הבחירות מחקו את כל התוכניות לשוק הנדל"ן

פרישתו של ראש הממשלה בנימין נתניהו משר האוצר יאיר לפיד להקפיא את חוק מע"מ אפס - יותר מחצי שנה אחרי שהוא עצמו הצביע בעד אישור החוק בממשלה - מזכירה פעם נוספת כיצד בהינף יד יכולות תוכניות להיעלם.

שתי דוגמאות, רק מהשנתיים האחרונות, יכולות ללמד אותנו באיזה קלות תוכניות פשוט יורדות יום אחד מהמדף ונקברות שוב במגירה. במקרה הטוב כדי לפנות מקום לתוכניות אחרות. במקרה הפחות טוב, פשוט בגלל שהן הושקו על ידי השר הקודם.

מחיר למשתכן

בסוף שנת 2013 החליטו במשרד הבינוי לשנות כיוון ולהפסיק ולשווק קרקע במסגרת מכרזי מחיר למשתכן. מדובר בתוכנית שפעלה שנים ארוכות, עוד מימיו של בנימין בן אליעזר כשר השיכון בשנות ה-90, ואפשרה ליזמים לזכות בקרקע במחיר מופחת, כשהזוכה הוא מי שהציע את מחיר הדירה הנמוך ביותר. דירות אלו שווקו רק לזכאי משרד השיכון שעמדו בקריטריונים שנקבעו מראש. הסיבה לביטול המכרזים בדצמבר אשתקד נבעה מהכנת התוכנית החדשה של המשרד - מחיר מטרה - שמבוססת על עיקרון דומה של שיווק דירות מוזלות (הפעם מחיר הדירה מוגדר מראש, והקבלנים מתחרים על מחיר הקרקע).

כאמור, מכרזי מחיר למשתכן יצאו במשך שנים והוגבלו למי שעמד בקריטריונים שעליהם החליטה מועצת מקרקעי ישראל. בכנסת הקודמת התחולל מאבק גדול סביב אותם קריטריונים, שבעבר יצרו תעדוף ברור לאוכלוסייה החרדית (מספר ילדים) והוכנס אליהם גם סעיף כושר השתכרות (במסלול מסוים).

על הנייר, תוכנית מחיר למשתכן הייתה אפקטיבית, אבל היא בעיקר נתנה הטבה משמעותית מאוד למתי מעט שהצליחו לזכות בהגרלה שערך משרד השיכון. עד כמה זול זה היה? על פי אתר משרד הבינוי, נכון להיום נותרו עוד כמה פרויקטים שבהם זכו יזמים בעבר וטרם יצאו אל הפועל. מדובר בשני פרויקטים בביתר עילית ובפרויקט בראש העין, הכוללים יחד 56 דירות מוזלות. פרויקטים אלו מציעים דירות בנות 2.5-3 חדרים במחירים שנעים בין 251 אלף שקל לדירה ל-720 אלף שקל לדירה, והם פתוחים נכון להיום להרשמה. בנוסף, ישנם עוד 24 פרויקטים במסגרת מסלול מחיר למשתכן שטרם נפתחו להרשמה לציבור הרחב בירושלים, יקנעם, מודיעין, נשר, ראש העין ורמת בית שמש. ברכות לזוכים.

למרות הדחיפה שקיבלה התוכנית בממשלה הקודמת, כמות הדירות שיצאו במסלול הזה הייתה זניחה והיא בוודאי שלא השפיעה על הכיוונים בשוק. המספרים מדברים בעד עצמם: בחמש שנים שבין 2008 ל-2012 (כולל) הוציאה המדינה רק כ-4,000 דירות במסגרת מחיר למשתכן.

ואז הגיע למשרד שר חדש, אורי אריאל, שעצר לחלוטין את שיווק מכרזי מחיר למשתכן והרים דגל חדש - מחיר מטרה. אז מה אם התוכנית האחרונה טרם הבשילה, וגם היום, שנה אחרי אותה ההחלטה, שום מכרז טרם יצא לפועל. העובדה שתוכנית מחיר מטרה מחייבת את חתימתו של שר האוצר יאיר לפיד כדי לעבור, וזו תוכל להתקבל על פי סיכום בין שני השרים רק לאחר שתוכנית מע"מ אפס תאושר, מעמידה את משרד הבינוי במבוכה גדולה שבעתיים.

מענקים בפריפריה

ביוני 2011 קיבלה ממשלת ישראל החלטה שמטרתה לעודד מעבר של תושבים לפריפריה באמצעות מתן מענקים וסבסוד פיתוח.

