עבור מחזיקי איגרות החוב של חברת ההחזקות קרדן NV, הסדר חוב שבצידו תספורת הוא עניין ודאי. כך לפחות עולה מתשואת "הזבל" בה נסחרת אג"ח א' הקצרה של החברה, שעומדת כיום על לא פחות מ-120%.
אלא שהדוחות הכספיים שפרסמה אמש קרדן , שבשליטת יוסף גרינפלד ואבנר שנור, מלמדים כי הנהלת החברה עדיין מאמינה ביכולתה לעמוד בכל התחייבויותיה בשנתיים הקרובות, למרות שבמקביל כבר מתנהלים מגעים עם מחזיקי האג"ח להסדר שיכלול דחיית חובות תמורת הקצאת נתח ממניות החברה והגדלת שיעור הריבית שתשולם להם.
"נותרנו מחויבים לשלם את חובנו למחזיקי איגרות החוב שלנו במלואו, ולהעלות את ערכה של הקבוצה באמצעות מכירת כמה מנכסינו ושיפור תוצאותיהן של החברות התפעוליות שלנו", כתב מנכ"ל קרדן NV, שוקי אורן, בדוחות הרבעון השלישי.
קרדן NV, הנסחרת כיום בשווי זעום של כ-130 מיליון שקל, סיימה את הרבעון השלישי של 2014 בהפסד של 7.5 מיליון אירו, שהשלים הפסד של 11.5 מיליון אירו בתשעת החודשים הראשונים של השנה. תוצאות אלו מהוות שיפור ביחס ל-2013, אז הציגה החברה הפסד שנתי ענק של 101 מיליון אירו, עקב ירידה בשווי החזקתה בפעילות נדל"ן במזרח אירופה, שנמכרה לפני כשנה.
לקרדן אן.וי שלוש חברות בנות: קרדן לנד צ'יינה (KLC) שבונה שכונות מגורים ומרכזים מסחריים בסין, קרדן פיננשיאל סרוויסס (KFS) שמעניקה שירותי בנקאות ואשראי במזרח אירופה, וכן תהל גרופ (TGI) שעוסקת בהקמת פרויקטים של מים ותשתיות בעולם ובניהול מתקנים לטיהור מי שופכין בסין.
שוק הנדל"ן למגורים בסין, שמהווה כיום את פעילותה המרכזית של קרדן NV, סובל, לדברי אורן, מאי ודאות שמתאפיינת בירידה בקצב מכירת הדירות ומסירתן. ברבעון השלישי נמסרו לדיירים 150 דירות, לעומת 326 ברבעון המקביל. מינואר עד ספטמבר עמד היקף מכירת הדירות של החברה על 987 דירות, לעומת 1,602 דירות שנמכרו בתקופה המקבילה אשתקד.
בתום הרבעון השני של 2014 הצמידו רואי החשבון ממשרד ארנסט אנד יאנג אזהרת "עסק חי" לדוחות קרדן, ואזהרה זו נותרה בעינה גם בדוחות הרבעון השלישי. רואי החשבון מציינים כי על החברה לפרוע חובות כבדים בשנה וחצי הקרובות, וכי תוכניותיה למימוש נכסים או לגיוס הלוואות חדשות אינן ודאיות ותלויות ברצונם של צדדים שלישיים. בנוסף, גם היכולת להגיע להסדר של דחייה ופריסת החוב למחזיקי האג"ח אינה ודאית, ותלויה בהסכמתם של האחרונים.
בסוף ספטמבר היו בידי קרדן מזומנים בשווי של 200 אלף דולר בלבד, כאשר לוח הסילוקין שלה מראה כי היא צריכה לפרוע הלוואה בהיקף של 29 מיליון אירו לבנק דיסקונט, כבר בתום דצמבר. גם אם הבנק יסכים לדחייה מסוימת בתאריך הפירעון, הרי שבסוף פברואר תעמוד החברה מול אתגר משמעותי הרבה יותר - הצורך לפרוע חוב של 102 מיליון אירו לבעלי האג"ח מסדרות א' ו-ב'.
שווי הקניון עלה ל-164 מיליון אירו
אורן כבר הבהיר לפני שלושה חודשים כי פתרונותיו לפירעון החובות בשנתיים הקרובות מבוססים על מגעים מתקדמים שהוא מנהל למכירת שני נכסים מניבים בסין, ועל שעבוד נכס נוסף נגד הלוואה המירה. בדוחות הרבעון השלישי מופיע פירוט לגבי האופן שבו מתכוון אורן לעשות זאת.
