מה קורה כשחברה בונה ללא היתרי בנייה? לא הרבה

בקרית מוצקין פתחו קיוסק, וכל הצבא של הוועדה המחוזית היה שם. כאן מישהו בונה חמש קומות, ללא היתר בנייה, ואיש לא רואה דבר". את הדברים האלה אמר לאחרונה ראש עיריית קרית מוצקין, חיים צורי, בדיון בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז חיפה שבה הוא חבר, בניסיון נואש למנוע את הכשרת הקומות הבלתי חוקיות שהקימה חברת נאות מזרחי בפרויקט דניה ספייס בחיפה.

אך צורי היה בעמדת מיעוט, והוועדה המחוזית אישרה את התוכנית החדשה שיזמה נאות מזרחי להכשרת הקומות הבלתי חוקיות שהקימה. "הבנאדם נענש, עמד בבית משפט, שילם את חובו לחברה והגיש תוכנית חדשה", כך נימקה יו"ר הוועדה ליאת פלד את ההחלטה. "שיאטום את הקומות", אמר צורי בתגובה לנימוק. "עבריינים לא צריכים לקבל פרס, גם אם הם נענשים" הוא הוסיף, אך ללא הועיל.

בתגובתה הרשמית לפניית "גלובס", הסבירה הוועדה המחוזית כי "בהתאם לפסק הדין של בית המשפט שבו הורשע היזם בגין עבירות בנייה, ניתנה לו אפשרות להגיש למוסדות התכנון תוכנית חדשה. בהתאם לחוק התכנון והבנייה הגיש היזם באוגוסט 2014 תוכנית חדשה, אשר נדונה בכובד ראש בוועדה המחוזית. הוועדה סברה שלאחר שהתקיימו הליכים משפטיים שהרשיעו את היזם בגין עבירות בנייה ותוך בחינת הסיכונים הבטיחותיים בהריסת חלק מקומות הבניין, במכלול השיקולים הקיימים, התוכנית ראויה תכנונית והיא תופקד להתנגדויות הציבור. לאור חומרת העבירות נקבע כי לא ניתן יהיה למכור את הדירות העליונות עד לאישור התוכנית. בסוף 2014 אושרה התוכנית בהיעדר התנגדויות".

קשה להאמין, אך הוועדה המחוזית שהכשירה עכשיו את חריגות הבנייה בפרויקט דניה ספייס, היא אותה ועדה מחוזית שהגישה את הערעור לבית המשפט העליון שהתקבל, לאחר התעקשותה של הוועדה כי אין להכשיר את הקומות בשל ההיקף הרחב של החריגות שבוצעו. ההחלטה שניתנה על ידה לאחרונה, המאשרת את התוכנית החדשה, מרוקנת את פסק הדין של בית המשפט העליון מתוכנו כמעט לחלוטין.

צווי עצירה, עבריין מורשע

את הפרויקט הקימה חברת נאות מזרחי מקבוצת מזרחי, שבראשה עומד רוני מזרחי, בשכונת סביוני דניה. מזרחי הורשע בחודש אוקטובר 2012 בגין עבירה על חוק התכנון והבנייה, ונגזר עליו קנס בגובה 2 מיליון שקל וכן חצי שנת מאסר על-תנאי.

בחודש אוגוסט 2010 קיבלה החברה היתר בנייה להקמת בניין בן 9 קומות ובו 52 דירות. לאחר קבלת היתר הבנייה, הגישה נאות מזרחי לוועדות התכנון בקשה להגדלת מספר הקומות בבניין בחמש קומות נוספות. בחודש יולי 2011 הפקידה הוועדה המחוזית את התוכנית עם תנאי לאישור. אלא שהחברה לא המתינה לסיום הליכי התכנון והאישור הסופיים של התוכנית או לקבלת היתר, והחלה בביצוע העבודות.

