ה'פסטיבל' מוכיח: הציבור אינו מאמין בתוכנית מחיר מטרה

תוכנית מחיר מטרה של משרד הבינוי עתידה לצאת לדרך בקרוב. לאחר שהתוכנית המקבילה שלה, מע"מ אפס, מבית היוצר של שר האוצר היוצא יאיר לפיד, בוטלה או הוקפאה (מערכת הבחירות עוד עשויה להחיות אותה מחדש, לפחות ברמת ההצהרות), נותרה מחיר מטרה - במסגרתם יצאו מכרזי קרקע עם מחיר דירה מוגדר מראש, נמוך ב-20% מהמחיר הממוצע - התוכנית היחידה שמבטיחה לתת פתרון למחירי הדירות הגבוהים בטווח הקרוב.

למרות שהמכרזים הראשונים ייצאו לדרך רק בקרוב, ולמרות ששיווק הדירות מותר רק לאחר הוצאת היתרי הבנייה, בממשלה מדברים על יצירת ציפיות שתעשה עבורם את העבודה. אם אנשים יודעים שמחר או מחרתיים יהיה זול יותר, הם דוחקים בשוק להוריד מחירים כבר מהיום.

"השיחה כמעט בלעדית על לפיד"

אולם ניתוח שערכה עבור "גלובס" חברת מיידטה (Meidata), העוסקת במחקרי שוק במדיה החברתית, בנוגע לתגובות הציבור לתוכנית מחיר מטרה שעלתה ואושרה בקבינט הדיור כבר בחודש מארס, מעלה כי התוכנית לא ייצרה שום באזז ברשתות - והיא לא גוררת תגובות מצד הציבור, זאת בניגוד גמור לתוכנית המקבילה מע"מ אפס.

עוד מסקנה מפתיעה שעולה מהניתוח, שנערך על ידי נטע רג'ואן, מנהלת תחום המדיה החברתית בחברה, היא כי למרות שתוכנית מחיר מטרה נהגתה וקודמה על ידי שר הבינוי אורי אריאל ועל ידי הצוות המקצועי במשרדו, היא איננה מזוהה איתם, אלא דווקא עם גורמים אחרים.

הקמפיין שיצא לדרך לאחרונה עזר לציבור לקשר את התוכנית עם משרד הבינוי, אך כאמור, קליטת התוכנית עדיין נמצאת בחיתוליה.

על פי הניתוח של חברת מיידטה, הכולל ניטור רשתות חברותיות ופורומים שונים בצורה כמותית ואיכותית, בשלושת החודשים האחרונים השיח סביב תוכנית מחיר מטרה עמד על 1,300 אזכורים. באותה תקופה, השיח סביב תוכנית מע"מ אפס עמד על 9,000 אזכורים, כמעט פי 7. "בניגוד למע"מ אפס, נראה כי תוכנית מחיר מטרה פחות ברורה לציבור", מסבירה רג'ואן, "התנאים לא ברורים, וכך גם מי מקבל את ההטבה".

רג'ואן השוותה את נפח השיח בנושא מחיר מטרה גם לשורה של נושאים בולטים אחרים בשיח הציבורי בישראל, בתחומים שונים. תוצאות ההשוואה משקפות עד כמה התוכנית אינה מוכרת. כך, בעוד תוכנית מחיר מטרה זכתה ל-1,300 אזכורים בשלושת החודשים האחרונים, נושא כלכלי אחר כמו פנסיה וקרנות השתלמות כלל 15 אלף אזכורים, הבנקים זכו ל-54 אלף אזכורים, המצב הביטחוני זכה ל-110 אלף אזכורים ובראש הרשימה ניתן למצוא את העונה האחרונה של האח הגדול, שהעסיקה מאוד את הגולשים ברשתות החברתיות ותפסה נפח של 200 אלף אזכורים.

חשוב לזכור כי כאמור תוכנית מע"מ אפס היתה אמורה להתחיל ולפעול בטווח המיידי, ולהעניק הטבה לזכאים ימים ספורים לאחר אישורה. זאת, בעוד מחיר מטרה היא ארוכת טווח יותר, מצריכה פרסום מכרזים והמתנה של כמה שנים עד שהדירות המוזלות ירכשו ע"י זכאים.

וכאמור, עוד נקודה מעניינת העולה מניתוח מיידטה מעיד כי תוכנית מחיר מטרה אינה מקושרת ישירות למי שחתום עליה או שקידם אותה - שר הבינוי.