שר השיכון באותו הזמן, אריאל אטיאס (ש"ס), החליט כמו שרים רבים לפניו לבחור בשיטת המענקים כתמריץ לרכישת דירה מחוץ לגבולות הצרים של אזור המרכז. במסגרת ההחלטה אושר מענק מותנה בסך 60 אלף שקל לזכאי משרד הבינוי והשיכון (רוכשי דירה ראשונה). לצד זה קבעה ההחלטה מענק נוסף לצורך "סבסוד הוצאות פיתוח" בסכום של כ-40 אלף שקל.

המענקים ניתנו בכמה יישובים בפריפריה, בהם גם העיר החדשה חריש. לאחר שמאות רוכשים מימשו המענקים בתקופה של כשנתיים, ומאות נוספים הצטרפו לקבוצות רכישה על סמך הבטחות המענקים, החליטה הממשלה האחרונה מיד עם היבחרה, כי תוכנית המענקים תופסק לאלתר. הסיבה להפסקת התוכנית הייתה טענת האוצר כי היא איננה אפקטיבית, חרף מחאות משרד השיכון שדווקא טען שהיא מציגה תוצאות מרשימות. מאחר שהוגדר מראש שהתוכנית תיבחן לאחר שנתיים, ניתן היה בקלות לבטלה.

הלחץ הציבורי והירתמות חברי כנסת למאבק נגד ביטול תוכנית המענקים הובילו גם להתייחסות של מבקר המדינה שנדרש לנושא. בדיון שנערך בנושא בוועדה לביקורת המדינה הוצגה סקירה שנערכה על ידי מכון המחקר והמידע של הכנסת, שדחתה את טענות האוצר לכישלון התוכנית (מה שהוביל לביטולה), והוכיחה שמדובר דווקא על סיפור הצלחה.

על פי אותו מסמך, עד סוף מאי 2013 מימשו 720 זכאים את הזכות למענק. עוד על פי המסמך נרשמה עלייה של לא פחות מ-76% במכירת דירות חדשות ביישובים שהשתתפו בתוכנית. במקביל, מראים הנתונים כי באותה התקופה, ביישובים בפריפריה שלא נכללו בתוכנית נרשמה דווקא ירידה של כ-11% ברכישת דירות בבניה רוויה.

אז אמרו

משלת ישראל הנוכחית התחייבה לטפל במחירי הדירות הגבוהים, שרשמו עלייה של כמעט 100% מאז 2007. לפני שנתיים בדיוק, בדצמבר 2012, רגע לפני הבחירות הכלליות לכנסת, ביקש "גלובס נדל"ן" לבדוק בקרב המפלגות השונות מה עמדתן בנוגע לסוגיית הדיור. מה המטרות שסימנו כדי לטפל בעליית המחירים והקושי לרכוש דירה בישראל, וכיצד בכוונתן לפעול בנידון.

כהקדמה, נזכיר שבימיה הקצרים של הממשלה האחרונה, ה-33 של מדינת ישראל, עלו מחירי הדירות הממוצעים בישראל בכ-9.4% (נתוני הלמ"ס). מחירי השכירות בתקופה זו רשמו עלייה בשיעור 8.4%.

בחלוקה על פי דירות חדשות ודירות יד שנייה, נתונים שמספק משרד הבינוי אחת לרבעון מעידים כי המחירים הממוצעים של דירות חדשות רשמו עלייה בשיעור של כ-14% - מרמה של כ-1.4 מיליון שקל ברבעון השני של 2013 לרמה של כ-1.6 מיליון שקל ברבעון השני של 2014 (הנתון העדכני ביותר של משרד הבינוי). בנוגע לדירות יד שנייה, נתוני משרד הבינוי מעידים על עלייה מזערית בשיעור כ-0.3% באותה התקופה.

מה הבטיחו לנו המפלגות שנכנסו בסופו של דבר לקואליציה, ומה הן עשו בפועל?

הליכוד-ישראל ביתנו

"נושא הורדת מחירי הדיור מוצב בראש סדר העדיפות של הליכוד"

ערב הבחירות:

- האם מצוקת הדיור תהיה חלק ממצע המפלגה לקראת הבחירות ומהם הפתרונות למצוקה?

