בועת הנדל"ן בסין מבעבעת - ומה עושים האזרחים עצמם?

קרן המטבע הבינלאומית הכריזה החודש כי סין עברה את ארה"ב והיא היום הכלכלה הגדולה בעולם. במחירי כוח קנייה, סין מייצרת כעת 17.6 טריליון דולר בשנה, לעומת 17.4 טריליון דולר של ארה"ב.

למרות שהמשטר הקומוניסטי עדיין מעדיף לערפל את מדיניותו שמשפיעה באופן ישיר על הכלכלה העולמית, הגלובליזציה עושה את שלה והממשל מאפשר - בתנאיו שלו כמובן - למשקיעים מקומיים וזרים להיכנס אל מעבר לחומה ולצאת. רק לאחרונה דווח למשל כי הממשל יאפשר, בסייגים מסויימים, למשקיעים זרים להשקיע במניות סיניות בבורסה של שנחאי.

לצד הפעילויות המוניטריות והפיסקליות בשוק המקומי, החל המשטר הסיני לאפשר לאזרחיו אלטרנטיבה אחרת - העולם.

כך למשל, לחברות ביטוח סיניות, שהורשו להשקיע עד 30% מנכסיהן בנדל"ן, כבר הותר לשחרר 15% להשקעות נדל"ן ברחבי העולם. אם נתרגם זאת למספרים וכסף, דובר בלא פחות מאשר 220 מיליארד דולר בבעלות סינית, אשר מחפשים השקעות נדל"ן בקרקעות ונכסים שנמצאים מחוץ למדינתם.

חלק מההון הזה כבר ליקט נכסים קורצים בחו"ל ועל פי ההערכות, שוק הביטוח הסיני צפוי להכפיל את עצמו עד לשנת 2020, וככל שמגמת ההקלה תימשך, כך הכספים הסיניים שיושקעו בחו"ל יהפכו ליותר ויותר מהותיים ורלוונטיים לדבר.

2.5 מיליארד בניו יורק

כפי שהממשל הסיני אוהב להשקיע ולהחזיק בדולר האמריקני, מסיבות כלכליות טהורות ומסיבות פוליטיות-אסטרטגיות, כך גם המשקיע הסיני מעדיף את הבטון האמריקאי. על פי התחזיות ולפי קצב ההשקעה הנוכחי, בשנת 2014 ישקיע הסיני יותר מ-2.5 מיליארד דולר בניו יורק. המשקיע הסיני אינו פוחד מרמות המחירים הגבוהות של הנכסים והקרקעות ומתשואות ההשקעה הדלות בגין אותם נכסים, ולראיה 28% מכל השקעות הנדל"ן הסיניות במדינה זורמות לעבר מנהטן, מתוך אמונה שהנכסים ימשיכו להשביח עצמם וגם בשל דירוגם הגבוה אשר הופך אותם אוטומטית לבני השקעה מבחינת ניהול הסיכונים של הקרן המשקיעה.

בכך תעבור ניו יורק בסיכומה של 2014 את מתחרתה הצמודה, לונדון, שבה יושקעו כ-2.25 מיליארד דולר, כחצי מיליארד דולר פחות משנת 2013. במקום השלישי, אחרי ניו יורק ולונדון הברורות מאליהן, מפתיעות סידני ומלבורן אשר בהן חוזים כי יושקעו כ-2 מיליארד דולר סיניים.

השוק האוסטרלי מושך את הסיני בשל הקרבה הגיאוגרפית, הנזילות, היציבות בשוק המסחרי וכן בשל חתימה על אמנה בין המדינות אשר מיטיבה עם המשקיעים. להבדיל מלונדון ומניו יורק, שם הסינים משקיעים לרוב בנכסים קיימים, בסידני ובמלבורן הקרנות מוכנות "ללכלך את הידיים" ולהיכנס ליזמות בשלב הקרקע. הגברת סיכון ההשקעה צפוי להיעשות לא רק באמצעות כניסת הקרנות הסיניות למיזמים אוסטרליים, אלא גם באמצעות השקעה בערי משנה באירופה ובארה"ב, שם התשואות בגין הנדל"ן מניבות תשואה עודפת, ביחס ישיר לעלייה בסיכון.

עלות הכסף

המספרים היבשים והתחזיות תומכים בהמשך הגידול המאסיבי של המשקיעים הסיניים מחוץ לגבולות המדינה. כיום, התשואה מנכס נדל"ן מניב בשנחאי ובבייג'ין גבוהה מנכס דומה בניו יורק ובלונדון, אך עלויות המימון עבורו גבוהות אף הן - לעתים אף מהתשואה במניב. נכס משרדים המדורג A בשנחאי מניב תשואה שנתית של 5%-6%, בעוד שעלות הכסף בגינו יכולה להאמיר לרמות של 8%. זאת, בעוד שעל פי הצפי של נייט פרנק בחמש השנים הקרובות צפויה עליית מחירי שכירות מתונה ביותר של 4.4%, כך שאטרקטיביות ההשקעה נתונה לסימן שאלה גדול. כל זאת, תחת שלטון קומוניסטי שמחר בבוקר יכול לתקן תקנות חדשות שיטרפו שוב את הקלפים.

בלונדון, ניו יורק ובסידני, לעומת זאת, משרדים דומים זוכים לתשואה שנתית של 4%-5%, אך עלות המימון נמוכה מזו שבסין, ובניו יורק למשל היא עומדת על כ-3% שנתי.

אם נוסיף לכך את התחזית שלפיה בחמש השנים הקרובות השכירויות יעלו ב-16.3%, 28.2% וב-22.3% בהתאמה, בערים אלו, ואת העובדה שהמטבע הסיני התחזק ב-9 השנים החולפות ב-30% לעומת הדולר והאירו, נגיע למסקנה שספק אם למשקיע רציונלי שונא סיכון כדאי להתפזר אל הנדל"ן המניב הסיני.

ובינתיים בסין: ירידות המחירים כבר החלו

היציאה החוצה נובעת גם מהחששות הגדולים ממשבר בשוק הנדל"ן הסיני. בשנים האחרונות חווה השוק הסיני בליץ נדל"ני, שלווה על ידי השלטון המקומי מקרוב. כדרך הטבע, הבליץ המקומי תודלק והגיע לרמות של בועת מגורים חסרת תקדים, של עליות מחירים מדאיגות למרות הגידול המאסיבי בהיצע (לכן אגב תיאור התופעה במונח "בועה" מתאים יותר לשוק הסיני, בהשוואה למקבילה הישראלית הצנועה).

עוד בשונה מהשוק שלנו, המהלכים של השלטון המקומי כבר נותנים אותותיהם על המחירים. על פי נתונים מספטמבר האחרון של סוכנות נייט פרנק, ב-69 מתוך 70 ערים שנבחנו ברחבי סין נרשמו ירידות מחירים לעומת חודש קודם, בעוד שנתוני השנה הקודמת הראו על תוצאות הפוכות. על פי ההערכות קיים כעת מלאי עודף של דירות אשר ייקח לעכל אותו בתקופה של שנתיים לפחות (כמות הנכסים הריקים עלתה בכ-80% לעומת הנתונים משנת 2010). בשל כך, הקבלנים המקומיים מעכבים פרויקטים חדשים ונרשמה ירידה של 14% בקצב התחלות הבנייה בשמונת החודשים הראשונים של 2014.

 השקעות סיניות בנדלן