"במע"מ אפס השיחה היתה כמעט באופן בלעדי על לפיד", מנתחת רג'ואן, "במקרה של מחיר מטרה ניכר כי התוכנית תלויה בגורמים נוספים, אך עדיין מי שמוביל את השיחה הוא לפיד". כך, רק 20% התייחסו ברשתות החברתיות לשר הבינוי אריאל בהקשר למחיר מטרה, בעוד 37% קישרו אותה לראש הממשלה ו-43% לשר האוצר היוצא לפיד. "לעתים יש ביקורת על כך שהתוכנית לא טובה, אך ניכר כי באופן כללי מאמינים בטוהר כוונותיו של לפיד... הוא נתפס באופן כללי כמי שבאמת מבקש לדאוג לציבור, גם אם לא באופן מוצלח במיוחד".

לגבי שר הבינוי אריאל אומרת רג'ואן: "הוא מקושר לתוכנית באופן חלש יחסית, וגם לא כמי שבא באמת לקדם את התוכנית אלא כמישהו שדואג יותר לאינטרסים המגזריים. נתניהו נתפס כבעל החותמת שמחכים שיאשר את התוכנית, אך לא רואים בו מישהו שיוצר פתרון לבעיית הנדל"ן".

66 אלף עד 2019

תוכנית מחיר מטרה אמורה לאפשר בנייה של דירות המוזלות בכ-20% ממחיר השוק בכל אזור. את המחירים הממוצעים שעל פיהם תיקבע ההנחה עתיד לקבוע השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, טל אלדרוטי, בהסתמך על מחירי הדירות הממוצעים בשלושת החודשים האחרונים. זהו שינוי לעומת הנוסח המקורי של התוכנית, שלפיו היתה ההנחה אמורה להיגזר ממחירים מוקדמים יותר (ונמוכים יותר). התוכנית גם מגדירה יעד לשיווק - 6,000 דירות עד סוף השנה הנוכחית ועוד 12 אלף דירות בכל אחת מהשנים 2015-2019.

לאחר שבמשרד הבינוי הפרידו את תוכנית מחיר מטרה מתוכנית מע"מ אפס, השתנו עוד כמה סעיפים בנוסח המקורי, בין היתר בשל דרישות משרד האוצר. בנוסח המעודכן נקבע כי המכרזים יוכלו לצאת בכל מקום שבו ערך הקרקע עולה על 60 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור ולא 80 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור כפי שנקבע במקור.

שינוי נוסף קבע כי ההנחה המקסימלית תינתן בעבור דירות עד מחיר של 19 אלף שקל למ"ר ולא עד 20 אלף שקל למ"ר. הדירות שיוצעו למכירה במסגרת מחיר מטרה הן רק דירות בגדלים שבין 60 מ"ר ל-150 מ"ר, במפרט שנקבע מראש על ידי משרד הבינוי, ללא אפשרות של הקבלן לגבות כסף עבור שדרוגים ובבנייה רוויה בלבד.

עיקר המאמץ כעת הוא לשווק מכרזי מחיר מטרה במסגרת הערים שאיתן נחתם הסכם גג, שלפיהם רשות מקומית שאיתה נחתם הסכם גג תקבל פיצוי כספי על כל מכרז שיפורסם, ומתחייבת להעניק ליזמים היתרי בנייה תוך 90 יום. כדי להגדיל את ההיתכנות של פרסום מכרזי מחיר מטרה גם בערים שאיתן לא נחתם הסכם גג, הוסיפו במשרד הבינוי להחלטת המועצה סעיף נוסף שמאפשר פיצוי גם לערים אלו. זהו פיצוי נמוך יותר מזה שנקבע בהסכמי הגג - 3,000 שקל לכל דירה, והוא מיועד רק למימון מוסדות ציבור, אך עשוי לדרבן ראשי ערים להסכים לפרסום המכרזים בשטחם.

בכנס שערך משרד הבינוי בשבוע שעבר הציג מנהל אגף השיווק במשרד הבינוי, בני דרייפוס, את המקומות הראשונים שבהם מתעתד המשרד לפרסם מכרזים מסוג מחיר מטרה.

בראש העין ישווקו מכרזים לכ-3,000 דירות מתוכן כ-2,100 יחידות דיור מוזלות (70% מהדירות). על פי התחשיב שערך משרד הבינוי, המחיר למ"ר בשוק החופשי עומד על כ-13 אלף שקל למ"ר (1.3 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר) ודירות מוזלות במסגרת מחיר מטרה יוכלו להימכר סביב כ-10.4 אלף שקל למ"ר (1.04 מיליון שקל ל-100 מ"ר).

מכרז נוסף שבכוונת משרד הבינוי לפרסם בקרוב יהיה במודיעין והוא עתיד לכלול כ-1,500 דירות. 80% מהדירות (1,200 דירות) אמורות להיות דירות מוזלות. מחיר השוק היום בעיר, לפי תחשיב משרד הבינוי, עומד על כ-15 אלף שקל למ"ר (1.5 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר) בעוד המחיר המופחת יעמוד על כ-12 אלף שקל למ"ר (1.2 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר).