"בהחלט. נושא הורדת מחירי הדיור מוצב בראש סדר העדיפות של הליכוד וישראל ביתנו בגיבוש תוכנית העבודה של הממשלה הבאה. הפתרונות הם הגדלת היצע הדירות באזורי הביקוש על ידי עידוד, הסרת חסמים והקלות במיסוי למסלולי התחדשות עירונית; יישום רפורמה בתכנון ובנייה, שתביא לזירוז הליכי האישור של פרויקטים חדשים; הארכת תוקף חוק הווד"לים, מסלול שחוקק על ידי הממשלה והניב עד עתה קרקעות לעשרות אלפי יחידות דיור, ויישום הרפורמה במנהל מקרקעי ישראל".

- מה צריך להיות מחיר ממוצע של דירה בישראל?

"מחירה של דירה ממוצעת בישראל צריך לרדת מהטווח של 120-130 משכורות לטווח של 80-90 משכורות. משמע, ירידה הדרגתית של 30%. כל הפעולות יבוצעו תוך שמירת יציבות המערכת הפיננסית".

המציאות:

בעוד ראש הממשלה נתניהו הצהיר כי נושא הדיור יהיה אחד הנושאים העיקריים שבו תטפל הממשלה שבראשה הוא עומד, לאחר הבחירות והרכבת הממשלה הוא העביר את השרביט למפלגות אחרות והשאיר את מרבית הטיפול בנושא לשר האוצר לפיד ולשר השיכון אריאל.

למעשה, ראש הממשלה מיעט להתייחס לסוגיית הדיור והעדיף נושאים אחרים בתחומי החוץ והביטחון. מרבית הנקודות שאליהן התייחסה תשובת ישראל ביתנו אכן קיבלו טיפול כזה או אחר בממשלה, אך מעבר למעורבות בהארכת חוק הווד"לים והרפורמה בתכנון ובנייה (שקוצצה מאז הוכרז עליה במקור בממשלה הקודמת), הנושאים האחרים קודמו בעיקר על ידי המשרדים הרלוונטיים. מכיוון ששר הפנים היה גם הוא ממפלגת הליכוד ביתנו הארכת חוק הוד"לים וקידום ואישור הרפורמה בחוק התכנון והבנייה אכן נזקפות לטובת המפלגה. אך נכון להיום, גם צעדים אלו לא הצליחו עדיין להקל על הביורוקרטיה או להוריד את מחירי הדיור.

באותו הזמן, בכל הנוגע לתשובה השנייה בנוגע למחיר דירה ממוצע בישראל, הירידה ההדרגתית של 30% כמובן שלא הגיעה, והמחירים כאמור המשיכו לעלות.

יש עתיד

"ייבנו 150 אלף דירות להשכרה לטווח ארוך בעשר ערים מרכזיות"

ערב הבחירות:

- האם מצוקת הדיור תהיה חלק ממצע המפלגה ומהם הפתרונות למצוקה?

"תוכנית המפלגה תגדיל היצע הדירות להשכרה ותוריד את מחירי הדיור. ייבנו 150 אלף יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך בעשר ערים מרכזיות. דירות אלה יושכרו במחיר הנמוך ב-35% משכר הדירה הממוצע ויאפשרו הטבות לאוכלוסיות מועדפות, כדוגמת שוטרים ומורים, אנשי מערכת הביטחון, כבאים, אחיות ועובדים סוציאליים. 5% מהדירות יוקצו לדיור ציבורי. פרויקט זה ימומן בכספי המוסדיים וייבנה על קרקע ממשלתית בעלות אפס".

- מה צריך להיות מחיר ממוצע של דירה בארץ?

"יישום התוכנית יביא להורדת מחירי הדיור לאזור השפוי שבו היו עד לפני חמש שנים".

המציאות:

לזכותו של ראש מפלגת יש עתיד, שר האוצר יאיר לפיד, ייאמר שאת תוכנית בניית 150 אלף הדירות להשכרה הוא קידם במרץ, העביר החלטות בקבינט הדיור, הקים חברה ממשלתית חדשה "דירה להשכיר" וקידם את חוק הותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה למתחמים מועדפים לדיור) שכל תכליתה המקורית הייתה איתור, תכנון ואישור מתחמי קרקע גדולים שבהם ישולב דיור להשכרה.

אבל במבחן המציאות, תוכנית השכירות לא הצליחה להתקדם במידה המבוקשת. לאחר כמעט שנתיים, פורסמו רק שלושה מכרזי שכירות ורק שניים מהם נסגרו עם זוכים. מכרז אחד בהרצליה לבניית 215 דירות להשכרה שבו זכתה חברת אפריקה ישראל מגורים, מכרז אחד ברמת השרון לבניית 246 דירות להשכרה שבו זכתה קבוצת אביב, ומכרז נוסף שטרם נסגר בחיפה, הכולל 268 דירות מתוכן 126 דירות למכירה והשאר להשכרה.