על פי החברה, את ההלוואה לדיסקונט היא תפרע ממכירת ההחזקה (50%) של KLC בקניון גלריה צ'נגדו, שממוקם בעיר צ'נגדו - בירת חבל סצ'ואן. ב-2011 נמכרו מחצית ממניות הנכס לקרן זרה לפי שווי של 144 מיליון אירו (במונחי מטבע נוכחי) לקניון. בתום הרבעון השלישי עמד שוויו בספרים על כ-150 מיליון אירו.
חברת KLC עוסקת בעיקר בייזום ובנייה של שכונות מגורים, וגלריה צ'נגדו הוא הנכס המניב הראשון שבנתה. הקניון, שנמצא בתפוסה מלאה, משתרע על שטח של 35 אלף מ"ר ומייצר NOI (הכנסה נטו מפעילות השכרה) בקצב של כ-7.6 מיליון אירו בשנה - תשואה של 5% בשנה לפי שווי הנכס כיום. ההחזקה בקניון אמורה להימכר תמורת 75-80 מיליון אירו, כאשר 30 מיליון אירו מתוך סכום התמורה יועברו לקרדן NV וישמשו לפירעון החוב לדיסקונט.
שתי עסקאות נוספות אמורות לייצר לקרדן NV תזרים של 190 מיליון אירו ולממן את פירעון האג"ח הגדול בפברואר הקרוב. הראשונה, עליה דיווחה החברה לאחרונה, כוללת את מכירת פעילות טיהור מי השופכין בסין, שמרוכזת בידי קרדן ווטר KWIG)) - חברה בת של תהל נכסים שמהווה את עיקר פעילותה. ההשקעה (כולל הלוואת בעלים) בתהל נכסים רשומה בספרים לפי שווי של 91 מיליון אירו, אולם קשה להניח שקרדן תוכל לקבל עבורה כזה, לאור התשואה הנמוכה שהיא מייצרת מנכסיה.
לתהל נכסים הון עצמי בגובה ההשקעה, המהווה כמחצית מסך המאזן שלה (סך נכסים 180 מיליון אירו), וכן חוב פיננסי נטו של 59 מיליון אירו. בתשעת החודשים הראשונים של 2014 הציגה החברה צמיחה של 6.1% בהכנסות ל-24.1 מיליון אירו, אולם מנגד הצטמק הרווח הנקי שלה ב-37% ל-1.7 מיליון אירו, עקב עלייה חדה בהוצאות המימון.
אורן העריך בעבר כי תהל עשויה לקבל בין 60 ל-80 מיליון אירו ממכירת פעילות זו, אולם ככל הנראה רק חלק מהסכום יועלה לקרדןNV , בעוד שחלק אחר עשוי להישאר בתהל ולשמש להחזר חובות.
איזו עסקה, אם כן, אמורה לייצר לקרדן את יתרת התזרים המדובר (130-150 מיליון אירו)? לפי אורן מדובר בעסקה לקבלת הלוואה המירה כנגד שעבוד מניות של חברה מוחזקת. קרדן לא מפרטת באיזו חברה מדובר, אולם מניתוח נכסי החברה עולה כי מדובר כנראה בשעבוד של מניות קניון גלריה דליאן בסין, שבתום הרבעון השלישי עלה שוויו בספרים ל-164 מיליון אירו.
מדובר בקניון חדש אותו בונה KLC כחלק מקומפלקס מגורים בעיר הנמל דליאן, שבצפון מזרח סין. בדוח הרבעוני מציינת קרדן NV כי בניית גלריה דליאן נמצאת בשלביה האחרונים (68% נכון לסוף ספטמבר) וכי שיעור ההשכרה מראש עומד על 50%. הקניון, בשטח של 66 אלף מ"ר, צפוי להיפתח במחצית הראשונה של 2015, כאשר בחברה מקווים שהפתיחה תתקיים במקביל לפתיחת תחנת הרכבת התחתית הסמוכה לפרויקט. השלמת בניית הקניון והשגת שיעור תפוסה מקסימלי, אמורה להעלות עוד את שוויו.
בתגובה לעניין זה נמסר מקרדן כי "החברה דיווחה בשבוע שעבר על התקדמות במגעים למכירת נכסים משמעותיים של חברות בנות, ומעבר לכך אין לחברה מה להוסיף. החברה תוציא דיווחים ככל שיידרש בעתיד".
הפירעונות הקרובים של קרדן אנ וי
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
