כמה באמת שווה הנוף הנשקף מחלון הבית שלכם?

לעתים נשלם על דירה זהה באותו שטח, באותו בניין, אפילו באותה קומה - מחירים שונים לגמרי, רק בגלל הנוף הנשקף מהם. פערי המחירים עשויים להגיע במקרים מסוימים למאות אלפי שקלים, ואפילו ליותר ממיליון שקל - למרות שליזמים, ההוצאה על בניית כל אחת משתי הדירות היא לא פעם אותה הוצאה בדיוק.

הדוגמה הבאה ממחישה עד כמה התדמית מקבלת ביטוי גם בכסף שאנחנו מוכנים להוציא מהכיס על מוצר שדומה מכל בחינה אחרת. בשכונת אביב בראש העין הוותיקה למשל, משווק כעת פרויקט חדש, ובו שני בניינים בני 4 קומות כל אחד, 16 דירות בכל בניין, שמקימה חברת אלונים. בפרויקט, שמשווקת בבלעדיות חברת רימקס טרנד בראש העין, מוצעות דירות בנות 3-5 חדרים, שחלקן פונות לרחוב הטייס שבו וילות צמודות קרקע, וחלקן פונות לרחוב ג'ון קנדי המאופיין בשיכוני רכבת ישנים. לדברי זכיינית הסניף אוראל פרץ, "דירת 3 חדרים שפונה לבנייני הרכבת הישנים עולה 950 אלף שקל, לעומת 1.02 מיליון שקל שעולה דירת 3 חדרים זהה באותה קומה שפונה לשכונת הווילות. המוצר זהה, אבל התדמית יוצרת את הפער בביקושים, שמגיע ל-80 אלף שקל בין דירה לדירה", אומרת פרץ.

אחת הדוגמאות הבולטות לפער משמעותי בין שתי דירות זהות המוצעות כעת למכירה, ניתן למצוא בפרויקט "חלומות צוקי השמורה" בשכונת עיר ימים בנתניה, שמקימה חברת שיכון ובינוי. בקומה השנייה של מגדל מגורים הנמצא בבנייה, מוצעות כעת שתי דירות 5 חדרים למכירה, אחת עם נוף ישיר לים, והשנייה לא. הדירה שפונה לים (כיוונים צפון ומערב) שטחה 140 מ"ר, נוסף למרפסת, ומחירה עומד על 3.14 מיליון שקל. דירה באותה קומה, ששטחה גדל ב-5 מ"ר, עם מפרט זהה לשכנתה, אך פונה לשמורת האירוסים (כיוון דרום מזרח) מוצעת למכירה ב-2.69 מיליון שקל - פער של 450 אלף שקל במחיר המבוקש.

לדברי דורית סדן, סמנכ"לית השיווק של שיכון ובינוי נדל"ן, "גם נוף לשמורת טבע הוא ייחודי, אך נוף לים הוא מוצר שתמיד יזכה לביקושים ורוכשים מוכנים לשלם יותר. ידוע כי את הדירות הפונות לים קל יותר למכור ובמחיר גבוה יותר בכ-10%-15%, לעומת הדירות האחרות בבניין ובשכונה בכלל".

כלומר, הפער במחיר בין שתי הדירות, שעלות בנייתן כאמור זהה, מקורו בעובדה שהקונים מוכנים לשלם מחירים גבוהים בעבור הזכות לשבת בסלון ולצפות בים. העובדה שמדובר בקרקע היסטורית של החברה, שלא שילמה בעבורה את הון העתק ששילמו חברות אחרות בשנים האחרונות במכרזי המדינה בעיר ימים, רק מעצימה את הרווח שגוזרת החברה במיוחד מהדירות שצופות לים.

זיקה לארץ הקודש

דוגמה מובהקת נוספת לפער במחירי דירות שמגיע אפילו לסכום גבוה יותר, החוצה את מיליון השקלים, היא כשמדובר כמובן בנוף הייחודי של העיר העתיקה בירושלים. נוף, שתמורתו מוכנים רוכשים מסוימים, במיוחד יהודים אמידים עם זיקה לעיר הקודש, לשלם הרבה, בעוד דירות אחרות באותו בניין שפונות לכיוונים אחרים של העיר, נמכרות בסכומים נמוכים בהרבה.

כך קורה למשל בפרויקט חצר הנביאים שמקימה חברת אפריקה ישראל מגורים בבירה. בפרויקט מוצעים כעת שני פנטהאוזים למכירה. פנטהאוז בן 4 חדרים בקומה השביעית והאחרונה של הפרויקט הכולל 147 מ"ר נוסף למרפסות בשטח 50 מ"ר, שפונה לכיוון דרום מזרח וצופה אל אזור העיר העתיקה וכיפת הזהב מצד מזרח, עומד למכירה לדברי החברה ב-10.7 מיליון שקל. מנגד, פנטהאוז זהה במאפייניו באותה קומה בבניין, אשר פונה אל הצד הצפון-מערבי של העיר, יימכר ב-9.2 מיליון שקל, משום שחלק ממרפסותיו הן ללא נוף וחלקן פונות לכיוון הרחובות יפו והנביאים, שעל אף ייחודיותם נתפסים כפחות אטרקטיביים מהאזור המזרחי של העיר.

