קונים קרקע חקלאית להשקעה? בקשו שומה עדכנית

שבוע שעבר, ב-1 בדצמבר, נכנס לתוקפו תקן שמאי חדש שקובע סטנדרטים חדשים לעריכת שומה על קרקע חקלאית או כל קרקע אחרת שאיננה מאושרת לבנייה. זהו תקן שמאי מספר 22, שאותו אישרה מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים בסוף ספטמבר 2014.

מטרתו המוצהרת של התקן היא הגנה על הציבור בעסקאות או במשא ומתן לרכישת קרקע שהיתכנות הפשרתה או אישור התוכניות לגביה אינו ברור - לשון אחרת לעסקה ספקולטיבית.

התקן קובע כללים מקצועיים ברורים לשמאים, אולם הוא משאיר מרווח תמרון די גדול, יש שיגידו גדול מדי, למשווקי הקרקע להתעלם ממנו. הוא גם איננו כולל התייחסות למקרים שבהם לא תעמוד השומה בסטנדרטים שנקבעו - ואינו כולל דרכי אכיפה או עונשין.

"לא יקבע השמאי שווי ההיפותטי"

התקן החדש קובע כי בשומות מקרקעין שתצורפנה בעת שיווק קרקע שאיננה מאושרת לבנייה, תהא חובה על השמאי להעריך תחילה את הערך של הקרקע במצבה הנוכחי, ועל פי התוכניות המאושרות החלות עליה בלבד, תחת ההנחה כי ההפשרה המובטחת לא תאושר ולא תתקיים.

זהו שינוי משמעותי לעומת המצב הקיים, שבו יכולים משווקי קרקע חקלאית להציג למשל שומה המתייחסת רק למצב העתידי של הקרקע בעת הפשרתה.

עוד על פי התקן, תהיה חובה על השמאי לבחון את הפרוגרמה המוצגת על ידי הגורם המשווק את הקרקע, ואם ימצא כי קיימת סבירות לאישורה והינה בת מימוש, יהיה עליו לפרט את כל תהליכים והשלבים שיש לעבור עד לאישורה. הכוונה היא לתהליכים מול ועדות התכנון, רשות מקרקעי ישראל ויתר הגופים הרלוונטיים. על השמאי יהיה גם לאמוד את פרקי הזמן שידרשו להשלמת תהליכים אלה, ואת כל התשלומים והמסים שיהיה על הרוכש לשלם לשם אישור הפרוגרמה.

נוסף לכך קובע התקן כי השמאי יקבע את השווי התיאורטי של הקרקע המופשרת על פי הפרוגרמה, כאילו הפרוגרמה מאושרת וזמינה לבנייה, רק במידה שלדעתו המקצועית יש סיכוי להפשרת הקרקע ולשינויי ייעודה. כך, אם לדעת השמאי אין סיכוי ממשי למימוש התוכנית - הוא לא יקבע את שוויה ההיפותטי אלא רק את שוויה לפי מצבה העכשווי. מקרים כאלו יכולים להיווצר למשל כאשר הקרקע המשווקת היא בתחום שמורת טבע או אם היא מופקעת לשם הקמת תשתית.

כאמור, המטרה המוצהרת של התקן החדש הוא לתת בידי הרוכש הפוטנציאלי כלים יעילים יותר על מנת לבחון את הסיכוי והסיכון הגלומים ברכישת קרקעות מסוג זה. היום כלים אלו אינם נמצאים בידי הציבור הרחב והם ניזונים ברוב המקרים אך רק מהמידע שנמסר להם מטעם משווקי הקרקע.

"רמת פירוט מעל ומעבר לנדרש"

אולם אף שמדובר בתקן חשוב, ההגדרות שנקבעו אינן מחייבות את משווק הקרקע עצמו להציג את השומה לרוכש פוטנציאלי. נוסף לכך, מכיוון שזמן ארוך לפני שהתקן נכנס לתוקף כבר נודע על הכנתו, והוא אושר כשלושה חודשים לפני תאריך תחולתו בפועל, ניתן היה לכאורה לערוך שומות עדכניות לשטחי קרקע בלי לעמוד בתנאי התקן.

כך, תיאורטית ניתן היה לערוך שומה לקרקע יום לפני שהתקן נכנס לתוקף ולהציגה לרוכש בלי שתעמוד בכללים שנקבעו. במקביל, התקן אינו מתייחס לשומות שנערכו עד תאריך התחולה ואינו קובע דבר בנוגע להתייחסות רטרואקטיבית.

התקן גם אינו מחייב הצגת שומה כלל, וחסר גם התייחסות לפרסום קרקע בשלטי חוצות או באמצעים אחרים טרם פגישת המשווק עם הלקוח הפוטנציאלי.

גם בקרב בעלי המקצוע עצמם, השמאים, נשמעת ביקורת על התקן. כולם מסכימים שמדובר במהלך חשוב ומתבקש, אולם העובדה שדרישות התקן מקיפות ביותר מעלות חשש שהוא לא ייושם כנדרש. "זהו תקן חשוב שמגיע כדי לטפל בתחום פרוץ", אומרת שמאית המקרקעין והאגרונומית נחמה בוגין, "הגישה של שתי החלופות נכונה וצריך תמיד להקפיד עליה גם בלי התקן. אבל התקן דורש רמת פירוט מעל ומעבר לנדרש. חלקים ממנו אפילו בלתי ישימים בשלב שבו נערכת שומה שכזו, כאשר הרבה פרטים הם עדיין בגדר נעלמים שלא ניתן להעריך אותם. הדרישות המלאות בעצם דורשות לערוך מעין דו"ח אפס לקרקע. לדעתי יש בו דרישות שעל פניו מיותרות".

עוד מוסיפה בוגין כי עריכת שומה על פי התקן במלואו גם תגרור עלות גבוהה יותר מצד הלקוחות, משווקי הקרקע, ולכן היא מעריכה שלא מן הנמנע שהוא לא ייושם במלואו.

בתשובה לשאלות מדוע התקן אינו כולל התייחסות לנושאים האמורים נמסר ממועצת השמאים במשרד המשפטים כי: "התקן עוסק רק בפן השמאי המקצועי ומגדיר את אופן עריכת השומה ואת הפירוט המזערי הנדרש משמאי מקרקעין העורך שומה לקרקע המוגדרת בתקן ולמטרה המוגדרת בתקן. התקן אינו מתייחס לתקופה רטרואקטיבית, אלא רק לשומות מקרקעין שייערכו מיום התחולה שנקבע בו. בשל כך קיימת חשיבות שהציבור הרחב יהיה מודע לקיומו של תקן 22, על מנת שיוכל לדרוש, בהליך מו"מ חופשי, שתוצג לו על ידי המשווק שומה הערוכה כאמור. לעניין עיגון החובה על משווקי קרקעות מסוג זה לצרף שומה הערוכה על פי התקן הרי שזהו עניין שמעבר לגדר אחריותה של מועצת השמאים".