מי האחראי?

בעסקאות תמ"א 38 חותמים בעלי הדירות על חוזה, בדרך כלל עם יזם ולא עם קבלן, כאשר את הדיירים מעניין חיזוק הבניין, בניית תוספות לדירות וביצוע שיפורים בתוך הדירות. במסגרת ההסכם מסכימים בעלי הדירות כי היזם יבנה דירות נוספות בבנין אותן ימכור, ומדירות אלה יפיק את הרווח על השקעתו בחיזוק ושיפוץ הבנין. קיים סוג נוסף של חוזים, שרלוונטי לתמ"א 38/3, ובהסכמים אלה נהרס הבנין ובמקומו מתחייב היזם להקים תחתיו בנין חדש, בו כל בעל דירה יקבל דירה גדולה וטובה יותר מזו שנהרסה, ואילו היזם ימכור את יתרת הדירות שייבנו.

השאלה הרצינית, המגלמת את ניגודי האינטרסים בפרויקט תמ"א, היא השאלה מי מפקח על ביצוע הבנייה, על טיב הבנייה, על הביצוע ואיכות החומרים, ועל התאמת הבניין החדש למה שהובטח בפועל. הפתרון המקובל עד כה הוא שהקבלן "מסכים" להפריש סכום מסוים כל חודש שיועבר למפקח, סכום שבמציאות נמוך לאין שעור מהסכום הריאלי שמשולם למפקח על עבודת פיקוח נאותה לפרויקט. פתרון זה משקף מצב בו בעלי הדירות מבקשים, יתכן שבצדק, להיות מעורבים כמה שפחות במעקב אחר הבניה, ומחפשים את הדרך הקלה והנוחה לטיפול בבעיה.

אלא שהנוחות של הדיירים עלולה לעלות להם מאוחר יותר ביוקר. אמנה לפחות שלוש תקלות קשות שעולות מהסידור הנ"ל בין הדיירים ליזם.

הראשונה: מי שאחראי לשלם למפקח הוא היזם, וברור שבפועל, למרות כל מה שיהיה כתוב בהסכמים, התלות והנאמנות של המפקח הן למי שמשלם לו.

השניה: כתוצאה מהסידור הנ"ל שהצדדים מגיעים אליו בהסכמה כבר בתחילת המו"מ, מזניחים בעלי הדירות את הבדיקה היסודית, הן באיכות המפקח והן בעלות הריאלית שיש לשלם לו.

השלישית: מה קורה אם הקבלן מפסיק לשלם למפקח? הדבר מעלה שאלות כבדות משקל לגבי אחריות בעלי הדירות לשכרו של המפקח, גם אם בהסכם שלהם עם הקבלן ירשם במפורש שאין לבעלי הדירות חבות כלפי המפקח.

מניסיון של שנים בתחום אני יכול לומר בוודאות כמעט מוחלטת, כי התמורה המוסכמת בדרך כלל כתשלום למפקח, אינה קרובה לסכום הריאלי שיש לשלם לבעל מקצוע כזה עבור פיקוח הדוק, יסודי ומקצועי, תוך חיוב המפקח בביצוע מטלות ספציפיות וחיובו להקדיש מינימום של שעות פיקוח בפרויקט.

אמנם, בהסכמי התמ"א מוקדש תמיד פרק נכבד של סמכות המפקח מול היזם, הסכמים שבהם נרשמים הוראות רבות שהמפקח רשאי להורות ליזם ולקבלנים מטעמו, אולם בפועל, במרבית ההסכמים, הפרק בחוזה העוסק במפקח נפתח במשפט: "הבעלים יהיו רשאים למנות מפקח מטעמם על חשבון היזם" - ואז המציאות עלולה לרוקן את האמור מכל תוכן.

אין כאן כוונה חלילה להטיל דופי ביושרם או במקצועיותם של המפקחים. אולם בפועל, העובדה שהמשלם והאחראי לתשלום למפקח אינו מי שבאמת מפקח עליו, טומנת בחובה כשל גדול. בסופו של יום, אם בעלי הדירות מעוניינים בפיקוח נכון, מקצועי וללא משוא פנים, עליהם לדאוג לאתר בעצמם מפקח מנוסה ומקצועי, לנהל עמו ישירות מו"מ לגבי הפיקוח, לחתום עימו הסכם במקביל למו"מ עם היזם, ולדאוג לכך שהקבלן יעביר לידיהם את העלות של הפיקוח.

אומנם בכך מוסיפים בעלי הדירות טרחה לעצמם, אך הם גם מונעים חשש לניגוד אינטרסים מצד המפקח ומבטיחים לעצמם כי היזם אינו סוטה מההסכם מבחינת לוח הזמנים וכי הדירות שיקבלו יהיו בדיוק באיכות ובטיב שהובטחו להם ע"י היזם.

הכותב הוא שותף במשרד ויור-ליברובסקי, מומחה בתחום האזרחי-מסחרי ובליווי פרויקטים בבניה