"לרוכשים פוטנציאליים שמתעניינים ברכישת דירה ספציפית בעיר הקודש, יש סנטימנטים גדולים כלפי הנוף ההיסטורי ויוצא הדופן של ירושלים", מסבירה סמנכ"לית השיווק של אפריקה מגורים, ליאת דנינו ישראלי. "לכן הפער בין פנטהאוז שפונה לנוף המזרחי של ירושלים, לעומת פנטהאוז זהה שפונה לכיוון אחר מגיע ל-1.5 מיליון שקל".

דירות בפחות ממיליון שקל

הדוגמה המרתקת הבאה, מקורה גם בהרבה פסיכולוגיה, שעולה לנו כסף רב. ביישוב צור יצחק מוצעות דירות חדשות ודירות יד שנייה, שחלקן פונות אל כוכב יאיר וחלקן אל העיר טייבה. הפערים בין שוויין של הדירות באו לידי ביטוי עוד במכירת הקרקע ששווקה במכרז על ידי רשות מקרקעי ישראל.

ביולי 2011 זכתה חברת י. זילברמינץ ובנו, בקרקע שמשקיפה על טייבה, המיועדת להקמת 96 דירות, תמורת 22.6 מיליון שקל, כולל הוצאות פיתוח, מחיר המשקף סך של 235 אלף שקל למרכיב הקרקע לדירה. כפול ממנה שילמה קבוצת חנן מור על קרקע המיועדת להקמת 94 יחידות דיור ופונה ליער כוכב יאיר, שנרכשה תמורת 40 מיליון שקל, כולל הוצאות פיתוח - סכום המשקף 425 אלף שקל עבור רכיב הקרקע לדירה. אמנם הדירות של קבוצת חנן מור נהנות מביקושים וממחירים גבוהים יותר, בשל הרתיעה הקיימת מצידם של רוכשים מדירות שפונות לישובים ערבים, אך יש לציין כי במבחן התוצאה המחיר הנמוך ששילמה זילברמינץ על הקרקע, איפשר לה להציע דירות חדשות בתחילת הדרך במחירים של כמיליון שקל, לקהל שבתקציב זה לא יכול היה לרכוש דירה חדשה באזור השרון.

לדברי יעקב גרוסמן, ממקימי צור יצחק ובעל משרד "תיווך אחר" המתמחה במכירת דירות ביישוב, "אצלנו הפוך מתל אביב, שבה הצפון הוא טוב והדרום פחות. בצור יצחק כולם יודעים שהדרום הוא טוב, כי הוא משקיף לכוכב יאיר, והצפון פחות מבוקש, כי הוא פונה לשכונה הבדואית של טייבה. למשל, דירות 4 חדרים שצופות לטייבה נמכרות סביב 1.25 מיליון שקל, בעוד דירות זהות באותם בניינים עם נוף רגיל (לא ליער), נמכרות דירות ב-1.35 מיליון שקל. הפערים נעים סביב 10% ובין 100-150 אלף שקל".

אחת החברות שמשווקת דירות בישוב היא חברת מבני תעשייה (בעל השליטה בחברה, אליעזר פישמן, הוא גם בעל השליטה בגלובס). לדברי ניסים בריח, בעל חברת נווה העיר המשווקת את הפרויקט שיצא בקרוב לשיווק, "מדובר בבניין בן 12 קומות במרכז הישוב עם נוף פתוח לכל הכיוונים. דירות שפונות חלקן לטייבה ולטירה הן דירות 4 חדרים שמחירן הוא 1.25 מיליון שקל. אם דירות 4 חדרים זהות היו פונות לכוכב יאיר, מחירן היה בין 100-150 אלף שקל יותר. (הדירות שפונות לכוכב יאיר הן דירות 5 חדרים ומחירן נע סביב 1.45 מיליון שקל)". לדברי בריח, "בדירות שפונות לטייבה היזמים יותר גמישים במחירים, כי המכירות הן יותר איטיות".

גם פארק הוא כמובן מקור לפערים במחיר הדירה המבוקש ובמחיר שקונים מוכנים לשלם עבורה. זאת, למרות שהרבה פעמים לאחר רכישת הדירה מתברר כי הפארק הוא גם מקור לרעשים בשעות הלילה.

חברת גינדי זיתוני למשל, שמשווקת פרויקט מגורים בשכונת כפר סבא הירוקה, מציעה כיום למכירה מיני פנטהאוז בקומה 11 של אחד הבניינים, בשטח 134 מ"ר עם מרפסת, שפונה לפארק בן 180 דונם של השכונה הירוקה. תג המחיר בעבור המיני פנטהאוז הוא 2.75 מיליון שקל. "בבניין הצמוד אנחנו מציעים למכירה את אותו מיני פנטהאוז בדיוק, באותה קומה, ובאותו שטח עם אותה מרפסת, רק שזה פונה לצד ההפוך לכיוון בניינים ולא רואה פארק", מסביר אבי זיתוני. "המחיר שלו הוא 2.65 מיליון שקל, 100 אלף שקל פחות מהמיני פנטהאוז שפונה לפארק. הנוף הפתוח חשוב מאוד לאנשים, גם אם מתגלים בו רעשים כתוצאה מהתקהלויות בחלק מהזמן. אנחנו גם יותר גמישים במחיר לגבי דירה שלא פונה לפארק מאשר דירה שפונה לפארק וקל יותר למכור אותה".

 הפרשים במחירי דירות זהות