לקרקע שעליה מתמודדים הקבלנים לא יקבע מחיר מינימום, ויהיו צריכות להיות לפחות שתי הצעות כדי לקבוע זוכה. כדי למנוע כישלון ואת הצורך בפרסום מכרז נוסף, דבר שעלול לעכב את המכרזים בכחצי שנה, נקבע כי אם המציעים יבחרו להציע אפס על הקרקע, תיערך התמחרות בין המציעים בנוגע למספר הדירות המוזלות שהם יכולים, על פי התחשיב הכלכלי שעשו, למכור במסגרת הפרויקט. מי שיציע את מספר הדירות הגבוה ביותר יזכה. באם יגיע מספר זה לפחות מ-50% דירות מוזלות - יבוטל המכרז. בכל מצב, אם תוגש הצעה כספית על הקרקע בהתאם למכרז, היא תהיה זו שתזכה.

האתגרים שעומדים בפני משרד הבינוי ומחיר מטרה

שיווק אינטנסיבי:

התנאי המכריע ביותר להצלחתה של התוכנית וליכולת ההשפעה שלה על מחירי הדיור הוא שיווק מסיבי של קרקע. שר הבינוי אורי אריאל הבטיח לאחרונה כי כבר בשנה הקרובה ישווק משרדו בין 15 אלף דירות ל-18 אלף דירות.

גם יוג'ין קנדל, ראש המועצה הלאומית לכלכלה ותומך נלהב של התוכנית, התייחס לנושא בכנס מקצועי ואמר שהשיווק חייב להיות נרחב כדי שהמטרה המוצהרת של התוכנית תושג. נוכל רק להמתין ולראות האם קצב השיווקים אכן יעמוד בהבטחות.

ממשלה חדשה במארס 2015:

תוכנית מחיר מטרה היא תוכנית הדגל של משרד הבינוי ושל השר הממונה עליו אורי אריאל. אבל כמו שתוכנית מחיר מטרה חיכתה עד הימים האחרונים למע"מ אפס בגלל התחייבויות פוליטיות ולא שוחררה לשוק כבר לפני חודשים רבים, אין ודאות שאותה פוליטיקה לא תפגע בה לאחר הבחירות.

לא מן הנמנע שבמארס 2015 (או כמה שבועות לאחר מכן) ימונה שר בינוי אחר, שאולי יחליט לגנוב את התוכנית של השר הקודם ולמצוא תוכנית נפלאה אחרת שתירשם על שמו.

צורך בפיקוח הדוק על הקבלנים:

במסגרת תוכנית מחיר מטרה גובש מפרט דירה מיוחד שהקבלנים והיזמים לא יוכלו לסטות ממנו. במקביל, יהיה עליהם לעמוד בעוד שורה של התחייבויות במסגרת המכרזים החדשים. כדי לפקח על הדברים הללו, החל מאיכות הבנייה ומשטח הדירה ועד למפרט הטכני שיורד לרזולוציה של מטבח ושקעי חשמל, דרוש כוח אדם נרחב שלא בטוח שקיים במשרד הבינוי. נצטרך לראות האם אכן יוקצו ויתוקצבו לכך תקנים נוספים והאם באמת ניתן לפקח על כל הפרויקטים.

הגרלה מסובכת:

בעקבות ביטול תוכנית מע"מ אפס, ובנסיון למנוע מניפולציות ושוק שחור, נקבע כי כל מכרזי מחיר מטרה יכללו הגרלות. מכיוון שהתוכנית כוללת מתן עדיפות לרוכשי דירה ראשונה על פני משפרי דיור, אם בהיקף הרוכשים או בניקוד (נקודה זו טרם הוכרעה), היא הופכת למסובכת יותר מהגרלות קודמות שנעשו, למשל בתוכנית "מחיר למשתכן".

נוסף לכך, כל הזכאים יצטרכו להוציא תעודת זכאות במשרד הבינוי וככל הנראה יוכלו לגשת ליותר מפרויקט אחד ואולי אף להתחרות על דירה ספציפית בתוך הפרויקט העתידי. מה שלא יהיה, מדובר בתהליך מאוד מורכב, שגם במשרד הבינוי טרם החליטו כיצד לבצעו בצורה הטובה ביותר.

התנגדות ראשי ערים:

הרצון של שר הבינוי לקדם את התוכנית מבורך. אבל גם אם יעמוד בכל ההתחייבויות, הוא עדיין יהיה חייב את הסכמתם של ראשי הרשויות בתחומן יפורסמו המכרזים. כדי להתגבר על הבעיה הזו נקבע מנגנון של תשלום פיצוי לעירייה על חלף היטל השבחה, אבל רק הזמן יגיד אם ראשי הרשויות יסתפקו בכך.

 נפח שיחה ברשתות