יתרה מכך, בעוד שערב הבחירות דיבר לפיד על פתרונות שכירות ארוכת טווח שיחליפו את המרוץ הבלתי מושג של הישראלים לדירה בבעלותם, כמה חודשים לאחר הבחירות הוא שלף את תוכנית מע"מ אפס לרוכשי דירה ראשונה, שמתמרצת אותם בדיוק בכיוון ההפוך - לעשות הכל כדי לקנות דירה (ולקבל מהמדינה החזר מע"מ שיכול להגיע ל-250 אלף שקל).

מתווה תוכנית השכירות גם הוא היה רחוק מלהשביע רצון. לעומת התוכנית המקורית, כללו המכרזים שיצאו 25% דירות בשכר דירה מפוקח הנמוך בכ-20% ממחיר השוק ולא בשיעור גבוה יותר. נושא נוסף שנדחק הצידה הוא הדיור הציבורי - ההבטחה לשילוב 5% דיור ציבורי בפרויקטים נותר על הנייר בלבד. עם זאת, נזכיר כי השר לפיד לקח חלק בהפשרתו של חוק הדיור הציבורי וקידם עוד כמה מהלכים במסגרת קבינט הדיור כמו הסכמי הגג מול הרשויות המקומיות, החקיקה לשכירות הוגנת, תוכנית "נתיב לדירה" שמשחררת חסמים שונים וכמובן תוכנית מע"מ אפס. חוץ מהאחרון, שאר המהלכים החלו לפעול, קיבלו תקציבים, ויתכן וחלקם ישפיעו על הענף בשנים הבאות.

באשר לתשובת "יש עתיד" בנוגע למחיר הממוצע של הדירה, מחירי הדירות לא ירדו לרמה של 2007. הם לא ירדו כלל.

הבית היהודי

"כל צעיר או צעירה המסיימים שירות צבאי יזכו בחצי דונם בפריפריה"

ערב הבחירות:

- האם מצוקת הדיור תהיה חלק ממצע המפלגה ומהם הפתרונות למצוקה?

"כל צעיר או צעירה המסיימים שירות לאומי או צבאי יזכו בחצי דונם בפריפריה, עליה יוכלו לבנות בית תוך כשבע שנים. נוסף על כך, שחרור חסמים שאינם מאפשרים היום בנייה חופשית באזור השומרון שבמרכז הארץ יגרום לירידה במחיר גם בתל אביב".

- מה צריך להיות מחיר ממוצע של דירה?

"יש להוריד את מחיר הדיור לרמות הממוצעות במדיניות מערביות, שם מחיר דירה אינו עולה על מספר דו-ספרתי של משכורות. עם זאת, המדינה לא צריכה ולא יכולה לקבוע מחיר דיור, אלא לעשות צעדים שיבטיחו הגדלת היצע על ידי שחרור חסמים והקצאת קרקע. אנו מתנגדים גם למאבק בדירות שניות להשקעה. צעדים שננקטים במטרה להפחית באופן מלאכותי את רכישתן עשויים להוביל לעליית מחירי השכרה".

המציאות:

במסגרת הרכבת הממשלה קיבל חבר הכנסת אורי אריאל את תפקיד שר הבינוי והשיכון. השר היה מעורב במספר לא מבוטל של מהלכים בתחום הדיור, וקידם יחד עם שר האוצר לפיד תכניות בקבינט הדיור.

כדאי להזכיר שהשר אריאל הוא שהבטיח ראשון, כבר בראיונות שנתן באפריל 2013, שיעניק פטור ממע"מ לרוכשי דירה ראשונה - מהלך שכמובן נזקף מאוחר יותר לשר לפיד והתמסמס בימים האחרונים ביחד עם כל הממשלה.

אחרי שמע"מ אפס עבר ללפיד, תוכנית הדגל של משרד הבינוי הייתה ועודנה תוכנית מחיר מטרה. נזכיר שלפני שהכריזו במשרד הבינוי על תוכנית מחיר מטרה, דאגו לבטל את התוכנית הקודמת - מחיר למשתכן - מה שגרם בפועל לתקופה ארוכה שבה לא הייתה אף תוכנית שהציעה פתרון זמין להקמת דירות מוזלות.