משגילתה זאת הוועדה המקומית, היא הוציאה צו שיפוטי להפסקת העבודות בספטמבר 2011, אך החברה המשיכה בעבודות חרף הצו. אז הוגש נגדה ונגד מנהליה כתב אישום בבית המשפט לעניינים מקומיים בחיפה בגין אי קיום צו שיפוטי, וביצוע עבודות הטעונות היתר, המסתכמות בחמש קומות מעבר לקומות שקובע ההיתר, ובסך הכול 5,090 מ"ר.

בחודש מאי 2012 החליטה הוועדה המחוזית לדחות את התוכנית, בין היתר על רקע עבירות הבנייה שבוצעו. נאות מזרחי ערערה על ההחלטה לבית המשפט המחוזי, בטענה כי הוועדה המחוזית דחתה את התוכנית בלי להביא בחשבון שיקולים תכנוניים, ועל כן ההחלטה לא סבירה וגם תגרום לחברה נזק עצום. בחודש נובמבר 2012 קיבל בית המשפט המחוזי את הערעור, וקבע כי יש להשיב את הדיון לוועדה המחוזית. אז הגישה הוועדה המחוזית ערעור על ההחלטה לבית המשפט העליון, ובו טענה בין היתר כי בית המשפט שגה כשלא סילק על הסף את עתירת נאות מזרחי נוכח חוסר ניקיון הכפיים הבוטה שבו היתה נגועה. עוד היא טענה, כי "אי עידוד עבריינות בנייה והשמירה על שלטון החוק הוא שיקול תכנוני במובנו הרחב של מושג התכנון".

הוועדה הוסיפה כי בנייה לפני סיום הליכי התכנון, מסכלת את יכולתו של הציבור להתנגד לתוכנית, ופוגעת באמון הציבור במוסדות התכנון. בית המשפט העליון קיבל את הערעור וקבע כי החלטתה של הוועדה המחוזית לדחות את התוכנית תישאר על כנה.

חוות דעת הנדסיות סותרות

למרות הפסיקה, שמשמעותה הריסת הקומות הבלתי חוקיות - שוות ערך ל-20 דירות, הגישה נאות מזרחי תוכנית חדשה המכשירה אותן. בוועדה המקומית לתכנון ובנייה לא המליצו על התוכנית החדשה, אך בדיון שנערך בינואר השנה בוועדה המחוזית, הציג מהנדס עיריית חיפה, אריאל וטרמן, עמדה ברוח שונה, וציין כי התוכנית ראויה מבחינה תכנונית ועדיפה על פני התוכנית המאושרת.

כמו כן, בדיון התגלה כי נאות מזרחי מכרה חמש דירות בקומות הלא חוקיות, בכפוף לכך שהדירות יקבלו היתר בנייה. נושא נוסף שאליו התייחסו בדיון הוא המשמעות ההנדסית של הריסת הקומות. עיריית חיפה סירבה להציג חוות דעת הנדסית מטעמה, ועל כן פנתה הוועדה המחוזית אל המהנדס קובי בנעזרי שקבע כי הסרת הקומות שנבנו בלי היתר לא תפגע ביציבות המבנה ולא תשליך על הקומות התחתונות.

למרות זאת, נראה כי הוועדה המחוזית בחרה לתת משקל רב יותר לחוות דעת מהנדסים מטעם היזם שטענו שיש סיכון לדיירים, לשלומם ולרכושם בעת הריסת הקומות, וכי ההריסה תפגע ביציבות חזיתות הבניין במקרה של רעידת אדמה.

בדיון נוסף שהתקיים בוועדה המחוזית בחודש אפריל השנה, קבעה הוועדה כי למרות חומרת העבירות, היא מאשרת את הבנייה האסורה, בגלל שהשתכנעה כי מבחינה תכנונית היא עדיפה וכן בשל הסיכונים הטמונים בהריסה והחזרת המבנים למצבם המותר. "באיזון שבין ההשלכות התכנוניות והמשמעויות של הריסת הקומות מבחינת יציבות המבנה... לבין שיקולי הרתעה מפני עבריינות בנייה, ולאור העובדה כי היזם הורשע, סבורה הוועדה כי בנסיבות הקיימות יש להפקיד את התוכנית", נכתב בהחלטה.

