון את העובדה שהעותר היה במאסר בתקופה שנשלחו הודעות החיוב על שמו". ואולם, העירייה, בצעד נדיר, החליטה להתעלם מהמלצת ביהמ"ש ולהמשיך בניהול העתירה.

באשר להתנהלות העירייה בנוגע להליכי גביית החוב, ציינה השופטת כי "התנהלותה אינה עולה בקנה אחד עם חובת ההגינות וחובת הזהירות, החלה על רשות ציבורית בנסיבות המקרה דנן". לדבריה, "מעולם לא נמסרה לעירייה הודעה כי העותר מחזיק בנכס כלשהו, ולבטח לא נמסר לה כי הוא מחזיק בכלל הנכסים במתחם". השופטת קבעה פורש כי בנסיבות שהתקיימו, העירייה הייתה מחויבת "לבדוק מי החזיק בנכסים האחרים במתחם, ואי עמידת בחובה זו עולה כדי רשלנות במילוי תפקידה הציבורי". עוד קבעה השופטת כי בהתאם לחוק, תשלום חוב הארנונה מוטל על בעל הנכס או על המחזיק הקודם (אם היה כזה) ולא על "מחזיק משני". "בפי העירייה לא היה מענה לשאלה מדוע לא פנתה לבעל הנכס, מר קלמן המנוח, בדרישה לשלם את חוב הארנונה או להודיע מי המחזיקים בנכסים הנוספים", ציינה.

בדיקות אקראיות בנכס

בהחלטתה, השתוממה השופטת כיצד עירייה משנה רישום של בעלות על נכסים, על סמך בדיקות אקראיות בנכס, "בהסתמך על סרט קופה שנתפס במקום", וללא בדיקות מעמיקות יותר. לדבריה, "מכאן ועד הסקת מסקנה, כי העותר החזיק גם בשאר הנכסים במתחם, רחוקה מאוד הדרך. במיוחד נכונים הדברים, לאור התרשים שהציגה העירייה, המעלה כי מדובר בעסקים שונים ונפרדים (קיוסק, בית קפה ומסעדה)". השופטת אף ביקרה את התנהלות העירייה על כך שהתעלמה ממספר פניות של עזריה, בהן טען כי לא החזיק בנכס אחר במתחם פרט לקיוסק, ולא רק זאת אלא גם "לא שעתה גם להמלצת ביהמ"ש, לבחון שוב את הנושא בוועדת הפשרות".

השופטת ציטטה מפסק דין דומה כי "לאור חובת ההגינות המוטל על הרשות המקומית, בהיותה רשות ציבורית, נראה לי כי הסעיפים האמורים אינם יכולים ליתן לרשות המקומית הכשר לנהוג תוך עצימת עיניים מוחלטת, תוך התעלמות מנתונים הזועקים כי עליה לבדוק באופן אקטיבי בעצמה אם חל שינוי בבעלות או בהחזקה בנכס מסוים". כך, למשל, ציין ביהמ"ש, "ייתכנו מקרים מסוימים, שבהם תוחזק הרשות המקומית כמי שמעלה בתפקידה כנאמן הציבור, קרי התרשלה בבדיקה באשר למצב הבעלות או החזקה של נכס מסוים שבשטחה. בנסיבות כאלה, לא תוכל הרשות המקומית לשבת בחיבוק ידיים ולהמשיך, עד קץ הימים, לשלוח הודעות חיוב לנישום שאינו משלם את חיוב הארנונה".

באשר לרישום העותר כמחזיק בנכס, קבעה השופטת כי "נסיבותיו החריגות של המקרה מלמדות, כי העירייה העדיפה להתמקם באזור הנוחות, ולהסתמך על רישומים בעלמא של ביקורת אקראית שנערכה בקיוסק. העירייה לא פעלה לבירור זהותם של המחזיקים בכל אחד מהנכסים במתחם, והמתינה עשר שנים לתשלום החוב, במקום לפנות לבעל הנכס או לשוכרים נוספים. העירייה התעלמה מפניותיו של העותר לפטור אותו מתשלום בגין הנכסים האחרים ולא זזה מעמדתה". פסק הדין מביא עימו בשורה מרעננת לבעלי עסקים ומעגן בהחלטה תקדימית את התנאים לרישום אדם כמחזיק בנכס לצורך חיוב בארנונה וחיובים נוספים.