ומה לגבי ההצהרות של מפלגת הבית היהודי טרם הבחירות? הצעירים המשרתים לא זכו למגרש בן חצי דונם בפריפריה. קידום הבנייה באזור השומרון לא חרג משמעותית משנים עברו, ובוודאי שהוא לא השפיע על המחירים במקומות אחרים בארץ, בטח לא בתל אביב - כפי שהובטח בדצמבר 2012.

התנועה

"חקיקה שתאפשר הגדלת זכויות בנייה עבור בניית דיור בר השגה"

ערב הבחירות:

- האם מצוקת הדיור תהיה חלק ממצע המפלגה ומהם הפתרונות למצוקה?

"פתרון מצוקת הדיור הוא נדבך מרכזי בסדר היום החברתי-כלכלי של התנועה. מחירי הדירות הגבוהים פוגעים אנושות ביכולת של זוגות צעירים עובדים לבנות להם כאן בית. הרפורמה בדיור מבוססת על ההבנה שממשלת ישראל לא תרוויח על חשבון אזרחיה מהעלאת מחירי הקרקעות. הצעדים מורכבים מפתרונות מבניים ארוכי טווח ומפתרונות נקודתיים שאמורים לרסן משמעותית את שוק הנדל"ן, וביניהם: צמצום השליטה של מינהל מקרקעי ישראל בנושא הקצאת הקרקעות; הצעת חקיקה שתאפשר הגדלת זכויות בנייה באופן שיוזיל את עלויות הבנייה של חלק מהדירות ויהפוך אותן לדיור בר השגה; קיצור ופישוט הליכים ביורוקרטיים; הקצאת מגרשים לבניית בתים ביישובי הפריפריה; קידום פרויקטים של פינוי-פיצוי, יצירת מאגר דירות בנות השגה שיוקצו לזכאים במחיר מוזל; בנייה במחיר למשתכן - שינוי הקריטריונים לטובת הציבור העובד; הגדלת מלאי הדירות בדיור הציבורי; הגדלת היצע המעונות ועוד".

- מה צריך להיות מחיר ממוצע של דירה בארץ?

"מחירי הדירות צריכים להיקבע מכוחות השוק. בישראל נדרשות היום כ-190 משכורות לקניית דירה, בעוד שבארה"ב נדרשות רק 60 משכורות. הנתון הזה היה ידוע בשנים האחרונות לממשלת נתניהו, שבחרה שלא לטפל בכשלים המבניים. השאיפה של המשק, של החברה ושל המדינה היא שמספר המשכורות הנדרשות ירד משמעותית, כך שלאזרח תתפנה הכנסה שאותה יוכל לחסוך, להשקיע ולדאוג לאיכות חייו. התנועה שואפת להוריד את המחיר הממוצע לדירה ללא יותר מ-90 משכורות ממוצעות".

המציאות:

שני שרים היו למפלגת התנועה בממשלה הנוכחית (עד לאחרונה). חברת הכנסת ציפי לבני שרת המשפטים וחבר הכנסת עמיר פרץ כשר להגנת הסביבה. משרדיהם של השניים היו קשורים פחות לענף הנדל"ן, אולם שניהם היו גם חברים בקבינט הדיור. השר פרץ קידם תוכניות הנוגעות לענף בקבינט והתנגד לתוכניות אחרות בשם משרדו.

בכל הנוגע לצמצום השליטה של מינהל מקרקעי ישראל בנושא הקצעת הקרקעות לא נעשה דבר. סוגיות של דיור בר השגה טופלו אך לא בכובד משקל וללא הישגים משמעותיים, בוודאי לא בעזרת הקצאת זכויות בנייה נוספות בפרויקטים. מאבק אחד שצוין בתשובת נציגי המפלגה טרום הבחירות ושאכן טופל היה שינוי הקריטריונים לטובת הציבור העובד במסגרת מכרזי מחיר למשתכן - אולם למרבה הצער, זמן קצר לאחר שינוי הקריטריונים תוכנית מחיר למשתכן בוטלה.

גם הגדלת מלאי הדיור הציבורי, מטרה חשובה שהוגדרה על ידי המפלגה, לא עמדה במבחן המציאות. נכון להיום, לאחר שהממשלה הפשירה את חוק הדיור הציבורי, מספר הדירות רק ממשיך לרדת לרמה הנמוכה ביותר אי פעם.

גם במפלגת התנועה שאפו להוריד את מספר המשכורות הנחוצות לרכישת דירה בישראל ללא יותר מ-90 משכורות, אך המציאות טפחה להם ולנו על הפנים.