את ההחלטה קיבלה הוועדה המחוזית למרות שבאותו דיון ממש התברר כי חודש לפני כן, בסוף פברואר 2014, שלח היועץ המשפטי של עיריית חיפה מכתב ללשכת התכנון המחוזית ובו ציין כי נתגלה חשד לפיו נאות מזרחי הפרה את צו הפסקת העבודה ואת הוראת בבית המשפט העליון, כשביצעה עבודות גמר בקומות האסורות. הוועדה המחוזית סייגה את ההחלטה להפקדת התוכנית בכך שעיריית חיפה תמציא אישור לכך שהיזם ביצא את העבודות מטעם ולמטרות בטיחות.

"עיריית חיפה התנהלה בצביעות לאורך כל הדרך"

חבר מועצת עיריית חיפה מטעם סיעת הירוקים ירון חנן, סבור כי הפרשה מעבירה מסר חמור ביותר: "הרגולטורים שיגרו לכל הקבלנים מסר שלפיו יש פרס לעבריינות בנייה, כי גם עבירות בוטות וגסות יאושרו לבסוף".

חנן מפנה אצבע מאשימה לקובעי המדיניות, אשר לדבריו ראויים לכל גינוי כשומרי סף של המרחב הציבורי. "הם היו חייבים לעצור את המזימה הזו ומעלו בתפקידם הציבורי", הוא אומר. חמורה במיוחד בעיניו היא התנהלות עיריית חיפה. "העירייה התנהגה לכל אורך הדרך בצביעות ודיברה בשני קולות: הוועדה המקומית והיועץ המשפטי לא תמכו בבקשת היזם ובאישור תוכנית ההכשרה של חמש הקומות הלא חוקיות, אך בדיון בוועדה המחוזית הציג נציג הוועדה המקומית, מהנדס העיר חיפה אדריכל אריאל ווטרמן, עמדה שונה וטען שמבחינה תכנונית יש מקום לאשר את הבנייה".

עיריית חיפה מסרה בתגובה: "הוועדה המקומית ועיריית חיפה לא המליצו לוועדה המחוזית לאשר את התוכנית".

המבחן הכלכלי: קנס בסך 2 מיליון שקל - בתמורה לעוד 20 דירות

השיח על התמודדות עם עבירות בנייה מגיע כמעט תמיד אל הצומת שבו מפרידים בין הנושא המשפטי לתכנוני. הדעה הרווחת שהיתה נהוגה עד היום היתה כי בעוד בתי המשפט הם שיתמודדו עם ענישת עברייני הבנייה, הרי שוועדות התכנון עדיין יוכלו לדון בהכשרת עבירות הבנייה, וכי אין מקום לוועדות התכנון להיות מערכת ענישה נוספת. אלא שבדיוק את העמדה הזו ביקש בית המשפט העליון לגנות בפסק הדין.

השופט אליקים רובינשטיין ציין בפסק הדין נגד נאות מזרחי, כי "נוכח חשיבותו של אינטרס השמירה וההגנה על שלטון החוק, לא ניתן להלום גישה לפיה בנייה בלתי חוקית והתעלמות ממצב תכנוני קיים הם נחלתם של בתי המשפט בלבד ואינם מעניינם של מוסדות התכנון. קבלתה של גישה זו עלולה לגרום למצב בו עברייני בנייה ישקלו את צעדיהם לפי כדאיותן הכלכלית של חריגות הבנייה, בחינת 'אחרוג, אקנס (בבית משפט), אכשיר (במוסדות תכנון), ואפיק רווחים', או שמא 'טוב קנס ועמו שתי קומות נוספות ללא היתר'".

בחינת הכלכליות במקרה של פרויקט "דניה ספייס" מוכיחה כי המסר שביקש השופט רובינשטיין להעביר נמחק על ידי הוועדה המחוזית. מזרחי נקנס בסך של 2 מיליון שקל, אך זכה להכשרת חמש קומות השוות ערך ל-20 דירות. במבחן הכלכלי, אין ספק כי ביצוע העבירות השתלם.